这座妖城，正在书写楼市的冰与火-李宇嘉的财新博客-财新网

1. 有“妖股”，有“妖楼”

作为大类资产的代表，股市有妖股、楼市也有。所谓妖股，就是那些股价走势奇特和怪异，与大盘常理相悖，完全不符合基本技术分析规律的股票。楼市也有“妖”，就是那些动辄暴涨暴跌，经常背离规划、人口、收入等基本面，让人看不懂，甚至自我分裂的市场。

比如，2009年房价一度高过京沪深的温州（到目前，还未回到曾今的高度）；2011年人均GDP超过香港的鄂尔多斯；2009年-2010年经历国际旅游岛热炒、2018年经历自贸岛热炒的三亚和海口；2016年，被称为“二线之王”的合肥，房价涨幅全国第一。近期，因安徽人口回流明显，合肥被房企青睐，地市火热，再度变妖。近期大理、丹东，也有“变妖”的迹象。

2. 这个城市，有点儿妖

今天要说的是厦门。要说“妖”，厦门楼市无出右者。既非一线城市，又非省会城市的厦门，在2009年以来，但凡全国楼市在上涨周期，厦门经常屏霸70城涨幅排行榜前3位，月度排第一的出镜率，高于所有城市。但是，2018年厦门房价领跌全国，一、二手房房价均价下跌在30%左右，部分项目价格腰斩。

2018年，厦门成为70个城市中，唯一新房价格比2017年低的城市。但是，妖的魅力太大，反转只需几个月。今年的“小阳春”属于厦门。截止到4月18日，厦门二手住房成交套数和面积同比分别增长321.5%和303.7%。殊不知，半年前的8月份，岛内二手房平均降价30%，岛内降一万、岛外降5000-6000的二手房比比皆是。

3. 厦门VS苏州，谁更妖？

近期，大家都在唱红苏州，这个因苏大强、抢地而“妖红”的城市。但是，厦门一点儿也不比苏州弱。苏州楼市复苏的劲道，在新房，新盘去化快亮眼。但厦门的二手房市场一点儿不弱。本质上，二手房更有代表性，考验市场敏感度和韧劲、民间购买力。从交易量涨幅看，厦门二手房火爆远甚苏州的新房。

拿地是开发商信心的标志。4月份的土拍，苏州工业园区楼面价突破3万，大家惊奇叫绝；但同样在4月，中海以总金额38.6亿拿下厦门集美地块，折合楼面价30996元/平米，厦门岛外突破3万元，而去年此区域楼面价“腰斩”。要知道，工业园区是苏州的核心（注明的地标建筑——秋裤楼，就在此），而岛外却并非是厦门核心。

4. 奇特的市场结构

厦门楼市之妖，并非是其“深V”式的反弹，而是自我分裂、冰与火并存的市场。二手房火热，但新房却陷入冰点，库存消化周期高达114周（798天）。据克而瑞数据，4月厦门住宅新增供应37万平米，环比上涨334%，同比上涨110%。4月仅成交了12万平米，环比上升3%。

为何如此分裂？这与厦门奇特的供给结构有关。岛内配套成熟，特别是教育资源非常丰厚，但只有158平方公里，占市域面积的1/10，开发强度大、人口密度1.3万人/平方公里，以二手房为主。另外，岛内连续8年没供地，加上炒房不亚于温州人的闽南人和福建其他地方的人，都以在厦门岛内拥有住房、以子女在岛内读书为荣，导致弹丸的岛内房价高达5万元左右。

但同时，岛外空间大，新房开发多（下图，数据来自华尔街新闻）。近年来，在凶悍的闽系房企、闽南投资客高举高打的冲击下，房价从5000元涨到3万元。但是，一份2018年厦门薪资水平报告显示，厦门平均工资2018年在3804元左右，其中薪资水平2000-4500元的超过50%。因此，这几年，支撑厦门高房价的，就是两个因素，一是以闽南为主的外来人口，二是闽系开发商炒地皮。典型如2016年8月，闽系房企融侨拿下的翔安地王——铂樾府，楼面价高达38345元。

5. “深V”，彰显岛内的韧性

2017-2018年，当限购、杠杆收紧，特别是“认房又认贷”后，楼市能否企稳，就得看本地刚需能否撑得住。对这个人口、GDP50名开外的城市来说，掐住麻筋儿了。过去上涨太快，跌价阀门就开启。几个角度看，泡沫太重：2018年，全国房价/租金比最高的是厦门，达到1100，京沪深为600多，国际上为200-300。券商研报显示，厦门杠杆率（存款/贷款）最高，远超京沪深。

说白了，涨多了，就得跌，至于跌多少，就看城市底蕴（刚需）向上托的力量。类似北京、上海、深圳，得的就少一些，类似厦门、邯郸、燕郊等，就要多跌一些。但不管如何，厦门湖里、思明，以及岛外老城区，集中优质教育等配套资源，跌到心里价位，购买力自然会释放。

此轮二手房反弹，主要集中在老城区几个片区，一是沧海滨海社区（双十中学）、未来海岸社区（北师大）；二是集美社区（外国语学校）；三是岛内五缘湾（五缘实验）、松柏（松柏中学）、莲花（莲花中学）。而且，受捧的主要是一些带学位的“老破小”，跌到心里价位，刚需就入市了。

6. 妖，彰显岛外的弹性

对岛外这个新房主导的市场来说，地价不断创新高，导致极其依赖外来投资客。当厦门出台以180平米为界（无3年社保的非户籍，禁止购买180平米以下住房）的奇葩限购时，岛外180平米以下的住宅越来越少。试想，这得需要多大的激情，才能保持市场一贯的购买力？

光有激情还不够，得靠真金白银来支撑。2017年3月，调控“补刀”，“认房又认贷”开启，对高总价、投资客主导的岛外，无异于釜底抽薪。调控来真的，任何风吹草动对投资客是撩动心底的恐惧。这就是为何，万科白鹭郡都要降价了。岛内岛外自我分裂、二手房和新房分裂，昭示炒作褪去，市场底蕴对需求的支撑。未来，“房住不炒”落地，考验市场底蕴的时刻开始。那些靠外来需求的，若底蕴撑不住，都会像厦门一样，出现各种分裂。厦门未来的出路，应像深圳一样，有福同享、搞都市圈，不然自己撑死、外围饿死。

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