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深圳楼市“小阳春”,难道要昙花一现?

1.真实的市场情况
 
一个数据被反复炒作。4月份,深圳二手住房成交8296套,自2017年12月后,再次重返8000套之上,创16个月以来的新高,同比增加25.9%。真实的情况呢?4月份的数据反映的是2-3月的成交,只是网签过户滞后了,事实上4月置业需求入市放缓了,实际签约环比下降20%。
 
新房呢?也在炒作一个数据。4月份,深圳新房成交2704套,与去年同期相比增长4成。但真实的情况是什么呢?同比2018年4月确实增长了四成,但2018年不到300万的成交面积,是新房的历史低位了,同比反弹不出奇。相比3月份,4月新房市场明显回调了。4月份新房共成交4343套,环比下降19.0%。反正,现在的媒体,同比环比,哪个有利用哪个。
 
这其中,住宅成交2704套,环比下降了12.4%;商务公寓成交1514套,环比下降5%;商业办公成交125套,环比下降81.7%,全线下滑。严格说破,“小阳春”仅停留在2-3月份,这在过去是很罕见的。一方面后续需求乏力,另一方面,期待楼市“盛夏”是不现实的。
 
2.豪宅还很任性吗?
 
很多人认为,豪宅才能真正体现深圳的购买力。从去年中的华润城、年底的万科臻山府,到今年年初的华润悦府,再到不久前的半岛城邦四期。“豪宅”的温度似乎就没有降过。4月底,半岛城邦四期推盘599套,单价9-14.5万元/平方米,总价784-1958万元/套,竟然豪取70%的去化率。
 
但真实的情况是什么呢?4月份深圳“豪宅”只成交了454套,环比下跌19.1%。近日,传统豪宅区新天鹅堡三期公布其备案价格,1110套房源均为住宅产品,户型建面为117-123平米3房,均价12.5万/㎡,单价区间在10.2-14.5万/㎡,总价区间在1244-1791万/套,可谓换房的优选。
 
据悉,开盘现场有两个99折,按时签约还返现20万(执行标准:认购次日起15天内交首期款或全款,网签次日起15天按揭放款均可享受返现优惠)。但是,截止至5月16日,新鹅堡共成交118套,去化率仅10.6%。此前,据悉项目的认筹数量并不理想,确认有效认筹号仅263个,认筹比约23.7%。可想而知,后续将不得不变相降价和启动二三级代理了。
 
3. 这个市场,“刚需”在主导
 
后台粉丝很焦虑。“凑首付”、“月供压力大”、“超出预算”、“要不要转到临深”等负面情绪表达,意味着房价上了“数个台阶”后,购买力确实在下移,“止笋”就是这么出来的。什么是“止笋”?就是购买力止步于“笋盘”,一旦回归市场价或加价,买家“甩头走人”。
 
根据链家监测,3月和4月,总价在500万元内二手物业,成交占比分别为77.3%和75.0%,为市场的主流房价。同时,单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此,大概可以得出结论:当前的市场,前期价格下降,跌出“笋盘”,刚需主导并先入市,然后带动少数换房改善入市。
 
4.改善链条,转不起来了
 
2-3月“小阳春”,“刚需”驱动下,低价房源被吸纳殆尽。进入4月份,涨价效应开始占据上风。根据70城指数,3月和4月,深圳二手住房价格环比(指数)涨幅分别为0.7%和1.1%。由于“刚需”“止笋”,过去一贯存在的、刚需先发力,然后带动改善,进而激活房屋循环,这一链条现在无法转起来了。
 
深圳的改善性需求,往往是“一带二”或“一带三”,即成交一套房可以带动多套房成交,整个市场就热起来了。2015年和2016年的“连环单”,就是深圳改善型需求活跃的彰显,彼时深圳二手房的流通率(二手房交易量/当年二手房存量)高达8%,比京沪高出一倍。
 
现在,“刚需”太脆弱,只能接受总价350万左右的房子。当这些房源消耗殆尽,“后小阳春”,市场能否保持温度,就得看换房需求了。现在,收入增长慢,而深圳传统的“造富”行业,一个个倒下了:金融业“去杠杆”,去年无数的P2P爆雷;互联网过了流量红利期。
 
5.结论:市场已板结
 
传统高收入阶层,资金都固化在房子上了。告别金融乱象,“房住不炒”和“股投不炒”渐入佳境,新的高收入阶层少了。当下的大环境与2015年那一拨楼市高潮不同。说实在话,豪宅之所以“热销”,富豪之所以“500万一蹲”换取摇号资格,主要是一二手房价格倒挂,出现“天上掉馅饼”的好事,激活投资需求。谁都想买,只是一般人没那种财力而已。
 
但现在,限价松绑了,市场回暖了,开发商也不愿意割肉了,也就没有了“天上掉馅饼”的好事儿。如果没有看得见的溢价空间,类似新天鹅堡三期“被冷落”,还会继续上演。现在,刚需止步于“笋盘”和“老破小”;楼市量增就导致价涨,而资本市场不再输出“造富”,改善链条“转不动”了;没有价格倒挂,豪宅不再任性,这就是当下楼市的现状。
 
6. 出路在哪里?
 
成交“地量”,这就是深圳的现状,也可能是未来。新房“豪宅化”趋势明显,成交量连续2年创新低,每年不到300万平米的水平。二手房成交量也开始走低,除了“老破小”和少量改善以外,深圳商品房这个“小盘股”(200万套商品房)基本上是富人的游戏了。
 
深圳1600万常住居民中,75%是外来打工者,主要住在占存量房50%的城中村,类似香港的住房“两级分化”在深圳已形成。怎么解决?近期,深圳披露了“二次房改”的落地文件,未来60%的房子是人才房、安居房,价格、租金仅市场价的50%-60%,公租房低至市场租金30%。
 
但这几年供应上不来,排队人群太多,一硕士学历的高知白领说,她在深圳安居房排队约4万号,公租房7万多号,“偏的地方不想去,好的地方排不上”,想排合适的估计要60岁了吧!怎么解决?我认为,控制中心区房价上涨预期、实际涨幅,将人口往都市圈外围疏导,这是唯一出路。
 
 
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