原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.

大湾区全方位支撑香港，楼市也如此

一连串“枢纽+中心”的定位，让香港事实上成为了大湾区规划“落地”最大的受益者。当然，地产也不例外，重点有2个：一是解决地产和金融把持香港经济，从而造成实体产业“空心化”；二是解决高房价困境，疏解香港年轻一代“失落”，平抑由此引起的各种社会问题。

站在大湾区11个城市融合的角度，香港就不存在产业“空心化”的问题。因为，香港是湾区产业结构最轻型、最先进的城市。只要背靠市场广阔、科技和制造业底子厚的大湾区腹地，香港经济“虚”的部分立马就“实”了起来。实现这一点，就要做到与大湾区城市互联互通。

所以，规划甫一发布，林郑月娥就主动表态了，香港要加入大湾区朋友群。港珠澳大桥、深中通道、深珠通道、虎门二桥、穗莞深高铁等等，一股脑全部开通了。GDP被深圳反超后，香港经济指标中超过深圳的，房价算是一项。基础设施互联互通以后，香港与大湾区其他城市房价的4-10倍的差距（下图），即便不能完全抹平，填上10%也是巨大的溢价。

2.

抛来橄榄枝，宽松史无前例

2019年春节后，香港房价掉头向上，收复了2018年的失地。看来，香港全球房价最贵，买房难度最大的地位是刚刚的。原来，担心“空心化”下香港房价虚高，现在有大湾区填补，人口继续流入、土地供给继续“挤牙膏”，估计香港房价未来还得涨，香港年轻人住房问题怎么办？

来大湾区其他城市吧！不仅房价低、环境好，也不用忍受香港的棺材房。近期，大湾区各市普遍松绑了港澳人士购房。比如，珠海提出，港澳来珠海创业人士，享受珠海市民待遇，即便不再本市工作居住学习，也可以购一套房；在广州，只要提供在职证明，即可购一套房。

中山市对在中山辖区内没有住房的、祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买一套住房；深圳要求一年以上劳动合同或华侨证，限购一套。也就是说，大湾区主要城市纷纷取消了港澳人士购房在居住或工作年限的限制。信号很明确，香港买不起房的人，来大湾区买吧！

3.

你需要的，就是我该提供的

根据大湾区规划，珠海、惠州、中山等地，都在定位于港澳青年创业、湾区休闲养老和生态旅游等基地，对接港澳居民的居住需求、创业需求、养老需求，这恰恰是香港最需要的。香港不仅年轻人“住不起”、“租不起”，老年人也“养不起”，70岁耄耋老人到餐厅、商超打工的人一大把。目前，港澳居民在湾区的公积金业务相继开通了，再考虑到香港超低利率环境（以香港银行同业拆息计的按揭利率仅为2.375%），大湾区楼市洼地效应很突出。

目前，两岸人民币自由兑换趋势明显，港版微信也支持跨境汇款，结算过程越来越类似于境内汇款。近年来，广东省每年净流入常住人口100万以上，80%的流入大湾区，这是国内其他省份不可比拟的人口红利优势。综上所述，即便是基于投资需求（赚取租金和物业溢价收益）的诉求，在融资利率超低的情况下，港澳人士在大湾区内购房，也是非常划算的。

4.

香港龙头在积极布局

近期，大家都在传香港四大地产商集体退休，李嘉诚在内地的仓位已很低了。但殊不知，除了李嘉诚家族的长实外，恒基、新鸿基、新世界等三巨头，都在积极布局大湾区地产。比如，恒基在内地的土储，2014-2015年还是以“亿英尺”来计算，但2017年只剩下4290万平方英尺，2018年只剩下38.3万平方英尺。但是，恒基明显在增加对广州和深圳的布局。大湾区甚嚣尘上的2018年，新鸿基重返广深，于2018年连续拿下南沙庆盛枢纽综合体地块。

2016年以来，新世界从A股退市，并向恒大出售武汉、海口、惠州、贵阳、成都等地物业。退出并不是看空内地，而是聚焦大湾区。2018年8月，新世界董事局主席郑志刚对外披露，新世界在大湾区拥有80万平米土储，深圳就有57万平米，未来还将投放150亿元在大湾区。

5.

湾区迎来新生力

业内都知道，“囤地+慢开发”，享受物业长期增值和租金收益，这是香港地产商一贯的运营模式。他们之所以退出广阔的内地市场，就在于内地限价严格、打击囤地、配建普遍化、市场下沉（三四线），“囤地+慢开发”在内地很多城市越来越行不通了。但在大湾区，这是个例外。

粤港澳大湾区是我国未来科技创新第一湾区，也是国家最为仰仗的“增长极”。随着人口越来越向湾区密集，高科技和创新研发集中分布，港澳与湾区重点城市互联互通，湾区物业增值和租金收益前景非常可观，这符合香港地产商的经营逻辑，也预示着湾区楼市注入新生力量。

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