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不能造“地王” 二线城市憋得慌

1. 地王制造者给自己“埋雷”
 
再次启动地产结构性“去杠杆”的银保监发〔2019〕23号文发布后,胆敢犯上的部分房企,迅速成了“出头鸟”。近日,21世纪经济报道,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。旭辉、融创、中铁、金地、禹州等一众地王制造者,成为限制融资的“中枪者”。
 
谣言止于辟谣。至今,除了旭辉正面回应,称自己并未被“限制融资”外,其他均保持沉默,看来买地的“粮草”被截的可能性很大。此轮“地王潮”,地理范围上远不及2016-2017年,但关注度却一如从前。特别是,苏州、厦门、西安、武汉等二线热点,楼面价均创新高了。
 
2. 独宠二线城市地王,这是有原因的
 
“地王”集中在二线,苏州连创3个地王,这是有原因的(下图)。除了三大都市圈外,国家正在打造围绕重点二线城市的多个都市圈,而苏州、厦门、西安、武汉、珠海、佛山等二三线城市,都是新增都市圈的最大受益者。都市圈是经济和人口的“增长极”,当然也是楼市的“增长极”。
 
所以,全国土地市场萧条,但掩盖不住二线热点城市的高光。近期,丁祖昱有一篇文章,《土地市场真的有那么热么?》,1-4月开发企业土地购置面积、成交价款同比分别下降33.8%和33.5%。300城土地平均溢价率16.1%,较去年同期和2017年分别下降7.6和18.9个百分点。
 
土地市场的分化远大于商品房市场。4月份百城土地成交总价上涨12.3%,一线、二线和三线分别上涨-41.1%、60.2%、-28.2%。成交均价方面,一线、二线和三线分别上涨-29.3%、57.8%、11.7%。可见,土地市场冷热不均的状况很严重,二线土地市场被前所未有地追捧。
 
3. 不是融资惹的祸,却必须要限制融资
 
数据显示,房企融资渠道并没有很宽松。2019年1-4月,房企开发到位资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款,累计同比分别增长3.70%、5.30%、15.10%和12.40%,剔除销售回款(主要为定金及预收款和个人按揭贷款)后的到位资金累计同比仅增长4.34%。
 
债券扩张确实很迅速。彭博社统计,今年截止到5月6日,房企美元债发行852亿美元,达到2018年全年的72.9%。但美元债主要用于偿还到期债务,而自筹资金(债券和ABS等)也主要用来偿还债务,且增幅只有5.3%。一线、三四线楼市不赚钱了,二线地王是“资产荒”的结果。
 
板子不该打在融资身上。问题是,左口袋和右口袋的钱难以区分,即便债券融资都用来还债了,但至少可以保障“小阳春”下充足的销售回款,全身心地投入到土地市场的搏杀。再说,左口袋和右口袋的钱也区分不清楚,支持土地前端融资的信托迅速增长,佐证违规融资的事实。
 
4. 高淳推出限购,土地太重要了
 
融资也不会收的太紧,基本还是守住2016年10月以来的“不允许违规加杠杆”的底线,打击的是土地前端融资、项目“四证”不全融资、借道影子融资等。尽管二线地市火热,但平均溢价率为25%(下图);此外,二线城市用钱的地方太多,减税降负、吸引人才都要花钱。
 
只要有人口流入、有轨道建设的城市,政府花销小不了。土地财政依赖,要辩证地看待,它可以实现地产发展、人口导入、基建跟上、产业兴旺的良性循环。这其中,地产发展是发动机。这就是为何,近期南京高淳基本退出了限购,主城区100公里开外的高淳是个特殊的地方。
 
严格算,高淳并非南京的一个区,而是南京的卫星城,或南京都市圈的外围城市。按规划,高淳要重点打造医疗器械和高端智能装备产业集群,2019年主营业务收入同比要增11%以上。4月份,高淳区还印发了“引才计划”。政府如此雄心勃勃,地产这个发动机就得拉响马达。
 
5. 调控在寻求平衡,卖地还得继续
 
未来,调控在两个方面权衡利弊、左右摇摆,一是稳增长和去杠杆,二是严格“房住不炒”(中央)和妥协楼市依赖。整治地王、收紧融资,这就是去杠杆,目前,全社会杠杆已触顶,不收紧不行,但融资不能收得太紧,这是稳增长;5月21日,南京多家银行上调房贷利率,这是贯彻房住不炒,高淳区退出限购,这是向地方依赖楼市的现实,做一定程度的妥协。
 
地还得卖,溢价率还得保持,这是从源头上稳定市场预期,进而让房地产整个链条维持正向循环,保持楼市“高位平衡”的关键。所以,作为购置土地的弹药,资金还得充分供应,只是土地融资这类前端违规加杠杆要杜绝。外围退出限购,不得已。一则,市场下行,二则大城市的外围,过去出让了太多土地,急着出货,而政府又做了宏大的规划,等米下锅,而米也不得不下锅。
 
原创作者:李宇嘉
微信公众号:李宇嘉地产笔记
 
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