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2019年03月31日 17:38

深穗杭的房价那么高,为何人口还拼命涌入?

深穗杭的房价那么高,为何人口还拼命涌入?

 

1.   长期有多长,20年后的今天,看到长期了。长期而言,无论地产、城市发展,还是经济增长,都要看人口。大家应该注意到了,从来没有像现在那样,中国的人口是如此的精贵。最近一段时间,大家特别关注人口相关的数据,比如2018年,我国新生儿锐减200万,结婚率创近年来新低。2018年轰轰烈烈的“抢人大战”,我们也来盘点一下战果,窥探其对楼市的影响。   2018年,常住人口增长最多的4个城市,分别是深圳、广州、西安...

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2019年03月29日 22:54

投资城市,从两个维度选择

投资城市,从两个维度选择

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.

城市竞争力改变了!

过去10年,我国“千城一面”,各个城市基本靠招商引资、上固定资产投资项目、搞房地产来发展。但从2018年开始,成本上升,制造业或产能过剩,或转向东南亚,招商引资的效果不如从前。同时,控制地方债务、控制影子银行和泡沫风险,固投和地产也高位触顶。

 

于是,国家开始强调内需,特别是消费。地方政府的策略从过去的造城转向引人。轰轰...

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2019年03月28日 19:02

别再炒作“小阳春”了

别再炒作“小阳春”了

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

近期,楼市“小阳春”氛围浓厚。天气率先回暖的南京和杭州,“万人摇号”、个位数中签等火热场景再现。热点城市土地市场一扫2018年之“阴霾”,有的流拍地受热捧,有的溢价率封顶,有的再现几十轮竞拍。作为楼市的“领头羊”,1-2月份,京沪深新房成交量分别增长57%22%6%。再看更代表市场的二手房,根据易居研究院监测,3月上半月,10个重点城市二手房成交量同比增长...

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2019年03月27日 21:39

郁亮:难言之隐,说的有智慧!

郁亮:难言之隐,说的有智慧!

1.

龙头房企的董事长,要承担更多,包括山呼海啸般的舆论,比如宇宙第一的碧桂园杨国强,比如根植精英基因、对行业和市场判断超人一等的万科。郁亮要解释的太多了,至于王石10年前的「拐点论」、5年前的「最先倒下的是万科」等引起众怒,但事后被证明是「矫情」的言论,郁亮管不了了。因为「教父」说的,按照传承来讲,他那个层面是不能挑毛病的。

 

王石「卖拐」、郁亮「售银」、王石「要倒下」、郁亮「活下去」。现在看...

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2019年03月26日 16:25

醒醒吧,别再被吓人的房价收入比耽误了!

醒醒吧,别再被吓人的房价收入比耽误了!

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.

房价收入比,隔几年就拿来吐槽一下,然后呢?该干嘛干嘛!

数据显示,2018年,受监测的中国50个城市,房价收入比均值为13.9,相比2017年的14.1下降1.4%。这也是2014年房价收入比触底之后,连续3年快速攀升后的首次回落。2017年,50城的人民不吃不喝,要用14.1年的收入,才能买起一套房,2018年降到了13.9年。

 

14.1年降到13.9年,很多人要吐槽,我还是买不起...

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2019年03月24日 23:37

承担高房价,如何还能保持消费水平?

承担高房价,如何还能保持消费水平?

1.

房价上涨,才是拉动消费的真正动力!

中泰资本首席经济学家李迅雷,一语惊起千层浪,引来网友如潮水般的谩骂。一向研究谨慎、业内颇受尊重的学者,李迅雷的结论绝对经得起检验。但媒体和网友的力量太强大了,李老师不得不做一次知识的普及。房价上涨有四个效应,带动效应、收入效应、财富效应、预期效应。

 

一个一个来分析!

房地产一直被认为是产业链关联度最大的行业。早在20年前,学术研究就证明,地产关...

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2019年03月22日 22:29

高档Mall客均消费仅88元,买不起还是攒首付?

高档Mall客均消费仅88元,买不起还是攒首付?

1.

近日,赢商网发布《2018年深圳购物中心经营大数据》,统计万象城、Coopark、益田假日广场、海岸城、欢乐海岸、KK Mall11个大Mall2018年的经营数据。在深圳人眼里,不管是论档次,还是体验,高大上的这11MLL,可都是奢华的消费场所。不过,尽管每个Mall年度都有10亿-40亿的营业额,但11Mall的平均“客单价”计算了一下,大概是88元!

 

我没看错吧!

平时逛街,总感觉,这些商场里,一件衣服动不动就几百上千...

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2019年03月21日 19:39

从“抢人才”到“抢人口”,城市竞争力亟待重塑

从“抢人才”到“抢人口”,城市竞争力亟待重塑

近日,石家庄全面放开城区、城镇落户限制,即户口迁入“零门槛”,这也将全国轰轰烈烈的“抢人才”大战,推向了终极版,也就是“抢人口”。从而,延续了68年的城镇户籍管制将渐进消解。未来,除了少数超大城市外,人口在城镇、城区自由迁徙和落户,将不再受学历、社保、稳定就业或居所等门槛限制。户籍政策重大调整,直接影响人口流动的空间格局。在国家及各地政府非常重视内需主导和促进服务业发展的背景下,这也将重新塑造区域经...

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2019年03月20日 22:02

人口流动的约束解除,楼市“长期价值点”出现了!

人口流动的约束解除,楼市“长期价值点”出现了!

1.

 

是不是,落户门槛降到零(像石家庄),就可以抢到人才、人口呢?

 

当然不一定了!

 

比如2018年“抢人大战”出招最猛的武汉、西安。2018年,武汉大学毕业生留在湖北当地的,只有27.98%;西安交通大学略好一点,2018年毕业生留在陕西的仅37.6%

 

数据显示,2018年武汉和西安户籍人口分别增加20万和75万,最后能沉淀下多少呢?未来1-2年便见分晓。现在,别说内地了,就连香港、澳门同胞都可以自由在...

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2019年03月20日 09:50

地产开发和销售“增速背离”还能维持多久?

地产开发和销售“增速背离”还能维持多久?

近期,国家统计局发布今年前两个月房地产数据。20191-2月,全国商品房销售面积同比下降3.6%,延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看,1-2月东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%-0.6%2.2%,分别较去年12月下降5.62.17.3个百分点,东部和中部是下降的最大拖累。根据实地调研,热点楼市集中的东部,今年1-2月重点城市开盘去化率下降;西部是三四线楼市集中的区域,根据国家统计局数据,20181-2月是“返乡置业”高...

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2019年03月19日 22:51

香港开征“空置税”,内地跟进的路径是这样的!

香港开征“空置税”,内地跟进的路径是这样的!

 

1.   房地产税甚嚣尘上,空置税横空出世!国家领导人到住建部调研,明确“通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房。”房地产税费系统性改革,是一揽子方案,也包括空置税?   据报道,香港已大致完成空置税草拟法案,准备4份提交立法会讨论。将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位,征收大约相等于楼价的5%的空置税。   今年1月份,林郑月娥说,别指望“辣招”退出!现在,香港又要推出...

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2019年03月19日 00:25

深圳楼市“供应放大招”,房价如何走?

深圳楼市“供应放大招”,房价如何走?

1.

供应瓶颈约束,一直是深圳楼市的“隐疾”,也是房价易涨难跌的说辞!

但这次,深圳楼市在供给侧做了一次真正的改革。315日,市规划和自然资源局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》。内容很多,最关注的是,首次公布“工改保”重大新举措:

1)“工改保”范围扩大:原来规定,地铁站范围500米内,旧厂房可拆除改造为保障性住房,而新的规定不再设置地铁站500米或1000米范围。这意味着,所有的...

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2019年03月19日 00:22

“都挺好”的哲学下,买房逻辑被颠覆了

“都挺好”的哲学下,买房逻辑被颠覆了

 

1. 一部正午阳光剧正在热播。熊大、熊二,无能的熊爸,再加上一个均衡地“养残三个孩子”的母亲,居然意外地被冠以一个温暖的名字——《都挺好》。国人见面时,总是把最好的一面展示给别人(即便亲朋好友或也如此)。不管是问候工作、学习,还是生活境况,“挺好的”是标准答复。   确实,老大名校毕业,留美发展;老二工作待遇优厚,娶了个家境上佳的老婆;老三是超级金领,有魄力、有能力。仔细盘算,这像不像我们...

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2019年03月19日 00:04

看此文,你还抱怨土地财政吗?还担心房产税吗?

看此文,你还抱怨土地财政吗?还担心房产税吗?

1.

两会报告中,预计2019年地方政府卖地收入6.71万亿元,预计只增长3%。地终有卖完的一天,卖地不可靠了!近几年,卖地确实高歌猛进,2016-2018年,全国土地出让金分别增长19.3%40%25%。展望未来,房产税越来越近,大有取代土地财政之势。

 

几年前,专家就说土地财政“玩不下去”了。2013年,土地出让金达到4.2万亿的高点后,连续2年下降。2015年只有2.98万亿,比2013年下降30%。但此后,卖地收入连涨3年,2019年...

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2019年03月18日 23:50

高碑店先行,环京楼市“集体解冻”VS“惨烈竞争”?

高碑店先行,环京楼市“集体解冻”VS“惨烈竞争”?

1.

过去10年,楼市真正走过“过山车”行情的区域只有一个,就是环京。作为领导人关切的国家战略,京津冀协调发展,居然异化为“泡沫狂潮”,不能容忍。于是,环京在2017年被“冷冻”,房价普遍腰斩、交易量跌7成。但2年后,这个市场开始复苏,抄底机会来了吗?

 

近日,高碑店打响“环京”楼市解冻的“第一枪”。四类人群,不需要缴社保,即可购买一套房。仔细看,4类人群...

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2019年03月18日 23:37

国家态度变了,楼市还会“周期反转”?

国家态度变了,楼市还会“周期反转”?

1.

近期,貌似对楼市乐观起来了,“触底反弹”、“周期反转”的论调很多。从历史规律看,如果货币宽松了,按揭利率降低了,政府开始托底了(各地普现“降价未遂”),经济开始下滑了,楼市都会周期反转。比如20092012-20132016-2018。现在,似乎正朝着我们预期的方向演进。

 

但是,大家观察一个现象,尽管从宽货币到宽信用已无悬念,从“两会”政府工作报告看,“降息”似乎也进入工具箱,而银行也开始“抢房贷”...

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2019年03月18日 23:31

“降成本”,终于轮到楼市了!

“降成本”,终于轮到楼市了!

1.

重磅新政!东莞二手房个税大降!这是个重要的信号,针对民企和中小微的“减费降税”改革,终于雨露到楼市了,而且趋势越来越明显。从311日起,东莞二手房交易个税可按照两种方式征收:全额2%或者差额20%,具体哪一种可自行选择。原来,一律按照差额20%来缴税。这样的话,很多购买二手房的人群,可以省掉大部分个税,甚至少交几十万!

 

不过,如果你买的房子没怎么涨过...

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2019年03月18日 23:19

楼市的那些“税”,正在发生这样的变化!

楼市的那些“税”,正在发生这样的变化!

1.

众人关注的楼市,税收结构正在发生巨变,远远不是“房地产税”立法、征收这么简单。首先是,交易环节的“税负”会降低。未来数年,楼市“稳字当头”,房价将在高位徘徊(期待降价的洗洗睡吧,开发商胆敢降价,会被“约谈”)。那么,这么高的房价水平下(所有城市的房价相比2014年都翻了1-2倍),还维持原来的税负,估计二手房交易会明显缩量。

 

去年以来,京沪深二手房市场之所以低迷,与房价在超高位上,交易成本...

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2019年03月18日 22:19

左晖无法给老婆“买花”,怪谁呢?

左晖无法给老婆“买花”,怪谁呢?

1.

左晖成了“老赖”,他可是我国最大房产中介——链家的老板,掌握着北京超过50%的二手房交易份额,占据着十几个热点城市二手房交易的头把交椅,也是国内最大长租公寓——自如的老板。代理房屋买卖,纠纷经常有,中介屡被诟病,名声也不太好,但被列为“老赖”,禁止非生活和工作必需的消费,如坐飞机和动车、住酒店及其他高消费,确实很少见。

记得不久前,由于ofo的押金问题,身为北大硕士的ofo老板,戴威也成为了人...

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2019年03月18日 21:53

买房还是炒股,可以这样选择!

买房还是炒股,可以这样选择!

1.

A股稳稳站上3100点!

从基本面、政策面、资金面来看,A股有望走出一波“小牛”行情,这已是业内的共识了。

基本面来说。不论估值水平,还是市净率,较前一次突破3100点(20141219日)都相对低。单单破净股,就有140只,这是上一个3100点时的16倍。而且,2018年春节后,股市就没有给投资者任何机会,一直跌到20191月。物极必反,报复性反弹到了。而且,“减税降费”供给侧改革,加上土地流转、服务业开放、科...

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