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这个事件后,地产行业治理能力现代化了

HD事件爆发后,各界都在盯着,看怎么动。 现在,眉目终于清晰了!三大自救战略,即是救自己,也是自我救赎,救赎什么?给行业、市场、社会、百姓带来的巨大的损失。救赎,得有刮骨疗伤的实际行动,从销售规模7000亿降至2000亿,10年内不买地,可以说基本上退出了行业龙头。而且,以后出售的房子,全部现楼销售。这就是处罚,是刻骨铭心的处罚。这还不够,承诺向新能源汽车转型,得有实际行动。 01. 整个房地产行业,市场化20多年了,市场主体出了问题,自救是唯一出路,别指望兜底。投资机构的损失,国内的也好、国外的也好,谁家的孩子谁抱走。那种建立在对房地产“隐性担保”、刚性兑付框架下的决策逻辑,应彻底变了,这是整个行业发展历程上的标志性事件。 复工复产,保证交楼,这是自救的突破口。 想想也是,本来就是个盖房子的,2万亿总资产,60%是土地和在建的房子。只有复工复产和保证交楼,让资产循环起来,这才是解决问题的唯一路径,也是其自救的唯一路径。当下,楼市在需求端是没问题的,上半年商品房销售还是好好的,问题就出在供给端的企业层面。 但是,“复工复产,保证交楼”,光喊口号不行,而是要让市场相信,你是真心要这么干,也有能力这么干。俗话说,名誉这个东西,“损失易、修复难”。搞成这个局面,想复工复产,想交楼,还真的没那么容易。当下,即便是拍着胸脯承诺,老百姓可能也不敢买你的房子。 因为,事件暴露出的诸多问题,让市场真的不敢再相信你了。连员工的钱都敢欠着不还,管理层先跑了;随意抽走预售监管资金。谁敢买你的房子?隔壁有一个交付多年的项目,近期二手房降价有点明显。一问才知道,担心物业的钱被抽走,物业运转不下去,房子还能保值吗? 到这个地步,想自救,还是先修复自己的信用吧!那怎么修复呢?“全面实施现楼销售”。如果卖的是现楼,“所见即所得”,就消除了大家顾虑,复工复产和保证交楼,就没问题了。实事求是说,如果大家看看已经交付入住的小区,房子和物业还是挺不错的,业内也有口碑。 02. 要修复的,不止是企业的信用,还要怎么弥补给市场、给行业,乃至给社会造成的巨大负面影响。也就是说,自救不仅是救自己,更是“自我救赎”。作为一家行业的龙头企业,管理人的身份又有点特殊,大幅照片经常在一些重要场合出现,老板和企业的公众性就很强了。 如果陷入了困境,而且暴露出在经营管理上的问题,还比较严重,甚至触目惊心,让市场很担忧。那么,这个事件的影响,就绝非是一家市场化的企业陷入困境、债务危机或者破产那般简单。 HD这个事件爆发,有哪些影响呢? 一是,行业龙头都这么干,整个行业,有多少开发商是好好盖房子的? 二是,行业龙头都这么干,整个行业的杠杆率有多高,风险有多大? 三是,风险事件传染,很多房企还不上债,境外批量下调房企信用评级,甚至说“雷曼时刻”来了; 四是,老百姓买房预期下降,不敢买了,怕交付不了,怕烂尾,导致市场无谓下行; 五是,事件传染,预期转弱,金融对地产紧缩,导致近几个月份拿地、新开工、销售、竣工,全链条下行; 六是,开发商搞资本运作,所谓转型的,有多少是真的,有多少是资本运作? 所以,自救的同时,也要以“自我救赎”的面目、以刮骨疗伤的姿态,弥补上面讲的负面问题的巨大外溢效应。比如,“全面实施现楼销售”,这是我国房地产行业转型的方向之一,过去也屡屡被提及。商品房预售制下有很多问题,最为诟病的就是,货不对板和烂尾楼的问题。 现在,要自救的话,就拿出给行业做改革示范的举措来。现楼销售,这不是一般的决心能做到的;再比如,大幅压降地产开发规模,销售从去年的7000多亿,10年内压降到每年2000亿左右,原则上10年不买地。“降负债”、“降存货”,要真正做到,这一次要做得更干脆。 那么,房地产赚来的钱,未来缩减地产规模腾出来的钱,要用到哪里呢?搞新能源汽车。这个屡为诟病的转型目标,终于不再停留在PPT了,终于走上正道了,终于开始要干了。近期,天津生产基地召开的战略合作伙伴大会上,集团负责人透露,恒驰5将于明年初在天津下线。 这就给其他开发商做个示范,给市场做个示范:开发商要转型,别虚头八脑的,要么就好好盖房子,要么就踏踏实实转型。这也让外界看清楚,中国的开发商,是能够实现转型的;中国的开发商,不只是搞资本运作的,而是要踏踏实实地转向国家鼓励的行业和领域转型。 房地产行业是碳排放大户,现在践行绿色发展、生态文明、“碳达峰、碳中和”的高质量发展格局,行业从业者首先应该做出贡献,向新能源转型。重要的是,这给外界一个信号,要让地产给实体经济输血。 03. 事件爆发后,在很长一段时间,对此事没有正式评论,但其实,解决方案一直在酝酿中,考虑的只是怎么智慧化地解决,也就是事件得到合理解决的同时,针对事件暴露出的问题,将行业改革和转型的政策信号释放出来,给同行带来警示和示范,推动整个行业健康发展。 这个事件发生的时间和时代背景有点特殊。一方面,行业和市场规模开始触顶,“防风险”成为了重要命题;另一方面,亟待告别地产依赖,而转型却异常艰难。如此复杂、严峻的情形下,又出了这个事件。但想一想,行业高速发展这么些年,类似风险事件发生也是必然的。 事实上,早暴露有好处。这有利于将行业运行过程中的一些乱象,充分释放出来,这样就有针对性地解决。比如,商票事件、内部融资问题、资金穿透监管、预售资金监管问题、横向纵向协同监管等等,都会通过这一次事件而得到暴露和彻底解决,完善和夯实长效机制。 更重要的是,市场经济发展了这么多年,对于企业和市场的风险事件,我们要坚持法制化、市场化的解决路径。在我国告别房地产依赖,去化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中,必然会出现债务违约、企业债务风险爆发,甚至一些大的企业走向破产和重整的境地。 近期,国际评级机构下调我国多家房企的企业评级,包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生、富力、中梁控股等。有媒体统计,截止目前,今年房企被评级机构下调评级次数已超百次,创历年之最。原因就是,近期事件传染,导致外界认为地产企业偿债能力被高估了。 于是,信用风险重订价,就会导致下调评级,而且是批量下调。过去,投资机构豪赌地产依赖,认为市场下行时必然会托底。这个事件爆发以后,作为国内外的金融机构,应该调整思路,不能在过去“隐性担保”、地产依赖的旧模式下决策了,不能认为出了问题政府会兜底解决。 这个事件爆发后,监管层一再强调,要以市场化、法制化的逻辑和框架来解决。企业自身经营不善,盲目多元化,首先应该以自己的资产来承担,该变卖的变卖,该盘活的盘活。对于投资机构、投资者,也要承担一定的损失,谁家的孩子谁抱走,因为房地产早已市场化了。 对于企业给整个行业、市场造成的巨大负面影响,企业要自我救赎,上面自救的三大战略,就是如此,后面还要踏踏实实地落实。这个事件,就是如此结局,对其他企业,特别是那些仍抱有救市幻想,继续加杠杆经营畅享泡沫的,在刀刃上跳舞、舔血的,这是个巨大的教训。 最后,我想起了郭主席说得那句话,押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价! 特别声明:本文为署名文章,版权归“李宇嘉观楼局”所有,如需转发请在文章首部注明“ 本文作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士”,否则将追究法律责任。



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