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开发商“抢地”的钱袋子是怎么装满的?

1. 东莞土地市场“秒拍”
 
近日,“新一线”城市东莞,土地市场连出“秒拍”宗地,其中5月16日沙田镇商服地块,从开拍到“落槌”共计耗时29秒。并且,还创造了一项新纪录,即在短短的10秒内,竞得者居然连续出价18轮,将最高限价、最高自持比例如广场喷水般地推至极限高位。
 
南城地块也如此,13日21:40:36,编号567开始报价,不到1分钟内,567自行竞价9轮并达到上限,5、6秒就加一次价,而在此期间,并无其他竞拍人出价。21:47:11时,567进行第十轮报价竞自持,到21:48:06时,567报价达到“236000 万元 +自持面积100%”的上限,将地块地拿下。
 
东莞地市火热,只是东部二线热点城市地市回暖的一个缩影。4月,百强房企二线土地新增土储占比49%,创出新高;拿地销售金额比为0.38,为2019年以来最高;二线城市的卖地收入在全国卖地总收入中占比70%以上;百城土地出让成交溢价率达到25.1%,达到近期阶段性高点。
 
2. 谁这么任性?
 
谁这么任性?一位是顶豪深圳湾一号的开发商——鹏瑞地产,大股东是全球第二大医疗器械商迈瑞医疗的老板徐航;另一位就是年初喊“拿地要小心”,话音未落就在地市挥斥方遒“神买”的TOP4那位。凡他看重的地,半个月前要锁定,这边土拍刚落锤,那边贷款、信托、前融等,都来了。
 
据悉,这位“神买”在主流金融机构都挂上了战略合作的专家号,各大金融机构都在候着,随时给他装满“钱袋子”。钱袋充裕了,粮草(拿地)才能先行嘛!大家可以百度一下,2018年四季度以来,银行的资金非常充裕,有多少银行和大开发商签订战略合作协议。
 
还有一位过去一直非常低调,但最新晋级“神买”序列的闽系房企,怀揣着496亿现金、并以连续4年6%以下综合融资成本的身段,不仅在“招拍挂”市场上频频举牌,还屡屡出手并购其他房企的核心资产。最近,他耗资近80亿元,收购了深处交易所问询漩涡的老乡(泰禾)7个项目。
 
3. 降准资金,有没有违规进入楼市?
 
记得4月初,彼时土地市场刚开始升温,关于“降准资金到底有没有流入楼市”,争论很大。当时,有2篇阅读了数万的文章,诞生于最知名的2个地产研究院,信誓旦旦地说,土地市场火热,主要源于房企经营现金流改善及预收款增长,而并不是融资环节“加杠杆”。
 
但当我们发现,1-4月商品房销售额增速相比去年同期、去年年底都下降,而房企到位资金增速(8.9%)比一季度增长3个百分点,4月份百强房企二线城市拿地创新高,我们不得不相信“大河涨水小河满”这个道理。4月金融数据发布的第三天,银保监会给地产“去杠杆”的23号文出炉。
 
整顿违规融资的“老套路”,再次开启。比如,土地前融、“四证”不全的融资、花样翻新的影子融资、虚假按揭、违规挪用。紧接着,违规“输血”地产的罚单接踵而至。当“去杠杆”稍有停顿遇上楼市转机甫一出现,潜伏并肆机的各路资金,便轻松顶翻了松动的枷锁,乱象一如从前。
 
4. 楼市在两个维度上受资金青睐
 
2019年,“资产荒”已被预期,楼市在两个维度上受资金青睐。一是“抢人口”、都市圈、“强省会”等多重红利加持,楼市蛰伏了2年多的东部二线热点城市,如苏州、合肥、南京、厦门、东莞等。2017年以来,这几个城市相对平静,光环属于中部二线和三四线。
 
二是TOP类房企。楼市“强者恒强”的他们,是偿债能力最强的“大白马”。它们手上也有着最多的“干净”抵押物,也就是符合“四三二”的项目(“四证齐全”、30%资本金到位、二级资质)。去年底以来,各大银行争着抢着和他们签订各种战略合作协议,纳入贷款“白名单”。
 
这两类主体受到资金的追捧,因为它们代表着未来的增量楼市,也是符合政策导向的宝贵增量。殊不知,借人口政策松绑楼市的,多半为被叫停。未来,人口净流入和增量城市化都由它们来承载。对于房地产来说,还有比这更利好的吗?当地产红利是确定和看得见的,“赶快吃并吃尽”就是最佳选择。
 
5.地产去杠杆,又开启了
 
现在,各地政府该支出的钱,一分也少不了。去年底以来,适度松绑非标融资后,各地监管如何调整尺度不一,导致资金开始向地产流动,比如突破管制的“拿地前融”大胆出道,2018年底松绑的信托充当了“先遣军”。今年一季度,地产类信托募集资金增长了25.71%,3月房企信托融资暴增382%。
 
近日,央行发布一季度货币政策执行报告,关于楼市有个新鲜表述,“房地产交易不创造GDP,却要大量货币支持”,这是对地产过度金融化、泡沫化的警惕。央行提到,未来经济日趋“轻型”,住房货币化会发生重要变化,相较于以往,慢一点的货币增速就足够经济运行了。
 
因此,未来地产融资,有真实资产支持的,无论“四证齐全”的土地,还是产权清晰证券化、真股权融资,抑或真实的首套或改善需求,都可以获得资金支持,这是货币政策之于楼市的“底线”,也是“稳地价、稳房价、稳预期”对金融政策的诉求。其他的,都要倒在毒辣老到的调控指挥棒下。
 
 
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