一个刚需买房的基本修养-李宇嘉的财新博客-财新网

1. 一旦房价降速，问题开始暴露

今天，和大家聊一件事情，就是当下房地产发展的阶段，以及一个刚需客的“基本修养”。经过三轮暴涨，楼市进入存量时代，对此大家应该没有异议。所谓存量时代，就是从更关注价格，转到价值与价格并重。问题是，一旦速度放慢了，野蛮生长时代的问题就开始暴露。

比如，去年以来，有关产品质量、物业管理、精装修等维权事件不断；再比如，达不到棚改（比如楼龄要超过30年）的“老旧小区”，过去外立面“穿衣戴帽”后，可以顺利卖出去了，现在不行了。水电路气网、停车位和电梯、物业管理，统统要配上，否则就没人要了。住建部讲了，业主主体、社区主导，如果业主意见不统一，社区没有物业维修基金，不可能改造了。

再比如，过去开发商搞项目，基本没有客户研究，因为终端需求太强大，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，新盘大同小异。供给端的任何变化，都是需求和调控倒逼的，小户型是高房价和“90/70”政策倒逼的；可居性较差的类住宅泛滥，是因为需求满足不了。

2. 存量阶段，城市精细运作

现在不一样了，开发商很重视研究消费者的习惯，搞很多“产品系”，针对不同需求人群。比如，研究90后是不是不想买房，是不是喜欢开放式厨房等。2020年前，40个城市强制搞“垃圾分类”。垃圾分类做的好的城市，小区面貌自然不一般，价格和价值前景看好。

还有，过去为啥愿意租房的人少，很大一个原因就是，租赁秩序太乱，在沪深这类城市，租赁房源供应中，居然臭名昭著的“二房东”占比过半。现在，各种长租公寓把存量房盘整出来，环境好多了，据说90后很多人愿意租房。所以，城市进入到精细化运作阶段了。

3. 政策倒逼买房者理性

政策导向也在加速这一转变。从今年开始，调控强调地产稳定，所谓“稳房价、稳地价、稳预期”。“稳”，不代表不能涨，而是即便涨了，也算不过账来。未来，8%的上涨应该是没有问题的。但是，如果抛去贷款成本、税费、机会成本，你觉得实际收益率，会有300万放到银行的理财收益高吗？

今年以来，热点城市“小阳春”，深圳、厦门、苏州二手房月度交易量超过了过去的平均值，大家都很嗨，觉得板块轮动再次从一线及热点城市开始。但是，你知道交易周期有多长吗？3-4个月，说明什么，一是使用价值驱使下，买家更理性了；二是市场横盘走，买房不能像过去那样，真的像买菜。现在，要挑肥拣瘦。

资产属性褪色后，房子的变现周期拉长，而且变现的不确定性增加。挂牌价看上去挺高的，但实际变现时，业主大概率得降价（目前议价空间还有4%左右），否则又陷入2-3个月的空置期。所以，一旦房价横盘走，成本（贷款成本、机会成本）、安全、现金流等问题全部显现。

4. 很多物业跟你竞争

未来，跟你竞争的物业很多。先看放租，政府大量建设租赁房，商务公寓等类住宅泛滥，形形色色的长租公寓，商品房大户型的“合租”或“打隔断”，还有告别大拆大建后转向综合整治的城中村等；再看放卖，2015-2018年，房屋销售连创3年新高，但竣工负增长，2019年起，供应将源源不断。

这里面，2016-2018年火爆时期上车的投资客一大把，都是等着放卖的。因为，资产收益没那么可观了，拿在手里的情绪自然就低了，而贷款还等着还呢！商务公寓、公寓式办公、酒店式公寓等等，类住宅也是一大把。深圳10个新盘里，4个是类住宅；轨道四通八达，甚至将外围城市也连起来了，商品房供应的边界扩大了，环一线、环二线有很多可选。

以前买房，接盘人可能是下一个投资客，他可能没那么关注物业、楼层、采光、户型设计等。未来，一个大学生刚毕业进入市场，有很多选择，与同学合租、租长租公寓、租人才房、买小公寓，买商品房等等。买房的选择也很多，因为90后的父母比70后、80后的父母有实力多了。

5. 刚需买房，要考虑未来出售

所以，现在刚需决定要买房的话，一定要考虑未来几年的打算。未来，你一定是要换房的，那么这套房要出租的话，能不能租出去？出售的话，能卖给谁？卖出去能否保值增值？未来，放租的房有一大把，租客选择的范围也很大。交通、物业、户型、车位都可能成为决定因素。

比如，车位不够，物业维护不好等，都可能导致租金很低，或者租不出去。出售也是一样的。因为，过去急忙上车的人很多，等到楼市稳定了，大家收入积累了，很多人开始想着换房了。因此，即便广深未来人口还会继续增加，但换房是主力需求，你出售别人也在出售。

6. 刚需买房的基本修养

因此，现在买房，就要考虑这个房子未来要卖给谁？这里建议，一是刚需首挑地铁或地铁规划的房子。因为，城镇化下半场，人口向大城市涌入，交通会越来越拥挤，未来乘地铁上班，最省时间。你看，去年8月重启的地铁项目，都集中在超大城市、新一线或国家中心城市。

二是有品牌物业管理。有品牌物业管理，至少外立面、景观、绿化是可以保持的，至少物业维修基金是有保障的，社区设施可以升级。如果，很多小区频繁换物管，这类盘不要碰了。怎么判断品牌物业？TOP20开发商的物业，香港上市的物业公司，还有就是业务费有增长的。

作为人力成本密集、耗时耗力的服务业，物业费隔几年就要涨的。多年不涨，有两个问题，或者业主坚决不让涨，不然就威胁要换物业公司，或者物业管理很差、每况愈下。第三个建议是户型要精致紧凑、节约面积。“一房一厅”40平米左右、小两房60平米左右，既适合刚毕业90后的2年左右的周转式需求，也适合3-5年的过渡小两口需求。高房价下，没有比节约支出重要的了。当然，能一步到位的，买个三房的，那自然最好了。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

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