一个刚需买房的基本修养
1. 一旦房价降速，问题开始暴露 今天，和大家聊一件事情，就是当下房地产发展的阶段，以及一个刚需客的“基本修养”。经过三轮暴涨，楼市进入存量时代，对此大家应该没有异议。所谓存量时代，就是从更关注价格，转到价值与价格并重。问题是，一旦速度放慢了，野蛮生长时代的问题就开始暴露。 比如，去年以来，有关产品质量、物业管理、精装修等维权事件不断；再比如，达不到棚改（比如楼龄要超过30年）的“老旧小...
2019年07月04日 21:47
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2019年07月02日 21:20
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“老破小”的政策来了，刚需和改善要注意什么？
1. “老破小”再入法眼 近期，不断有人咨询，要不要买“老破小”？有没有增值空间？会不会砸在手里？确实，自从国家部署“老旧小区”改造以来，“老破小”再次成为大家关注的焦点，特别是那些为“上车”困扰的刚需，看到了“扎根”大城市的一线曙光，而部分投资客也是跃跃欲试。 试想，购买“老破小”。既能轻松跨过大城市高不可攀的购房门槛，又能居住在市中心，免去上下班舟车劳累，还能博取未来改造增值收益，...
2019年06月28日 23:52
1. 上半年，二手房市场“倒V型” 半年过去了，总结一下。新房市场经历从“去年限价→今年松绑”的转变，很多城市大起大落，代表性下降。比如中山被认为是新房价格上涨最快的（涨幅高达近70%），其实与限价政策有关。依据贝壳大数据，我们分析更有代表性的二手房市场，它更能引领未来的趋势判断。 上半年，重点14城二手房交易呈现明显的“倒V型”反转，即一季度“小阳春”从一线城市蔓延至各地，但二季度“掉头向下”（...
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上半年，二手楼市里的悲喜与残酷！
1. 上半年，二手房市场“倒V型” 半年过去了，总结一下。新房市场经历从“去年限价→今年松绑”的转变，很多城市大起大落，代表性下降。比如中山被认为是新房价格上涨最快的（涨幅高达近70%），其实与限价政策有关。依据贝壳大数据，我们分析更有代表性的二手房市场，它更能引领未来的趋势判断。 上半年，重点14城二手房交易呈现明显的“倒V型”反转，即一季度“小阳春”从一线城市蔓延至各地，但二季度“掉头向下”（...
2019年06月26日 20:39
1. 火而不烫的“土地盛宴” 深圳土拍，被称为“史诗级饕餮盛宴”。不过，这5块毛毛雨式的宅地（不到70万平米建筑面积，深圳一年新房交易面积最低也有300万平米），依然难解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地价、不限制房价”的2017年之前，这5宗地根本解决不了几十家房企的需求之饥渴。甚至，会因为各路资金疯抢而“地王辈出”，这反而是现在房价和未来房价上涨的理由。 现在不用担心地王。因为，这次竞拍有最高限价，且...
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土地出让理顺了 新房限价和楼市调控就都顺了！
1. 火而不烫的“土地盛宴” 深圳土拍，被称为“史诗级饕餮盛宴”。不过，这5块毛毛雨式的宅地（不到70万平米建筑面积，深圳一年新房交易面积最低也有300万平米），依然难解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地价、不限制房价”的2017年之前，这5宗地根本解决不了几十家房企的需求之饥渴。甚至，会因为各路资金疯抢而“地王辈出”，这反而是现在房价和未来房价上涨的理由。 现在不用担心地王。因为，这次竞拍有最高限价，且...
2019年06月23日 20:18
1. 旧改2.0来了，它是棚改的升级版吗？ 近期，国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。对这个改造，国家的定位可高啦！用领导人的话讲，“改造老旧小区、发展社区服务，是民生工程，也可成为培育国内市场、拓展内需的重要抓手，既能拉动有效投资，又能促进消费，带动大量就业，要做好这篇大文章”。 规模有多大呢？用国务院常务会议的原话说，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。今年5月份，住建部统计，全国...
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贸易战和楼市究竟什么关系？让“老破小”告诉你吧！
1. 旧改2.0来了，它是棚改的升级版吗？ 近期，国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。对这个改造，国家的定位可高啦！用领导人的话讲，“改造老旧小区、发展社区服务，是民生工程，也可成为培育国内市场、拓展内需的重要抓手，既能拉动有效投资，又能促进消费，带动大量就业，要做好这篇大文章”。 规模有多大呢？用国务院常务会议的原话说，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。今年5月份，住建部统计，全国...
2019年06月21日 21:58
1. “等不及”的西安调控 西安的“调控新政”，本来也可以做得温柔一些：比如升级限售，把限售5年的时间起点，从网签备案时间，变成取得产权证时间；比如扩大限售的范围至全域；比如，非户籍购房资格的社保要求，从2年提至3年（地位同等的武汉、成都，当前非户籍社保要求也才2年）；再比如……。 但是，没有“本来”，也就没有比如了，因为等不及了。2019年5月，西安房价指数同比涨幅高达24.4%，环比上涨2.0%，两个涨幅...
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一手好牌打坏了 这样的楼市调控有谁跟进？
1. “等不及”的西安调控 西安的“调控新政”，本来也可以做得温柔一些：比如升级限售，把限售5年的时间起点，从网签备案时间，变成取得产权证时间；比如扩大限售的范围至全域；比如，非户籍购房资格的社保要求，从2年提至3年（地位同等的武汉、成都，当前非户籍社保要求也才2年）；再比如……。 但是，没有“本来”，也就没有比如了，因为等不及了。2019年5月，西安房价指数同比涨幅高达24.4%，环比上涨2.0%，两个涨幅...
2019年06月18日 23:15
1. 珠三角，为何广州是核心？ 珠三角城市群，大家认为中心就是广州和深圳。尽管深圳很耀眼，但它撑得起一个大城市，但撑不起一个都市圈。这就是为何，粤港澳大湾区规划中，对深圳的定位是“加快建设国际化城市”，而广州的定位是“着力建设国际大都市”。都市（metropolitan）和城市（city）差别很大。 深圳科创优势独一无二，竞争力强劲，市场化、立法权、用地权、审批权等方面，全国独一无二。国家的态度是，深圳是个...
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城市和地产红利共享 这个大都市正在树立典范
1. 珠三角，为何广州是核心？ 珠三角城市群，大家认为中心就是广州和深圳。尽管深圳很耀眼，但它撑得起一个大城市，但撑不起一个都市圈。这就是为何，粤港澳大湾区规划中，对深圳的定位是“加快建设国际化城市”，而广州的定位是“着力建设国际大都市”。都市（metropolitan）和城市（city）差别很大。 深圳科创优势独一无二，竞争力强劲，市场化、立法权、用地权、审批权等方面，全国独一无二。国家的态度是，深圳是个...
2019年06月16日 20:09
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去年警告P2P，今年警告楼市，他的话很准！
1. 科创板开锣，地产被痛批 资本市场大喜事，科创板鸣鼓开罗！几位金融界最重量级的人物齐聚一堂，喜悦之情溢于言表，每个人都倍感振奋。为啥呢？正在进行的贸易摩擦，我们最感到痛心的是，技不如人，处处受制，令人心痛。这下好了，科创板来了，它寄托着“我国高质量发展、科技强国战略”。 作为银保监的当家人，出席盛典仪式的郭树清主席，自然少不了要谈谈金融体系和改革。但是，媒体和市场更关注的，是他关于楼...
2019年06月12日 20:41
1. 先天基因不足，“降价未遂” “降价未遂”，又一次出现，这次是一个叫恩施的湖北四线城市。笔者没去过这个城市，但对这个城市有点熟，笔者博士生导师的老家就在这个地方。记得在十几年前，导师说起他的老家，有2点我记忆非常深刻，一是穷得叮当响，起了个吓人的地名（恩施市咸丰县） 二是80年代初，上大学放暑假，导师夫妇二人各回各家。导师从武汉到咸丰，全程520.9公里；导师的太太从武汉到广西北海，全程1175公里...
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恩施楼市的高位，就这样硬撑着！
1. 先天基因不足，“降价未遂” “降价未遂”，又一次出现，这次是一个叫恩施的湖北四线城市。笔者没去过这个城市，但对这个城市有点熟，笔者博士生导师的老家就在这个地方。记得在十几年前，导师说起他的老家，有2点我记忆非常深刻，一是穷得叮当响，起了个吓人的地名（恩施市咸丰县） 二是80年代初，上大学放暑假，导师夫妇二人各回各家。导师从武汉到咸丰，全程520.9公里；导师的太太从武汉到广西北海，全程1175公里...
2019年06月08日 20:23
1. 这个限购，终于被抛弃了 消费内需这杆大旗下，不合理的汽车限购，终于被抛弃了。近日，发改委发布推动重点消费品更新升级的三年行动方案，在增强市场消费活力一节中，明确提出“严禁各地出台新的汽车限购规定。已实施限购的地方，加快由限制购买转向引导使用，对拥堵区域外不予限购”。 什么意思呢？就是由“城市病”引发的汽车限购，非常不合理。因为，“城市病”是城市管理不善，人为造成的，而不是车多造成的，车...
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消费这杆旗的高度决定限购退出的速度
1. 这个限购，终于被抛弃了 消费内需这杆大旗下，不合理的汽车限购，终于被抛弃了。近日，发改委发布推动重点消费品更新升级的三年行动方案，在增强市场消费活力一节中，明确提出“严禁各地出台新的汽车限购规定。已实施限购的地方，加快由限制购买转向引导使用，对拥堵区域外不予限购”。 什么意思呢？就是由“城市病”引发的汽车限购，非常不合理。因为，“城市病”是城市管理不善，人为造成的，而不是车多造成的，车...
2019年06月06日 21:06
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不能造“地王” 二线城市憋得慌
1. 地王制造者给自己“埋雷” 再次启动地产结构性“去杠杆”的银保监发〔2019〕23号文发布后，胆敢犯上的部分房企，迅速成了“出头鸟”。近日，21世纪经济报道，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。旭辉、融创、中铁、金地、禹州等一众地王制造者，成为限制融资的“中枪者”。 谣言止于辟谣。至今，除了旭辉正面回应，称自己并未被“限制融资”外，其他均保持沉默，看来买地的“粮草”被截的...
2019年06月03日 21:39
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北上资金加持，大湾区楼市迎来新生力量
原创作者：李宇嘉
微信公众号：李宇嘉地产笔记
1.
大湾区全方位支撑香港，楼市也如此
一连串“枢纽+中心”的定位，让香港事实上成为了大湾区规划“落地”最大的受益者。当然，地产也不例外，重点有2个：一是解决地产和金融把持香港经济，从而造成实体产业“空心化”；二是解决高房价困境，疏解香港年轻一代“失落”，平抑由此引起的各种社会问题。
站在大湾区11个城市融合的角度，香港就不存在产业“空心化...
2019年05月29日 21:05
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深圳砸钱，能砸出科学研究的“源代码”？
1. 为了人才，深圳拼了！ 2020年，深圳即将迎来特区创建40周年。舆论场在预热，深圳接连荣登C位，让人目不暇接。先是最接近诺贝尔奖的经济学家张五常先生，笃定地认为，深圳是“地球经济中心”；然后是粤海街道办的走红，上市公司市值超江苏；最近是政府出钱给高科技人才补贴个税。 任正非采访刷屏，4天后的5月25日，深圳动手了（几年前，任正非批评深圳过度地产化）！副市长为“抢人才”站台。“境外稀缺人才引进...
2019年05月26日 21:22
1. 东莞土地市场“秒拍” 近日，“新一线”城市东莞，土地市场连出“秒拍”宗地，其中5月16日沙田镇商服地块，从开拍到“落槌”共计耗时29秒。并且，还创造了一项新纪录，即在短短的10秒内，竞得者居然连续出价18轮，将最高限价、最高自持比例如广场喷水般地推至极限高位。 南城地块也如此，13日21:40:36，编号567开始报价，不到1分钟内，567自行竞价9轮并达到上限，5、6秒就加一次价，而在此期间，并无其他竞拍人出价...
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开发商“抢地”的钱袋子是怎么装满的？
1. 东莞土地市场“秒拍” 近日，“新一线”城市东莞，土地市场连出“秒拍”宗地，其中5月16日沙田镇商服地块，从开拍到“落槌”共计耗时29秒。并且，还创造了一项新纪录，即在短短的10秒内，竞得者居然连续出价18轮，将最高限价、最高自持比例如广场喷水般地推至极限高位。 南城地块也如此，13日21:40:36，编号567开始报价，不到1分钟内，567自行竞价9轮并达到上限，5、6秒就加一次价，而在此期间，并无其他竞拍人出价...
2019年05月23日 22:56
1. 掐住地价，容易吗？ 近期，部分城市地价、房价又开始反弹。不像以往，调控大张旗鼓。此次，住建、国土、金融等三个部门，携手出招、切中要害，但大面上非常平静。住建部长效机制“小试牛刀”，月度分析、季度评价、年度考核，各个城市尽在掌握，有了风险苗头，我就给你个警示函。 4月19日以来，10个城市先后被预警提示。对这个调控新抓手，不按常理出牌，很多人“一脸懵”，但其逻辑是很清晰的。首先，“地价-房价”...
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10城被预警，调控新手法究竟是什么套路？
1. 掐住地价，容易吗？ 近期，部分城市地价、房价又开始反弹。不像以往，调控大张旗鼓。此次，住建、国土、金融等三个部门，携手出招、切中要害，但大面上非常平静。住建部长效机制“小试牛刀”，月度分析、季度评价、年度考核，各个城市尽在掌握，有了风险苗头，我就给你个警示函。 4月19日以来，10个城市先后被预警提示。对这个调控新抓手，不按常理出牌，很多人“一脸懵”，但其逻辑是很清晰的。首先，“地价-房价”...
2019年05月21日 20:29
1.真实的市场情况 一个数据被反复炒作。4月份，深圳二手住房成交8296套，自2017年12月后，再次重返8000套之上，创16个月以来的新高，同比增加25.9%。真实的情况呢？4月份的数据反映的是2-3月的成交，只是网签过户滞后了，事实上4月置业需求入市放缓了，实际签约环比下降20%。 新房呢？也在炒作一个数据。4月份，深圳新房成交2704套，与去年同期相比增长4成。但真实的情况是什么呢？同比2018年4月确实增长了四成，但201...
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深圳楼市“小阳春”，难道要昙花一现？
1.真实的市场情况 一个数据被反复炒作。4月份，深圳二手住房成交8296套，自2017年12月后，再次重返8000套之上，创16个月以来的新高，同比增加25.9%。真实的情况呢？4月份的数据反映的是2-3月的成交，只是网签过户滞后了，事实上4月置业需求入市放缓了，实际签约环比下降20%。 新房呢？也在炒作一个数据。4月份，深圳新房成交2704套，与去年同期相比增长4成。但真实的情况是什么呢？同比2018年4月确实增长了四成，但201...
2019年05月12日 20:24
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新一轮楼市调控，翻一下政策㡳牌
1.苏州是一个现象 风水轮流转，2019年属于二线热点城市，特别是“既非一线、又非省会”的网红城市，比如厦门、苏州、大连。因为5月11日的限售和供地新政，3-4月的当红城市苏州再次出镜。怎么看苏州、怎么看调控？ 苏州房价从2015年年中突飞猛进，此前均价还停留在不到1万元的水平，且非常平稳。但2016年10月开启的上一轮调控，苏州是16个热点城市，房价被“摁住”了。2016年，苏州与厦门、合肥、南京，被称为楼市“...
2019年05月10日 20:17
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这座妖城，正在书写楼市的冰与火
1. 有“妖股”，有“妖楼” 作为大类资产的代表，股市有妖股、楼市也有。所谓妖股，就是那些股价走势奇特和怪异，与大盘常理相悖，完全不符合基本技术分析规律的股票。楼市也有“妖”，就是那些动辄暴涨暴跌，经常背离规划、人口、收入等基本面，让人看不懂，甚至自我分裂的市场。 比如，2009年房价一度高过京沪深的温州（到目前，还未回到曾今的高度）；2011年人均GDP超过香港的鄂尔多斯；2009年-2010年经历国际...
2019年05月08日 22:06
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这个指标显示，地产“主战场”和政策风向变了
1.
农民工开始告老？
国家统计局一年一度的农民工监测调查报告又发布了。2018年的报告有两个数据特别惊人，一是当年农民工总量仅比上年增加184万人，增速（0.6%）创历史新低，而在过去10年内，每年农民工总量的增速都在1.5%-2%之间（下图）；二是外出农民工中，进城农民工比2017年减少204万人，下降1.5%，也创历史新高了。这是否意味着，农民工开始告老还乡了吗？作为地产、基建人力需求的主力军，这对地产未来将会有哪些影响...
2019年05月06日 15:27
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一线的楼市vs.二线的地市，谁才是“领头羊”？
1.深圳楼市，4月芳菲 4月份，深圳新房成交2704套，同比增长4成；二手房市场方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。同比看，新房市场连续2个月回升。从更代表市场走势的二手房看，深圳楼市回升更明显。“金三银四”成色很足，是否意味着深圳楼市“新周期”到了？ 按4月成交规模算，今年新房成交将达3.2万套，比2018年增长10%，新房市场连续2年回升。但2017-2018年，是深圳近10年来新房成交最低...
