原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

前言：近日，住建部、央行召开重点房企座谈会，落实“345”新规，即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔，控制过度利用杠杆、吸金能力强（往往能给出10%左右的利息），土地市场摧城拔寨的房企。近期，地王频现，房价也开始上涨了，但疫情后消费还未恢复，失业率仍在5.7%的高位，民间投资还在下行，“内循环”任重道远，必须对乱市施重典。按照这个标准，全国9.6万家房企...

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关于“国内大循环”，反复研读相关通稿，也只是一个梗概，具体措施和路径并不是很清晰，估计后面的重要会议会做部署。但是，这不妨碍学术界和业内的闹腾，逻辑也是相当自洽，所谓“内循环”就是要把消费主导的内需做上去，消化外贸依存度迫降后的产能。内需的重点，自然是挖掘中低收入人群的消费潜力。顺势推理，要加快城镇化，让“农民进城”。

大家惯常用的一个逻辑，就是...

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礼多人不怪，这是北方的特色。除了传统的婚丧嫁娶，围绕小孩的、贺当兵等大办宴席，也愈演愈烈。近日，笔者休假回到西北老家，刚好赶上舅舅给小孩办12岁生日圆锁庆典。笔者印象中，这种地方性的“成人礼”仪式，过去很简单，就是家人一起吃顿饭，庆祝小孩从幼年的蒙昧中解脱出来，踏进少年的里程，向着聪明才智的方向发展。

但现在，仪式越来越隆重，场面越来越壮观...

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近期，国家反复对构建“国内大循环”重申、强调，并将其视为是未来重要的战略举措。国内大循环，最重要的抓手，就是扩大内需，而在时隔多年之后，国家重提“扩大内需战略支点”这样的定位。由此，一个简单的逻辑就是，要夯实“房住不炒”，堵住房地产虹吸居民收入、阻滞居民消费、拉大收入差距，让扩大内需的发力点惠及众多中小微和双创企业，带动居民就业，稳定收入预...

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昨天，国税局发布《中华人民共和国契税法》全文，并宣布自2021年9月1日起施行。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。由于契税直接关系到购房成本，契税法发布的消息很快冲上热搜，很多中介抓住契税法第三条“契税税率为3%-5%”这一款，宣传1%-3%的优惠税率将成为历史，号召大家抓紧这一年的窗口期。还有媒体认为，这是监管层...

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近期，平台上咨询在广州买房的人多了起来，主要集中在南沙和黄埔这两个地方。笔者与业内交流、实地走访后发现，这两个区域楼市回升，主要是深圳、东莞限购加码，把投资客们赶过来了。南沙、黄埔的规划很高端，一个是自贸区和广州副中心，一个是广州重点打造的高端创新区，来自深圳的“金主们”，发现这里的房价只有2-3万元，简直太便宜了。

于是，二话不说，先拿下一套再说...

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1.

近期，咨询广州南沙、黄埔买房的人特别多，有点惊讶。过去，笔者对这两个区域不太看好，规划有雄心，但很难落地。比如，2012年前南沙新区规划要达到200万人，现在只有70多万人。南沙定位高，是广州唯一副中心，也是大湾区核心；产业规划（现代服务业和科技创新）也很高端，但南沙太大（803平方公里），规划落地慢，起步区明珠湾108平方公里，得发展一阵子。

新...

原创作者：李宇嘉

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近期，广州“桥中房”问题上了热搜，引发争议。热议分为两派，一派秉持“政府尊重产权，城市文明守法，双方对等谈判”的观点，另一派秉持“漫天要价不得，做最强钉子户，落得共输结局”。我觉得，两方观点都对。甫一听到这则消息，我脑海中首先想到的是，东京成田机场的“钉子户”，与广州“桥中房”的“钉子户”（是否是“钉子户”要商榷）的情况类似。

成田机场的...

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8月3日，北京土地市场成功出让两宗“不限价”地块，均位于大兴亦庄，总起始价133.93亿元，总成交价148.93亿元。其中，亦庄河西区X46R1、X46R2宅地，由中海以79亿、溢价23.44%拿下，楼面价39570元/平，刷新今年总价地王。这次竞拍，吸引了中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建等8家大房企参与竞拍，经过70轮举牌后，中海拿下。

自2016年“930新政”发布以来...

原创作者：李宇嘉

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深圳缺地，众人皆知。怎么突破？一是优化利用结构，二是向外扩围。近期，国家下发文件，支持深圳土地利用改革，目的也就是通过上面两种渠道，解决目前深圳空间逼仄的严峻形势。优化利用结构，其实就是增加住宅用地占比。深圳成为大湾区核心、先行示范区以后，城市的地位变了，要提高人口、资源集聚能力，提高创新能力，然后带动周围城市发展。

因此，空间结构要顺势改变，即...

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1.

深圳停止新的商务公寓项目审批，业内一致认为，最后一个炒房口子，被堵死了。这样的理解逻辑，听起来是很顺的。“7.24”副总理部署了调控“总动员”的命令，“7.30”政治局会议再次强调“房住不炒”，处于风口浪尖上的深圳，自然要以实际行动，将投机炒作赶尽杀绝。

商务公寓，是最能代表深圳楼市投资炒作的一类产品。笔者认识的一些购买公寓的人群，都是投资...

原创作者：李宇嘉

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摘要：上一周，股市连续下跌，疫情时不时在某地爆发，外部环境骤变。疫情期间非常规的宽松要收敛，“疫情牛”结束了。楼市的消息面也不好。近期，高层主持召开工作座谈会，特别不寻常。作为楼市带头大哥，10城的一把手悉数出席，下一步怎么调控，高层也给出部署，金融、税收、土地、监测等，调控储备一个不能少，这也很不寻常。另外，措辞极其严厉，高度重视新情况新问...

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1.

这几天，深圳楼市调控频频，很多解读基本都是剖析细则、分析影响。此次新政的打压力度比较大，市场情绪有所波动。但这里，首先申明一点，有些媒体报道的，所谓的业主降价几百万；“满五唯一”房源立马涨价；担心没购房资格，置换客不敢卖房，贝壳挂牌房源锐减等，这些都不靠谱。

首先，高价盘跳水的，降价几十万、上百万的，一定会有。比如，前期加杠杆买房的...

原创作者：李宇嘉

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关于“离婚买房”，网络上有两个经典的帖子。一是太太把离婚后过给自己价值700万的房子，以1000万卖给先生，先生以首付300万和贷款700万购房。这样，夫妻俩人不仅继续住着房子，还用700万在银行做理财还房贷。若房价跌了，夫妻俩将房子甩给银行，相当于高位套现；若房价涨了，则继续上述操作，将上涨部分套现；二是夫妻离婚并把2套房产过到配偶，净身出户者再购买两套。按照京...

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近期，专门针对房地产，国家召开了工作座谈会，特别的不同寻常。一是10个城市参加了座谈会。自打“一城一策”落地以来，很少从上到下这样召集了；二是部署了具体的调控措施。过去几年，监管层只给出调控原则（比如“稳地价、稳房价、稳预期”），而出什么调控政策，这是地方的事；三是措辞很严厉，通稿中出现高度重视、时刻紧绷、牢牢坚持等字眼。

究竟发生了什么？...

原创作者：李宇嘉

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1.不寻常的会议

这次，韩副总理主持召开的“房地产工作座谈会”，特别不寻常。

一是，10个城市参加了座谈会。自打以来，近几年的房地产调控，基本都是各地自主调控，自我负责。国家对不合格、不称职的，约谈问责。很少有从上到下的“调控安排”了。

二是，部署了具体的调控措施。即便高层要宏观指导，但“一城一策”下，也是原则性的，比如“稳地价、稳房价、...

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一、精装变“惊装”，并非个案

在7月16日的央视315晚会上，曝光了广州万科尚城劣质精装修的工程问题以及广州万科尚城小区、杭州招商远洋春秋华庭小区精装修房屋的各种质量问题。万科、招商这样的业内龙良企业，居然出现了如此“不良心”的现象，让人大跌眼镜。由此可见，国家推动装配式建筑，叠加近年来愈演愈烈的限价政策，导致的“精装修”乱象，可能绝非万科、招商等龙头...

原创作者：李宇嘉

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经历数日的传言、揣测，深圳史上最严调控出炉了。我看了很多解读，基本都是剖析细则、分析影响。但很少有人提到，这次调控是不是不用这么大动静，是不是本来可以避免，或者更早一点出台调控。6月份，深圳楼市的冰山指数，已从高位开始降下来了，这时候再下此猛药，结果必然是市场大起大落。朋友圈里，粉丝表达的最多的，就是疑惑和不解。

其实在去年底，深圳楼市已经...

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前言：将炒房玩儿到极致、玩到瞠目结舌，均价一年涨1万元，也只有深圳了。说了不炒，就是不炒。所以，深圳最严楼市调控出炉了。“3年落户+3年社保”，打击户籍炒房，这是长沙“反炒房”的3倍升级；离婚炒房再也没有漏洞了；增值税“2改5”叠加评估价回归市场价，这让炒房账面收益顷刻归零。深圳调控，意味着全国楼市政策迎来拐点，从上半年偏宽松的“纾困”，转向下半年偏...

原创作者：李宇嘉

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1.

深圳楼市调控出炉了，超出了预期。

为何这样说？“来了就是深圳”，一直凸显的是深圳作为创业型城市的包容性。这种包容性，在楼市的体现，就是“落户就能买房”。但这次，新深圳人（指刚落户）要想买房，得满足“3年落户+3年社保”的组合，这是长沙版限购（“1年落户+1年社保”）的3倍升级。

看来，“反炒房”，深圳得用长沙三倍的功夫。网上有一个...