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恩施楼市的高位,就这样硬撑着!

1. 先天基因不足,“降价未遂”
 
“降价未遂”,又一次出现,这次是一个叫恩施的湖北四线城市。笔者没去过这个城市,但对这个城市有点熟,笔者博士生导师的老家就在这个地方。记得在十几年前,导师说起他的老家,有2点我记忆非常深刻,一是穷得叮当响,起了个吓人的地名(恩施市咸丰县)
 
二是80年代初,上大学放暑假,导师夫妇二人各回各家。导师从武汉到咸丰,全程520.9公里;导师的太太从武汉到广西北海,全程1175公里。导师先出发,导师的太太一天后才出发。结果,导师的太太已经到家了,导师还在回家的路上。这就是恩施,这个土家族自治州!
 
拜老友严跃进同志所赐,获得国盛证券提供的一份报告——湖北各市州常住人口(万人,左图)和经济情况(右图)。恩施是2017年湖北常住人口减少的2个城市中的一个(另一个是荆门),也是GDP最小、增长最慢的城市。看来,上面讲的“地理决定论”,还是很有说服力的。
 
 
 
 
2. 几种降价方式,“要不得”
 
“降价未遂”,起因是《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》这个文件。该文件由恩施州房地产协会下发,对于恩施市房价断崖式下降问题,进行引导和修正,方式就是不允许降价卖房。当然,这是以自律号召的方式,提醒那些降价卖房的企业,降价的必须自查。
 
即便是行业协会发的,但估计没有谁会不相信这份文件的权威性。毕竟,房协官方性质的成分很大。价格由市场决定,由主管部门直接去赤裸裸地下命令,似乎不太合适,房协充当这个角色最好,进可攻、退可守。文件内容很多,但主要是告诉企业,不要出现以下几种下调房价的方式。
 
 
总结了一下,三种方式降价“要不得”:一是“高价备案,低价开盘”,备案价每平米下降800-1200元后开盘销售;二是分期预售和销售,前后价格形成反差巨大,降价幅度在300-500元平米;三是部分开发商整体价格与去年同期相比大幅下降,降价幅度同比下降200-500元每平米。
 
如果按照恩施房协提供的数据,2018年恩施住宅成交均价为5022元/平米,上述几种方式降价的幅度在5%-20%,是被禁止的。按理说,降价10%太平常了,去年深圳二手房降价在10%的就有很多。即便“小阳春”还在延续热度,但现在广深很多二手房的议价空间仍有5%-10%。
 
3. 基本面之一:前期卖了很多地
 
但对恩施来说,这是不可承受之重。同样出自恩施房协的报告,2018年恩施供应可谓“井喷”,开发、新开工、预售、施工(左图)增幅在30%-80%,但销售(右图)只增长不到10%。批售、施工面积分别达到销售面积的1.5倍,意味着库存在蹭蹭地往上窜。
 
 
另外,我们也找到了恩施2018年的供地面积。据新浪乐居恩施站统计,2018年恩施市出让土地75宗,成交地块58宗,成交面积141.68万方,成交金额25.3亿元,全年土地成交量及成交金额双双创下近年来新高,比2015-2017年三年平均值增加了50%。
 
4. 基本面之二:前期房价上涨太快
 
2017年,恩施市棚改货币化率超过50%,2018年更接近100%。这就不奇怪了,为何供应的各项指标都在蹭蹭地上窜,因为棚改货币化带动需求和价格爆棚,供应迎来开挂的机会。近几年,恩施供地明显增长,特别是2018年,供地增长66%,地价相比2015-2016年增长了50%以上。
 
有棚改和返乡置业加持,类似恩施这样的三四线城市,房价自然上涨。2017年,恩施新房价格同比上涨超过10%,2018年在2017年的基础上,又大幅上涨23.59%。不难理解,2018年销售增速不到10%,供应增加了54%,库存明显攀升,而房价却以更快的速度上涨。
 
因为,短期内的需求太集中,100%的货币化安置下,拿钱买房的太多了,对房价推动的效应太过明显。问题是,作为棚改大省的湖北,受棚改降速、货币化退出的影响也最大。一旦棚改退潮,类似恩施这样人口减少、经济增长较差的城市,面临的问题必然是市场反转。
 
5. 价格为何不能跌?
 
易居研究院近日发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》中,一线城市新建商品住宅成交面积同比增长35%,18个二线城市同比下降3%,18个三四线城市的交易同比下降29%。而且,三四线城市库存已经连续上涨6个月。未来,随着棚改降速,库存还会继续攀升。
 
库存攀升还只是小事,关键是一旦房价下跌,2017-2018年拿了那么多高价地的开发商,岂不是被放在火上烤吗?而这些开发商,是为恩施当地的房地产市场、城市面貌、地方财政、基建投资,做出巨大贡献的恩人。试想,国内大多数三四线城市,预算收入是拿来发工资的,只有土地财政才能做建设投入。
 
6. 降价,不能承受之重
 
2019年,楼市调控的基调就是“稳地价、稳房价、稳预期”,防止大起大落。类似大湾区楼市,就要防止大涨;类似恩施、菏泽等三四线城市,要防止大跌。房价跌,牵扯的问题还不仅仅是当期市场下行,更关键的是,房价涨了,各种成本才能填不上,而背后一揽子隐性的负担,包括拆迁、基建、配套、就业,甚至维稳等等,过去和现在,一直在指望着靠楼市上行来买单和存活。2019年也不例外,甚至大家还打算2019年续写辉煌,谁也没有考虑过房价下跌该如何办。
 
原创作者:李宇嘉
微信公众号:李宇嘉地产笔民
 
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