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这座妖城,正在书写楼市的冰与火

1. 有“妖股”,有“妖楼”
 
作为大类资产的代表,股市有妖股、楼市也有。所谓妖股,就是那些股价走势奇特和怪异,与大盘常理相悖,完全不符合基本技术分析规律的股票。楼市也有“妖”,就是那些动辄暴涨暴跌,经常背离规划、人口、收入等基本面,让人看不懂,甚至自我分裂的市场。
 
比如,2009年房价一度高过京沪深的温州(到目前,还未回到曾今的高度);2011年人均GDP超过香港的鄂尔多斯;2009年-2010年经历国际旅游岛热炒、2018年经历自贸岛热炒的三亚和海口;2016年,被称为“二线之王”的合肥,房价涨幅全国第一。近期,因安徽人口回流明显,合肥被房企青睐,地市火热,再度变妖。近期大理、丹东,也有“变妖”的迹象。
 
2. 这个城市,有点儿妖
 
今天要说的是厦门。要说“妖”,厦门楼市无出右者。既非一线城市,又非省会城市的厦门,在2009年以来,但凡全国楼市在上涨周期,厦门经常屏霸70城涨幅排行榜前3位,月度排第一的出镜率,高于所有城市。但是,2018年厦门房价领跌全国,一、二手房房价均价下跌在30%左右,部分项目价格腰斩。
 
2018年,厦门成为70个城市中,唯一新房价格比2017年低的城市。但是,妖的魅力太大,反转只需几个月。今年的“小阳春”属于厦门。截止到4月18日,厦门二手住房成交套数和面积同比分别增长321.5%和303.7%。殊不知,半年前的8月份,岛内二手房平均降价30%,岛内降一万、岛外降5000-6000的二手房比比皆是。
 
3. 厦门VS苏州,谁更妖?
 
近期,大家都在唱红苏州,这个因苏大强、抢地而“妖红”的城市。但是,厦门一点儿也不比苏州弱。苏州楼市复苏的劲道,在新房,新盘去化快亮眼。但厦门的二手房市场一点儿不弱。本质上,二手房更有代表性,考验市场敏感度和韧劲、民间购买力。从交易量涨幅看,厦门二手房火爆远甚苏州的新房。
 
拿地是开发商信心的标志。4月份的土拍,苏州工业园区楼面价突破3万,大家惊奇叫绝;但同样在4月,中海以总金额38.6亿拿下厦门集美地块,折合楼面价30996元/平米,厦门岛外突破3万元,而去年此区域楼面价“腰斩”。要知道,工业园区是苏州的核心(注明的地标建筑——秋裤楼,就在此),而岛外却并非是厦门核心。
 
4. 奇特的市场结构
 
厦门楼市之妖,并非是其“深V”式的反弹,而是自我分裂、冰与火并存的市场。二手房火热,但新房却陷入冰点,库存消化周期高达114周(798天)。据克而瑞数据,4月厦门住宅新增供应37万平米,环比上涨334%,同比上涨110%。4月仅成交了12万平米,环比上升3%。
 
为何如此分裂?这与厦门奇特的供给结构有关。岛内配套成熟,特别是教育资源非常丰厚,但只有158平方公里,占市域面积的1/10,开发强度大、人口密度1.3万人/平方公里,以二手房为主。另外,岛内连续8年没供地,加上炒房不亚于温州人的闽南人和福建其他地方的人,都以在厦门岛内拥有住房、以子女在岛内读书为荣,导致弹丸的岛内房价高达5万元左右。
 
但同时,岛外空间大,新房开发多(下图,数据来自华尔街新闻)。近年来,在凶悍的闽系房企、闽南投资客高举高打的冲击下,房价从5000元涨到3万元。但是,一份2018年厦门薪资水平报告显示,厦门平均工资2018年在3804元左右,其中薪资水平2000-4500元的超过50%。因此,这几年,支撑厦门高房价的,就是两个因素,一是以闽南为主的外来人口,二是闽系开发商炒地皮。典型如2016年8月,闽系房企融侨拿下的翔安地王——铂樾府,楼面价高达38345元。
 
5. “深V”,彰显岛内的韧性
 
2017-2018年,当限购、杠杆收紧,特别是“认房又认贷”后,楼市能否企稳,就得看本地刚需能否撑得住。对这个人口、GDP50名开外的城市来说,掐住麻筋儿了。过去上涨太快,跌价阀门就开启。几个角度看,泡沫太重:2018年,全国房价/租金比最高的是厦门,达到1100,京沪深为600多,国际上为200-300。券商研报显示,厦门杠杆率(存款/贷款)最高,远超京沪深。
说白了,涨多了,就得跌,至于跌多少,就看城市底蕴(刚需)向上托的力量。类似北京、上海、深圳,得的就少一些,类似厦门、邯郸、燕郊等,就要多跌一些。但不管如何,厦门湖里、思明,以及岛外老城区,集中优质教育等配套资源,跌到心里价位,购买力自然会释放。
 
此轮二手房反弹,主要集中在老城区几个片区,一是沧海滨海社区(双十中学)、未来海岸社区(北师大);二是集美社区(外国语学校);三是岛内五缘湾(五缘实验)、松柏(松柏中学)、莲花(莲花中学)。而且,受捧的主要是一些带学位的“老破小”,跌到心里价位,刚需就入市了。
 
6. 妖,彰显岛外的弹性
 
对岛外这个新房主导的市场来说,地价不断创新高,导致极其依赖外来投资客。当厦门出台以180平米为界(无3年社保的非户籍,禁止购买180平米以下住房)的奇葩限购时,岛外180平米以下的住宅越来越少。试想,这得需要多大的激情,才能保持市场一贯的购买力?
 
光有激情还不够,得靠真金白银来支撑。2017年3月,调控“补刀”,“认房又认贷”开启,对高总价、投资客主导的岛外,无异于釜底抽薪。调控来真的,任何风吹草动对投资客是撩动心底的恐惧。这就是为何,万科白鹭郡都要降价了。岛内岛外自我分裂、二手房和新房分裂,昭示炒作褪去,市场底蕴对需求的支撑。未来,“房住不炒”落地,考验市场底蕴的时刻开始。那些靠外来需求的,若底蕴撑不住,都会像厦门一样,出现各种分裂。厦门未来的出路,应像深圳一样,有福同享、搞都市圈,不然自己撑死、外围饿死。
 
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