财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 房地产税“新试点”,一定要正本清源(全)

房地产税“新试点”,一定要正本清源(全)

第一部分

01.

第二轮房地产税试点来了,试点要求就不讲了,这几天刷屏了,很多人都清楚,大家关注的是怎么征收? 上周,上海陆家嘴,有一个神秘的小区,业主一次性套现93套房子,均价9万元,业主要求一次性付款,居然还有上千人抢购,导致警察不得不出面维持秩序。

可见,价格是比较优惠的。看来,业主是听到了什么传闻,是有所担心的,所以才这么便宜。你说,影响大不大呢? 至于哪些城市被纳入试点?怎么征收?税率多高?怎么免税等等?这两天网上有很多版本,差别也比较大。5月11日,财政部等4部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会后,多个城市开始准备,但争论太大,主要是关键环节讨论,很难达成共识。

要等到国家新一轮房地产试点的顶层设计(具体办法)出来后,各地再行制定实施细则,而且细则还要上报国家。 关于第二轮试点,“积极稳妥”是的一顶大帽子,这次的人大会议和不久前高层的文章《扎实推动共同富裕》,都强调了这一点。做到积极稳妥还是有难度的,从现在开始,到国家具体方案出来,最后到各试点城市出台实施细则,中间充满不确定性、充满权衡、博弈和协调等等。

因此,没有想象中那么快出来。具体方案出来以后,还要将细则制定的权力充分授权给各地,各地为了各种“稳定”的诉求,再吵一阵子。因此,现在谈具体细则有点早,谁也不清楚。但是,我们可以站在更高的维度看待这个问题,猜测关键的环节该咋定,当然这绝不是瞎猜!

 

02.

首先,哪些城市会试点呢? 网上有人说,2021年5月,有6个城市相关负责人赴北京参加了财政部、国家税务总局、住建部等召开的房地产税座谈会,即上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。这6个城市是第二轮的首批试点,确实有这个可能,但也不一定。那么,到底哪些城市会被纳入试点呢? 我认为,就是近年来房价涨得快(特别是豪宅价格涨得快)、人口大规模净流入、年轻人住房困难的城市。这么看,会有很多城市进入试点的法眼。届时,将会根据市场形势再行选定第二批试点。这就可以看出,第二次试点征收,首要目的是探索税收调节收入差距的可行做法。 特别是,探索如何对拥有多套住房或高总价住房,通过税收能有效地调节资产收入差距,给随后房地产税立法,提供支撑,让立法争论少一点、更快一点发布征求意见稿。其次,才是稳定房价和楼市预期。

我认为,调控楼市并不是试点的目的,当然调节收入差距客观上需要房价稳定。 其次,试点征收的范围是什么?不同于2011年上海、重庆那次试点,这一次很可能针对的是所有住房,既包括存量商品住房,也包括新政发布后新购买的住房;既包括合法的商品住房,也包括土地已经国有化的城中村住房和军产房等有产权瑕疵的住房。只有做到这个,深圳做试点才能公平,因为深圳这类房子太多了,占比超过50%,不征收难以合乎舆论逻辑。 但是,试点范围不包括宅基地及其上的住房。

广州、东莞、佛山等珠三角城市,城中村住房有很多,也早已实现了城乡融合,但很多城中村住房可能不会被纳入,因为他们的土地性质还是集体用地。

存量、增量一起征收,是这次试点相比上一次试点的重大差别。只有全部征收,才能将存量房屋释放出来,提高利用效率,降低空置率,复原住房的公共属性,也才能对资产收入进行调节。因为资产收入差距是贫富差距的罪魁祸首。根据统计,目前薪酬收入差距的基尼系数在0.4-0.5,而资产收入差距的基尼系数在0.7左右,要共同富裕,不调整资产收入,绝对不行。 这就不难理解,为啥上海陆家嘴神秘业主一次性套现93套房子了。

 

03.

再次,征收模式差别会很大。第一轮上海和重庆差别就很大,上海对户籍第二套、非户籍首套征收,且都对新购买的征收,在此之前你买了100套,也不会被征税;重庆则只对高档和别墅征收。 第二轮试点,各个城市差别也很大。

由于各个城市住房市场的成熟度、稳定性差别很大,居民纳税意识也不同。因此,在顶层大原则框架下,国家会将权限充分授权给各个城市,由城市自己决定。

总结看,主流的征收模式可能会有两种:一是“高免税、高税率”。也就是,免税面积大或金额大,税率也高。这种模式下,最大范围地保护了刚需不受影响,就绝对没有人会喊冤,说自己被房地产税错杀了。然后,对多套房产征收高税率,而且采取税率累进,这样就能达到调节高收入的目的。 比如,人均免税60平米,这明显超过了全市人均住房面积(上海就是这样)。超过的部分,征收较高税率。

这个好理解,因为这些可能都是富豪,高税率调节收入的作用比较明显。但是,这种模式对数据基础、征税能力要求高,还要考虑到做大家庭规模等等逃税避税的行为。 另一种是“低免税、低税率,累进制”。这样,征税范围大,符合为社区公共服务买单的房产税一般征收逻辑,但可能造成错伤刚需和合理需求,那就采取低税率。比如,人均免税30平方米,剩余面积征税,但面积小的税率低,超过一定面积(比如人均超过60平方米)适用更高累进税率。

免除一定面积,还是免除一定金额,我一直认为后者更合理,特别在调节收入差距方面。比如,人均免税面积60平米。同样是三口之家,单价10万元、100平米,总价1000万元的房子,单价3万元,200平方米,总价600万的房子,前者总价高不征税,后者总价低,还得交税。 该调节谁的收入差距呢?当然是总价1000万元的房子了。 房价涨到这个份上,大家更关注“我的房子是否增值”的情况下,建议以免除一定金额,作为免税基准。比如,深圳、上海家庭房产总价300万以下的房子不征税,或人均免税金额是100万元,超过的都要征税。这样的免税模式更合理。当然,可能百姓更能接受人均免除一定面积。

最后,税率方面,上海房产税税率是0.4%-0.6%;重庆是0.5%、1%和1.2%(根据房价超过主城均价的倍数)。这一次,预计征税范围广了,税率就不会太高。一方面,此次试点城市多,备受关注,需要稳定预期;另一方面,范围广了,就要考虑降低征缴的成本和阻力。 同时,要降低百姓的税负痛感,获得最广泛群众支持的基础;另一方面,贯彻“积极稳妥”的原则,先推进试点,再结合市场变化、老百姓收入的变化进行完善。比如,评估价是可以调整的,且税基既可以是评估价的7折,也可以调整为8折。这样,实际承担的税负就变了。

西方国家,房产税一般占到年度居民收入的3%-8%,这可能是可以接受的,也是“税负痛感”比较低的。中高收入人群,一般要在3%左右比较好;超高收入人群,在8%左右比较好。当然,这个比例也可以根据居民收入变化,导致支付能力变化,通过评估价和税基来调整。 不过,不管如何考虑稳妥,这一论试点绝对不同于上一论上海、重庆那样,实际效果说实话不痛不痒。

“积极稳妥”,既要稳妥,又要积极,稳妥是稳定预期,不引起混乱。《扎实推动共同富裕》的文章中也说了,要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。 积极,就是要“有为”,试点城市在探索调节收入差距、完善征缴数据基础、降低征缴成本,用好税金、补充社区公共服务短板(比如,教育、医疗、物业管理),实现“取之于民、用之于民”上,在提高基层社区治理能力上,要有实质性的突破,让纳税人觉得,这个税征来以后,都反哺到社区公共服务上,最后还是为我所用了,从而给立法提供成熟的做法。

 

第二部分

01.

不搞清楚房产税用在哪里,争论新一轮房地产税试点,是没有意义的。2018年,彼时房地产税开始从“试点征收”转向“立法先行”。那年的“两会”,时任财政部副部长史耀斌指出,房地产税作为世界通行税种,有一些共性的制度安排。比如,它属于地方税,收入归属于地方政府,地方政府用这些收入满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施等这样一些支出。 新一轮房地产税试点,国家出台指导意见,这是顶层设计。具体怎么征收,比如说税率、免税等,试点城市有充分的自主权,因为这是地方税种。

但收入要用到哪里?国家的顶层设计会有明确的规定,即基层社区公共服务“补短板”,这也是税收“取之于民、用之于民”的彰显。 政府如果告诉你,缴纳的税金用到小区外围道路修缮,或街道引进一个名校分校,或重新翻修一下下水道,或空地建个公园或菜市场,或路口挖个隧道,让大货车走地下,既缓解拥堵,又美化街区面貌等。这样一来,你还会反对征收房地产税吗?当然,很多人还是会搭便车。

于是,个体聪明汇成的集体就愚蠢了,导致这些工程搞不了,这个住区的房价就会下跌。 但是,隔壁街区的业主不反对征收,人家住区的面貌改善了,房价增长了、房子保值增值了,你会怎么看?换另一个视角,物业要提高收费,因为人工、物料都在涨价。小区业主不同意。表面看,很好啊,大家少花钱了!但有没有考虑到,以后物业的服务质量下降了。

连锁反映就是,社区公共设施(外立面、电梯井)得不到维护,富人搬走了,宠物随意拉粑粑,房价还能保得住吗?房产税和物业费,一个道理,前者用来维护整个街区或住区的公共设施(学校、教育、警卫室、道路、桥梁、公园等),后者式用来维护本社区的公共设施。 不缴物业费,或物业费减少,这不是好消息。缴纳房产税,缴纳较多的房产税,也不是坏消息。

有人说了,2011年第一轮试点时,上海、重庆征到的税收,并没有用到本社区或本街道,而是用到了全市的保障房建设上面了,相当于资金被统筹了。这是老黄历了,风物长宜放眼量,形势比人强,我们已经进入高质量发展阶段了。这几年,大家应该看到一个新现象,就是我们无比重视基层的社会治理体系和治理能力。一场疫情,将我们治理上的短板暴露无疑。

 

02.

其实,这是快速城市化和工业化后的必然结果。40年超高速发展后,我们开始转入中速增长阶段了。一旦慢下来以后,以前被高速发展掩盖的问题开始出现,所谓“萝卜快了不洗泥”。当城市化达到60%以后,各类风险矛盾就开始突出和暴露。比如,地下综合管廊承载、生态脆弱、社区功能修复和智能化改造、市民对宜居空间和教育、医疗的升级需求等。 过去,城市发展过分重视经济增长、产业引进和空间扩张,对于城市治理的关注度不够,特别是对人本需求的住区功能配置,投入太少,很少有城市不拥堵、教育不紧张、房价不高;过去,我们也建了很多新小区,但公共配套设施对居民基本生活服务的匹配和满足程度是比较低的。 疫情后,我们将社区治理作为社会治理的前哨和第一站。

2020年,为推进社区治理,住建部发布了《完整居住社区标准(实行》,涵盖六大建设标准,20项建设内容。六大标准里面的基本公共服务设施方面,包括:1个社区综合服务站、1个幼儿园、1个托儿所、1个老年服务站、1个社区卫生服务站,而且有最低面积和功能标准。 目的,就是通过一个完整的社区,将生育育儿、托幼养老、社区文化、体育休闲、快递和便民商业、市政管网、社区环卫等涉及社区百姓生活的所有管理部门撮合在一起,为住区百姓的美好生活提供保障。但现在来看,不管是哪个城市,能达到“完整居住社区”标准的小区比较少。

疫情后,社区治理被提到了史无前例的高度,借助“完整居住社区”建设,基层社区开始了全方位的“补短板”,包括公共服务、市政设施、公共空间、便民设施、养老托育等等。同时,包括疫情防控、人口社会管理、老旧小区改造等各种巨细的责任和事权都开始向基层社区下放。 但基层社区承接能力还有待提高。越到基层,包括人力物力、财力、组织协调能力等等越需要提升。

 

03.

推进房地产税试点,是社区治理体系建设和社区治理能力现代化的推进器。一方面,房地产税极大地补充了基层街道社区的财政实力,为稳定和扩大基层社区干部和工作队伍,吸引优秀人才往基层走,奠定基础。近年来,新增公务员,主要往基层配置;干部提拔,都要有数年基层经验,这些都是为了提高基层社区的治理能力。 另一方面,房地产税将建立业主纳税人和社区治理的“互动逻辑”。

房地产税来自物业的业主缴纳,他会监督资金用在哪里?使用的效率如何?有没有提高居住的舒适度、获得感、幸福感?

反过来,这就会倒逼基层社区干部职工在社区管理上的能力,在服务社区百姓上的投入。 这样,社区自治、社区治理就逐渐形成了。如果房地产税用在了本社区、本街道的公共服务上,纳税人的纳税意识就会明显提高,征税的成本就会降低。当然,在共同富裕的治理格局下,房地产税的重要功能是调节收入差距,部分税金会转移支付到其他治理能力弱、短板明显的社区。

比如,投入本社区和统筹部分“六四分”,60%用到本社区,40%用到老旧小区改造、城市更新补短板、城中村品质提升等等。 当下,居民工薪收入的差距比较大,基尼系数在0.4-0.5,资产收入差距更大,基尼系数在0.7左右。这种差距,直接体现在豪宅区与其他社区的差异上。比如,老旧小区、老城区、新市民和年轻人居住的城中村,当下面临最大的问题,就是基础配套严重缺失,居住的基本体面性不具备。 因为房价上涨导致的财富差距,与个人努力和勤奋的关系不大,更多的是基础财富是否厚实,买房的时间是否较早,父辈能提供多大的支持等等。买房越早,享受到是资产收益越大,而这恰恰与家庭财富有关。

成为有房者以后,就有了第一桶金,越容易享受更多的资产收益。 多套房拥有者,恰恰也是家境殷实、买房较早的人群。房价上涨产生的资产收益,更多的是城市规划、资金堆积、公服完善、人口集聚等外部因素所致。这恰恰是社会流动性下降、利益板结、阶层固化的根结。对年轻人和新市民来说,要么勒紧裤带攒首付买房,要么直接躺平了。

 

04.

房价越上涨,上面的问题就越严重。疫情后,出现了新一轮房价上涨,奢侈品大卖,消费屡提不振。这让管理层认识到了这一问题的严重性:财富如此的流动格局下,社会阶层和结构趋于固化,而个体努力、科学发明和勤劳致富的风气渐行渐远,整个社会创新动力、公平竞争机制日益弱化。

目前,国际上普遍存在的调节个人收入差距的“四大利器”,个人所得税、资本利得税、遗产税和不动产税,在我国基本缺失(个税基本上是“工薪税”)。通过房产税来调节收入差距,已经形成了共识,也是倒逼的结果。

在共同富裕的新发展格局下,这种调节更具有现实的意义。 推出房产税,就是要站在客观对待过去几十年“房地产造富”产生的分化、板结、固化等问题之严重的角度来看待。业主缴纳房产税,既能让自己居住的更舒服,自己的房产保值增值,还能让公共服务配置滞后的社区也能获得发展,从而创造大家共享城市化发展红利的新格局。

征税房产税,还要站在给全体社会成员传达正确的财富观、个人机会均等、自由流动、共享红利、激励个体努力工作等正面信号来看待。唯此,财富创造的势能才能不断拔高、个体坐享其成的懒惰风气才会受唾弃,个体努力和竞争使社会财富水平不断增长的渠道才永续畅通。 缴纳的房产税,可以在个税前扣除。另外,保有环节加税了,抑制住了房价上涨预期和炒房的风气,交易环节就可以减税了,比如下调和取消二手房交易增值税。这样,目前由于高房价、高税费而循环链条重的二手房,就可以转起来了。

由此,新房市场也能被激活,毕竟换房需求才是主力。 有增有减、简并优化,以税收改革理顺行业链条,掰正当下房地产行业和市场运行扭曲的局面,这就是房地产税改革,而不仅仅是保有环节的房产税改革,也是管理层对这一轮试点的最大厚望。

 

特别声明:本文为署名文章,版权归“李宇嘉观楼局”所有,如需转发请在文章首部注明“ 本文作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士”,否则将追究法律责任。

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



推荐 2