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新一轮楼市调控,翻一下政策㡳牌

1.苏州是一个现象
 
风水轮流转,2019年属于二线热点城市,特别是“既非一线、又非省会”的网红城市,比如厦门、苏州、大连。因为5月11日的限售和供地新政,3-4月的当红城市苏州再次出镜。怎么看苏州、怎么看调控?
 
苏州房价从2015年年中突飞猛进,此前均价还停留在不到1万元的水平,且非常平稳。但2016年10月开启的上一轮调控,苏州是16个热点城市,房价被“摁住”了。2016年,苏州与厦门、合肥、南京,被称为楼市“新四小龙”,但2016年最耀眼的是合肥这个二线黑马。
 
2017年,属于西安、郑州、武汉、成都;2018年,一线楼市开始反弹,热点城市“抢房”,苏州平静。2019年,热点楼市全部回升,各界认为,蛰伏2年的苏州该反弹了!而且,苏州是千万人口城市、全国第二大移民城市(1068万常住人口中,外来人口831.8万,户籍外来人口679.4万),让人艳羡。
 
除人口外,苏州产业基础,那也是杠杠的。过去,苏州GDP一度排第五,仅次于北上广深。2018年,苏州以1.85万亿GDP位居第7,超过“上有天堂,下有苏杭”双子星中的杭州,比省会南京多了6000亿。苏州人均GDP高于北京、上海、杭州,居东部5省所有地市之首。
 
苏州拥有100多家上市公司,全国第五;新三板挂牌112家,全国第三;发明专利拥有量第五,PCT专利申请量全国第四;千万富翁超过20000人,平均344人就有一个千万富翁。利用外资上,苏州仅次于上海、北京;风靡全国的“苏南模式”和“外资主导模式”,奠定了苏州底蕴。
 
2.苏州房价被低估了吗?
 
作为江苏的“影子省会”,2018年,苏州的房价远低于经济指标落后于自己的南京和杭州,大家认为,苏州房价被低估了(下图),反弹真正开始,果真如此吗?
房价有没有被低估?宏观指标是表象,关键是收入给不给力。智联招聘发布的《2018年秋季求职平均薪酬城市分布》中,苏州以人均薪酬7723元排13位,比杭州(8798)落后6个身位,差距超过1000元,甚至低于宁波、厦门、东莞和南京(下图),这与经济成就实在不匹配。
 
3.收入不给力,难支撑房价
 
目前,在苏州投资建厂的世界500强,超过100家,不乏辉瑞、强生、丰田、三菱这样的巨头,巨大的生产规模与全球化的产销体系,已使这些外资工厂成为苏州制造业的重要支柱。
 
但是,外企看重苏州的是廉价的人力与土地,本质是低端产业转移。虽然苏州GDP体量大,但居于核心与主导地位的科技研发、高端制造则少有落户。据秦朔调研,外企最中意的亚洲研发中心备选城市,北京、深圳、重庆、武汉、杭州等居前十名,苏州未能入榜。这就是为何,苏州居民收入低。
 
近年来,外资撤离苏州,写字楼、商办人去楼空,去化周期高达4-5年(详细可baidu笔者2014年的文章《苏州警号:两头在外的城市开发走到尽头了》)。企业用工调查问卷显示,苏州48.7%的被调查企业用工年龄段在16岁-22岁,16岁高中都没毕业,正是上高一的年龄。可见,苏州“总量盘子大、人均收入低”,是技术含量低,产业中下游徘徊的体现。
 
4.苏州也有自己的优势
 
苏州最大的优势,就在于民间富庶。工信部《中国工业百强县(市)、百强区发展报告》,江苏省共有24个县(市)上榜,来自苏州的昆山、张家港、常熟、太仓分列第二、三、四、七名,排名高居全国前列。有工业化打下的基础,向内需和消费转型,苏州应该比别的城市快。
 
近年来,苏州修复人文荟萃的古城区,围绕园区、高新区、新城进行“一核四城”的新城规划,多极化抹平“单中心、摊大饼”的分化。现在的苏州,既有温婉如玉、人人向往的古城,又有欣欣向荣的新区,秋裤楼、诚品书店、国金中心,代表的是从工业化到城市化、从外需到内需的新繁荣周期。
 
5.没有办法的办法
 
热播剧《都挺好》,让大家觉得,以姑苏古城和新加坡园区为核心的古典与现代结合的苏州,真挺好。沪苏浙交界区域建设长三角一体化发展示范区,这对苏州是个机会。既能借助工业基础和低房价优势,打造环沪产业高地,还能仰仗秀美风光和文化底蕴,吸引人才。
 
但形势比想象的严峻。从工业化到城市化,从外需依赖到内需发力,需要扎实的公共服务。杭州新经济异军突起,不妨碍其土地出让收入排第一,产业、楼市、城市可以共同促进。看来,苏州也不可能脱离“土地财政”,近期三次“百亿级”的土拍,工业园区奥体板块,土拍楼面价创新高(3万),这是必然的结果。过去,大家都依赖土地财政,凭什么我不能依赖。
 
6.新房二手房联动涨价
 
2017-2018年限价,近年来入市的都是低价盘。现在,低地价楼盘消耗殆尽,2016-2018年“地王潮”诞生的高价地要入市,今年有100多个左右,届时限价不得不放开。一二手房价倒挂的2018年,新房低价,压制二手房。但现在,新房供应“量跌涨价”,二手房跟着涨。
 
新房二手房联动涨价,4月苏州房价环比涨6%、同比涨10%,全国排第一。被住建部预警提示,调控如期而至。未来城市化主力区域,吸附人口集中的开发区,新房限售3年、二手房限售5年。首先,新房供应空档期(一季度只供应了2个纯新盘),摁住二手房炒作。其次,提前布局高价盘入市,锁住流动性,控制住地价上涨带动的房价上涨的预期,给出让高价地铺路。
 
7.转型需要钱
 
目前,2015-2019年,苏州工业园区房价翻了一倍,网上说“苏州园区房价太贵,小王住在上海”,尽管噱头氛围重,但从侧面也说明,当下的苏州园区,已成为高房价区域了,这是城市化的大敌。但没办法,城市的运营成本是刚性的,花钱的地方太多了,转型更需要钱。
过去,苏州靠低成本的外向型经济,公共服务支出少。现在,转向城市化和内需,支出的地方太多。再说,周边杭州、南京、宁波、无锡、合肥等都在抢人,苏州只有加大卖地,弥补公共服务欠账,才能在长三角都市圈红利中分一杯。政策能做的,只有控制地价和房价上涨得慢一些。
 
 
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