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北上资金加持,大湾区楼市迎来新生力量

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

1.

大湾区全方位支撑香港,楼市也如此

一连串“枢纽+中心”的定位,让香港事实上成为了大湾区规划“落地”最大的受益者。当然,地产也不例外,重点有2个:一是解决地产和金融把持香港经济,从而造成实体产业“空心化”;二是解决高房价困境,疏解香港年轻一代“失落”,平抑由此引起的各种社会问题。

 

站在大湾区11个城市融合的角度,香港就不存在产业“空心化”的问题。因为,香港是湾区产业结构最轻型、最先进的城市。只要背靠市场广阔、科技和制造业底子厚的大湾区腹地,香港经济“虚”的部分立马就“实”了起来。实现这一点,就要做到与大湾区城市互联互通。

 

所以,规划甫一发布,林郑月娥就主动表态了,香港要加入大湾区朋友群。港珠澳大桥、深中通道、深珠通道、虎门二桥、穗莞深高铁等等,一股脑全部开通了。GDP被深圳反超后,香港经济指标中超过深圳的,房价算是一项。基础设施互联互通以后,香港与大湾区其他城市房价的4-10倍的差距(下图),即便不能完全抹平,填上10%也是巨大的溢价。

2.

抛来橄榄枝,宽松史无前例

2019年春节后,香港房价掉头向上,收复了2018年的失地。看来,香港全球房价最贵,买房难度最大的地位是刚刚的。原来,担心“空心化”下香港房价虚高,现在有大湾区填补,人口继续流入、土地供给继续“挤牙膏”,估计香港房价未来还得涨,香港年轻人住房问题怎么办?

 

来大湾区其他城市吧!不仅房价低、环境好,也不用忍受香港的棺材房。近期,大湾区各市普遍松绑了港澳人士购房。比如,珠海提出,港澳来珠海创业人士,享受珠海市民待遇,即便不再本市工作居住学习,也可以购一套房;在广州,只要提供在职证明,即可购一套房。

 

中山市对在中山辖区内没有住房的、祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭,允许购买一套住房;深圳要求一年以上劳动合同或华侨证,限购一套。也就是说,大湾区主要城市纷纷取消了港澳人士购房在居住或工作年限的限制。信号很明确,香港买不起房的人,来大湾区买吧!

 

3.

你需要的,就是我该提供的

根据大湾区规划,珠海、惠州、中山等地,都在定位于港澳青年创业、湾区休闲养老和生态旅游等基地,对接港澳居民的居住需求、创业需求、养老需求,这恰恰是香港最需要的。香港不仅年轻人“住不起”、“租不起”,老年人也“养不起”,70岁耄耋老人到餐厅、商超打工的人一大把。目前,港澳居民在湾区的公积金业务相继开通了,再考虑到香港超低利率环境(以香港银行同业拆息计的按揭利率仅为2.375%),大湾区楼市洼地效应很突出。

 

目前,两岸人民币自由兑换趋势明显,港版微信也支持跨境汇款,结算过程越来越类似于境内汇款。近年来,广东省每年净流入常住人口100万以上,80%的流入大湾区,这是国内其他省份不可比拟的人口红利优势。综上所述,即便是基于投资需求(赚取租金和物业溢价收益)的诉求,在融资利率超低的情况下,港澳人士在大湾区内购房,也是非常划算的。

 

 

4.

香港龙头在积极布局

近期,大家都在传香港四大地产商集体退休,李嘉诚在内地的仓位已很低了。但殊不知,除了李嘉诚家族的长实外,恒基、新鸿基、新世界等三巨头,都在积极布局大湾区地产。比如,恒基在内地的土储,2014-2015年还是以“亿英尺”来计算,但2017年只剩下4290万平方英尺,2018年只剩下38.3万平方英尺。但是,恒基明显在增加对广州和深圳的布局。大湾区甚嚣尘上的2018年,新鸿基重返广深,于2018年连续拿下南沙庆盛枢纽综合体地块。

 

2016年以来,新世界从A股退市,并向恒大出售武汉、海口、惠州、贵阳、成都等地物业。退出并不是看空内地,而是聚焦大湾区。2018年8月,新世界董事局主席郑志刚对外披露,新世界在大湾区拥有80万平米土储,深圳就有57万平米,未来还将投放150亿元在大湾区。

 

5.

湾区迎来新生力

业内都知道,“囤地+慢开发”,享受物业长期增值和租金收益,这是香港地产商一贯的运营模式。他们之所以退出广阔的内地市场,就在于内地限价严格、打击囤地、配建普遍化、市场下沉(三四线),“囤地+慢开发”在内地很多城市越来越行不通了。但在大湾区,这是个例外。

 

粤港澳大湾区是我国未来科技创新第一湾区,也是国家最为仰仗的“增长极”。随着人口越来越向湾区密集,高科技和创新研发集中分布,港澳与湾区重点城市互联互通,湾区物业增值和租金收益前景非常可观,这符合香港地产商的经营逻辑,也预示着湾区楼市注入新生力量。

 

 

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