1.棚改，从437万套到285万套 各地棚改开工数正式出炉。从已公布的37个省市2019年的棚改开工目标看，基本“腰斩”，总体较2018年计划开工下调51%。山东、河南、贵州、湖南等棚改大省，跌幅超过70%。2019年，全国棚改计划为285万套，不及预期的400万套，远低于去年开工量626万套。 量缩，没想到来得这么快！ 2014年《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确，2020年完成棚改任务。2014-2017年，1800万套棚改计划...
1.不一般的信号！ 不知道各位感觉到没有，最近楼市有两个主要的信号，一是二线城市（特别是江苏和浙江辖区城市、中部大城市）地市火热；二是高层再提“房住不炒”，虽口号严厉，但“落地”力度并不大，比如3月房价涨幅第二的西安，只提高公积金贷款比例。政策微妙，这是需要揣摩的信号。 再说的坦白一点，“房住不炒”掷地有声，但要在“稳地价、稳房价、稳预期”中落实，而不是像往常一样，喊打喊杀的。既然“求稳”，...
1.调控和货币政策的“新变化” 中央重提“房住不炒”，住建部预警地价房价上涨快的城市。一周后，很多地方开始行动。3月房价涨幅全国第二的西安，提高公积金贷款首付比例；合肥严打炒房，也提高公积金提取门槛；北京发布《落实“房住不炒”定位，坚定不移发展完善共有产权》，杭州叫停热门地块出让。 再看货币政策。央行再提货币“总闸门”，不搞“大水漫灌”，辟谣“降准”；银保监再提控制“加杠杆”。4月以来利率开...
1.迷惑的政策走向 本来，调控“见顶回落”和楼市“小阳春”相映成辉。从2018年12月菏泽取消限售开始，到今年4月份，近30个城市渐进松绑政策，同时按揭利率也连续5个月下降。业内普遍认为，楼市阶段性回暖已来临，但近期一连串政策信号，又给这一预期迎头一瓢凉水。 中央层面。国家再次强调“房住不炒”，首次明确“长效调控机制”，银监和和央行表态控制过快加杠杆、根据经济形势和价格对货币政策适调微调，住建部对部...
1. 非0即1，要不得！ 我们对很多政策的理解，就是“非0即1”。传言政策要来，大家“心慌慌”；随后辟谣了，就全当“吃瓜群众”了。很少人会理性地分析，这个政策的初衷是什么？落地的进度如何？影响有多大？自己该如何准备？等等。比如，近期沸沸扬扬的央行“新版征信上线”，就是如此。 前一段时间，很多媒体都在报道，“新版征信”将在5月1日上线。4月初，笔者参加一个论坛，还有专家给大家讲，该如何应对云云。...
1. 18日的文章，《
楼市调控，又到关键时刻》，开门见山地指出，“楼市正在偏离管理层的预期”。4月19日，政治局会议来了。“总结上个季度、部署下一季度”，这是惯例，但此次会议比以往来的早一些，彰显其重要性、急迫性。 2018年，去杠杆太用力，导致股权质押爆仓，加上“毛衣战”冲击等，经济明显下行，政策重心转到“托底”。今年一季度，社会融资增加8.18万亿，增速高达39.7%，规模和增速均为历史新高；一季度，...
1. 楼市正在偏离管理层的预期 3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10.6%，连涨42个月，涨幅较前月的10.4%有所上升，为2017年6月以来最高；环比上涨0.6%，连涨47个月，涨幅较前月的0.5%有所提高。3月份，70个城市中二手房下跌个数则为10个，较2019年2月的14个继续减少。 两个数据需要关注 一是70城同比涨幅，又超过10%了；二是二手房价格下跌城市迅速减至个位数。说明什么？首先，新房价格同...
1. 告别高增长、货币超发，告别资产泡沫后，哪个城市的“底座”厚实，哪个城市的避风港效应就更强。越是实体生产型城市，越是商业和消费活跃的城市，越是民企和中小企业集中的城市，快递量就越大。近日，国家邮政局公布各省市快递业务量，以其中的玄机窥探城市的“底座”。 京沪快递量明显下跌。好理解，京沪纾解人口，专业批发市场都在往外迁，快递自然下降。注意的是，尽管深圳快递同比增长24.7%，但增速比广州慢...
1. 人口存量时代来临，大家“用脚投票”，人口净流入的城市，就是“网红城市”。美好的另一面，就是那些暗自伤神的人口净流出的城市。这便是在官方文件中，首次提出的“收缩型城市”。目前，有两个“收缩型城市”名单的版本（180个和80个）在网络上被炒得热火朝天。 于是，“坍塌”、“崩溃”、“逃离”等震惊体字眼，也出现在不负责任的房地产类自媒体。网友们也很关注，自己的家乡是否位列其中。这里要澄清一点，关于...
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近日，央行征信中心已试运行新版个人征信报告，与每个人息息相关，关系到我们买房、租房、达地铁、坐高铁、谈恋爱、网上购物、生活支付等多方面。总之，任何信用不彰，都会在案。
首先是个人工作生活中，涉及到信用的，全纪录。旧版的系统里，只有我们借贷、信用卡等信息。新版系统里，还涉及电信或自来水缴费、缴税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格、学历等信息。简言之，未来想隐匿自己失信行为...
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时代是风，欲望如雨，命运成云
近日，娄烨导演尘封2年半的巨作《风中有朵雨做的云》来了，尽管删减了一些，但姜烨说，思想都表达出来了。片名文艺清新，故事现实残酷。取材于广州洗村拆迁，这是成就广州CBD珠江新城传奇的缩影。城中村影射过去20年的城市化，那是一个混沌胶着、急速推进的时代。
正如影片海报写的，“电影会帮我们记住，我们和我们的时代”。2019年，改革开放40年的纪念，还在继续；新中国成立70周...
原创作者：李宇嘉
微信公众号：李宇嘉地产笔记
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清明小长假，驾车至高速服务区，惊奇地发现，居然有家星巴克。印象中，加油、吃饭、上厕所、抽烟，估计是高速服务区的主要功能了，“来也匆匆、去也匆匆”，这是多数人对途经服务区的基本感官了。最讲究黏性、体验感的洋品牌，星巴克出现在服务区，是不是格格不入呢？神秘的选址，这是星巴克的秘笈，即便距离200米的两家星巴克，都能任性地做到排长队。看来，我们必须审...
1. 股谚说，一根阳线改变情绪。对楼市，一根阳线居然直接改变信仰了。深圳二手房成交连续5周上升，3月成交创半年来新高，二手房均价同比上涨2.4%，中介喜提佣金买奔驰；北京3月二手房成交16051套，同比增长43.9%，创10个月新高，二手房均价环比上涨2.5%。 近期，这类信息充斥于朋友圈。你拿这个来判断整个城市，一定会被带进沟里。要切记，楼市是最碎片化的、最离散式的市场。市场越是盘整期，局部越不靠谱。现在，开发...
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近期，貌似楼市又开始热闹了！
春节前后累积需求释放，银行贷款额度充足，“早放贷、早收益”，开发商新一年业绩压力又来啦。购房者、开发商、银行三方加持下，每年3-4月，楼市成交量会比以往好一些。中介、开发商、自媒体，借助调控真空期，展开“营销攻势”，也是“小阳春”的推手。
俗话说，“价随量走”。对京沪深等大城市，成交量连续3个月反弹的话，市场情绪立马被焐热了，价格就起来了。到底，“小阳春”...
1. 长期有多长，20年后的今天，看到长期了。长期而言，无论地产、城市发展，还是经济增长，都要看人口。大家应该注意到了，从来没有像现在那样，中国的人口是如此的精贵。最近一段时间，大家特别关注人口相关的数据，比如2018年，我国新生儿锐减200万，结婚率创近年来新低。2018年轰轰烈烈的“抢人大战”，我们也来盘点一下战果，窥探其对楼市的影响。 2018年，常住人口增长最多的4个城市，分别是深圳、广州、西安...
原创作者：李宇嘉
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城市竞争力改变了！
过去10年，我国“千城一面”，各个城市基本靠招商引资、上固定资产投资项目、搞房地产来发展。但从2018年开始，成本上升，制造业或产能过剩，或转向东南亚，招商引资的效果不如从前。同时，控制地方债务、控制影子银行和泡沫风险，固投和地产也高位触顶。
于是，国家开始强调内需，特别是消费。地方政府的策略从过去的造城转向引人。轰轰...
原创作者：李宇嘉
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近期，楼市“小阳春”氛围浓厚。天气率先回暖的南京和杭州，“万人摇号”、个位数中签等火热场景再现。热点城市土地市场一扫2018年之“阴霾”，有的流拍地受热捧，有的溢价率封顶，有的再现几十轮竞拍。作为楼市的“领头羊”，1-2月份，京沪深新房成交量分别增长57%、22%和6%。再看更代表市场的二手房，根据易居研究院监测，3月上半月，10个重点城市二手房成交量同比增长...
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龙头房企的董事长，要承担更多，包括山呼海啸般的舆论，比如宇宙第一的碧桂园杨国强，比如根植精英基因、对行业和市场判断超人一等的万科。郁亮要解释的太多了，至于王石10年前的「拐点论」、5年前的「最先倒下的是万科」等引起众怒，但事后被证明是「矫情」的言论，郁亮管不了了。因为「教父」说的，按照传承来讲，他那个层面是不能挑毛病的。
王石「卖拐」、郁亮「售银」、王石「要倒下」、郁亮「活下去」。现在看...
原创作者：李宇嘉
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房价收入比，隔几年就拿来吐槽一下，然后呢？该干嘛干嘛！
数据显示，2018年，受监测的中国50个城市，房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降1.4%。这也是2014年房价收入比触底之后，连续3年快速攀升后的首次回落。2017年，50城的人民不吃不喝，要用14.1年的收入，才能买起一套房，2018年降到了13.9年。
从14.1年降到13.9年，很多人要吐槽，我还是买不起...
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房价上涨，才是拉动消费的真正动力！
中泰资本首席经济学家李迅雷，一语惊起千层浪，引来网友如潮水般的谩骂。一向研究谨慎、业内颇受尊重的学者，李迅雷的结论绝对经得起检验。但媒体和网友的力量太强大了，李老师不得不做一次知识的普及。房价上涨有四个效应，带动效应、收入效应、财富效应、预期效应。
一个一个来分析！
房地产一直被认为是产业链关联度最大的行业。早在20年前，学术研究就证明，地产关...
