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一线的楼市vs.二线的地市,谁才是“领头羊”?

1.深圳楼市,4月芳菲
 
4月份,深圳新房成交2704套,同比增长4成;二手房市场方面,4月深圳市成交量重返8000套之上,创16个月以来的新高。同比看,新房市场连续2个月回升。从更代表市场走势的二手房看,深圳楼市回升更明显。“金三银四”成色很足,是否意味着深圳楼市“新周期”到了?
 
按4月成交规模算,今年新房成交将达3.2万套,比2018年增长10%,新房市场连续2年回升。但2017-2018年,是深圳近10年来新房成交最低年份,连续2年没有突破3万套(分别是2.8和2.9万套)。即便今年达到3.2万套,也将是历史低位,新房低位徘徊是常态。
 
按4月成交规模算,二手房年度成交或突破9万套,超过近10年的平均水平,二手房回升更明显。目前,二手房份额达70%,更代表市场走势。政策决定预期、预期决定房价。更严厉的政策不会有了,货币也不会明显收紧,从二手房开始的深圳楼市新一轮回暖确定无疑?
 
2.“此回暖”非“彼回暖”
 
楼市“板块轮动”,从深沪开始,调控也从深沪开始。回调后的反弹,也自然从调控最久的城市开始。加上,对于经济和楼市,“稳字当头”是既定战略,去年以来一揽子稳增长的措施,楼市当然受益。作为刚需积淀最深厚的城市,顺应政策和市场表现,预期也就转为购买行动。
 
但与过去相比,楼市基本面最大的变化,就是靠房地产刺激经济、借“稳增长”松绑政策,这样的时代已过去了。这是我们理解楼市“回暖”后,会维持“横盘”还是转向“盛夏”的关键。按惯性思维,楼市回暖了,政策不仅不会打压,还会庇护,投资也好、自住也还,自然是入市的好时机。
 
但“此回暖”非“彼回暖”。近期,被国家预警提示的城市,比如丹东和武汉,限价政策流出来,房价指数环比涨幅不超0.6%,同比涨幅不超过5%。也即,房价可以涨,但要在一定幅度内,大概率不超过GDP增幅。长周期看,西方国家楼市稳定,房价涨幅大概在GDP或CPI涨幅上下波动。
 
与经济基本面(比如GDP、CPI或居民收入增幅)相适应,这就是稳定的内涵。现在M2也告别超发了,近期央行屡次强调,货币发行与名义GDP增长挂钩。因此,房价自然也有一个“锚”。有了“锚”,既不会出现通缩,也不会出现泡沫,还能维持可观的市场体量。表面看,10%的涨幅似乎很理想,但考虑交易和按揭成本、交易周期,投资房产的收益并不那么理想。
 
3.预期管理,正在奏效
 
除了货币政策外,决定房价走势的,还包括调控政策。目前,限购、限贷等核心政策一以贯之。开发商定价也好、购房者入市也好,都没有未来1-2年核心调控政策将会“松绑”的念想。想想也明白,政策不稳定,这是长效机制的大敌。政策稳定了,真正意义上控制住了预期。
 
政策稳,预期就稳、房价就稳。现在,引导预期,从开发商和购房者“双管齐下”。首先,上一轮房价暴涨的罪魁祸首——高地价,将不复存在。过去,一味地调控终端销售,殊不知,源头上的地价上涨,对即期房价、远期房价都有拉动。地王一出,周围房价即刻涨2000,未来新房价格也要上涨。
 
现在,“地价-房价”联动调控。近期,住建部警告提示部分城市,主要是地价有上涨苗头的城市。另外,限房价将贯穿未来热点城市调控始终。新房限价是一剂猛药,此举在2018年直接导致“新房-二手房”价格循环下跌。现在,楼市降温,限价松动了,但需要的话,这一杀手锏随时拾起。
 
4.一线“小阳春”开始降温?
 
一线楼市与全国不完全同步,表现出一定领先性。政策收紧周期中,一线城市与二三线基本同步回落;政策放松周期中,前期刚需积淀深,市场弹性又足,加上金融青睐,一线城市回升领先于全国,二线和三线楼市则较晚回升。近期,一线城市的“小阳春”,遵从的就是政策适度松绑,楼市率先反弹的规律。但是,基于前面分析,预计一线楼市反弹不会超过2个季度。
 
事实上,从4月份开始,“小阳春”就有降温迹象了。中指院发布的4月百城价格指数显示,4月京沪等十大城市新房均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。克而瑞数据显示,4月份深圳新房成交面积环比下降28%。安居客找房平台显示,一线城市找房热度4月环比微跌0.5%。
 
从深圳来看,4月份新房成交环比下跌25%;二手房成交创16个月新高,事实上是今年2-3月份交易的滞后体现。因为,二手房的交易周期仍旧在2个月左右。深圳市场,年后的需求主要是刚需和换房需求。如果前期积累的这一波换房需求退去,未来的需求能否接续的上,深表怀疑。
5.一线城市的刚需怎么办?
 
大家可能会说,深圳刚需体量大,每年人口净流入50万左右,而土地供应紧张,房价易涨难跌。简单讲供求,确实是这个道理,但供求紧不紧张,取决于房价上涨预期。房价上涨预期强烈,再多供应也填不满需求;当市场预期房价不涨,或上涨抵不了成本,供应就不会觉得少。
 
未来,京沪深房价,都将窄幅波动。即便上涨,很多投资也抵不了交易成本。楼市的领头羊,已从京沪深转到“网红”二线热点城市。在楼市增量供应、产业发展、人口流入上,二线热点城市更有空间。近期,二线热点城市土地市场火爆,楼市向上更有保障。尽管,京沪深刚需还很庞大,但规划和政策已做好铺垫,即刚需想买房,转向都市圈内非热点城市吧。一来,外围房价低,轨道交通互联互通;二来,一线楼市当下的房价,已难以容下多数刚需的肉身,而刚需“等不及”的买房诉求,反而助长一线楼市的泡沫。一线城市若续写泡沫,这将是都市圈建设最大的障碍。若都市圈战略有闪失,内需培育、经济转型,全部泡汤。
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