上半年，二手楼市里的悲喜与残酷！-李宇嘉的财新博客-财新网

1. 上半年，二手房市场“倒V型”

半年过去了，总结一下。新房市场经历从“去年限价→今年松绑”的转变，很多城市大起大落，代表性下降。比如中山被认为是新房价格上涨最快的（涨幅高达近70%），其实与限价政策有关。依据贝壳大数据，我们分析更有代表性的二手房市场，它更能引领未来的趋势判断。

上半年，重点14城二手房交易呈现明显的“倒V型”反转，即一季度“小阳春”从一线城市蔓延至各地，但二季度“掉头向下”（下图）。一季度楼市反弹，有季节性（一季度市场相对好）、政策面（“一城一策”下很多城市松绑调控）、资金面（房贷利率上浮幅度下降）等多方利好。

还有一个重要的原因，就是去年新房大面积“限价”，一二手房出现“价格倒挂”，成都、深圳、上海、杭州等地“排队抢房”，二手房“被冷落”，价格普遍回调10%以上（下图）。今年限价松绑，新房优势褪去，加上大环境利好，二手房有新房不可替代之处，比如小户型多、低总价位多，学位房多数是二手房等。由此，去年二手房回调积累的部分需求在今年开始释放。

2. 二手房供求，质的变化

另外，一季度二手房成交以低价位、小户型为主，比如沪深二手房套均成交总价在350万左右（下图），广州还不到300万。这说明，一季度“小阳春”，释放的主要是去年积累的“刚需”。道理也说得通，过去几年房价上了几个“台阶”，没有谁比“刚需”更盼望房价下跌。去年，二手房价格迎来难得的下跌，刚需们“观望”。今年形势好转，抓住机会入市。

进入4月份，形势立马改变。一是低价位、小户型消耗殆尽（剩下的“老破小”问津的很少）；二是中大户型、高价位的房子供应放量，这要拜过去几年“新房大户型化+投资需求泛滥”所赐。2015-2017年新房成交放量，很多要进入二手房市场。当然，这也顺应了改善型需求。.

对于大城市来说，“先租后买”、“先上车、后改善”，这是铁律了。京沪深首次购房主力户型就是60平米左右，改善型需求蛮大的。从1-4月数据看，改善型需求日渐替代首次置业需求，成为二手房市场的“买方主力”（下图）。当然，这也是高房价、低支付能力组合下的结果。

3. 换房链条转不起来！

改善型需求，多数是“买一卖一”的换房需求。一季度，刚需接下了一部分“卖小买大”放出的小户型。进入二季度，刚需接盘能力下降，14个重点城市中有8城二套房“认房又认贷”。再加上，南京、成都、青岛、天津、合肥等地利率上浮，越大户型、税费越高，换房链条转不起来了。

一季度和4月份，二手房挂牌业主涨价占比在逐步增加，但进入5月份，形势风云突变。贝壳监测的14城中，有7个城市业主调价中的涨价比例再次下滑；二季度业，业主报价也由一季度的普遍趋稳，转为以下跌为主，14个城市中，9个城市业主报价呈现明显下跌（下图）。

4. 当前仍是“买方市场”，只有少数城市的房价还在涨

目前，少数城市二手房价格还在上涨。一是调控政策久远，2018年调控未加码，前期下跌充分的，比如上海、北京；二是刚需和换房太强大，比如深圳。深圳二手房价回调比较晚，二手房市场从2018年“7.31”后才开始调整，而京沪在2017年“3.31”后就开始调整了。

此外，深圳下调幅度最小，今年初相比去年高点下跌10%左右，而上海下跌20%左右。但是，深圳需求实在太旺；三是2018年调控力度较大的，比如长沙、成都；四是2018年下半年，楼市还在回升的城市，主要“去库存”利好政策最后庇护的城市，如大连、济南等。最后就是“抢人才”突出的城市，比如西安，新房和二手房市场一直火爆到现在的西安（如上图）。

既然多数大城市成交受阻，尽管相比2018年下半年好一些，但目前的二手房市场仍是“买方市场”。目前，买家还有3%-4%的议价空间。也就是说，你只要诚心买，卖家愿意降价3%-4%（下图）。卖家为何愿意降呢？因为成交周期很长，多数城市业主卖房要花100多天，沪深甚至高达4个月左右（下图）。

5. 下半年，买家慢慢挑吧

随着竣工周期到来，2015-2018年成交高峰期（一线城市高峰在2015-2016，热点二线在2016-2017年，非热点二线在2017-2018年），由投资需求主导的新房，会大量转化为二手房供应。所以，未来二手房不缺供应，缺的是有效需求，换房链条转不动，这是最大的障碍。

但是，若看新增客源和中介带看量，市场需求还很大。也就是说，很多人想买房、想换房，但挑不到自己中意的房子。要不，总价太高，买不起；要不，“老破小”和偏远的自己又看不上。所以，就表现为成交周期拉长、议价空间还有。大环境微妙变化（比如一城一策下部分城市松绑调控、土地市场回升、政策要求稳房价等），而“小阳春”后部分业主的胃口被吊起来了，加上新投入市场供应的，多是高价盘、大户型，于是就出现了当下的供求尴尬。

下半年，二手房市场（连同）新房将一起回调，市场主要被买方主导，5%左右的议价空间会保持一段时间。3-4个多月的成交周期煎熬太长了，业主降价、快速离场的案例增加；受高房价、收入水平、“认房又认贷”的制约，买家货比三家，看房机会多，建议多淘淘，会有高性价比的。

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