财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 10城被预警,调控新手法究竟是什么套路?

10城被预警,调控新手法究竟是什么套路?

1. 掐住地价,容易吗?
 
近期,部分城市地价、房价又开始反弹。不像以往,调控大张旗鼓。此次,住建、国土、金融等三个部门,携手出招、切中要害,但大面上非常平静。住建部长效机制“小试牛刀”,月度分析、季度评价、年度考核,各个城市尽在掌握,有了风险苗头,我就给你个警示函。
 
4月19日以来,10个城市先后被预警提示。对这个调控新抓手,不按常理出牌,很多人“一脸懵”,但其逻辑是很清晰的。首先,“地价-房价”联动调控,先掐住地价,高地价是拉动房价的罪魁祸首。地价涨、难道房价不涨吗?当下调控最大的问题,就是2016-2018年高价地入市。不让入市,地方政府没道理,违背市场原则;批准入市,助推高房价。
 
现在,掌握在政府手里的地价,想办法要牢牢地控制住。近期被预警提示的苏州、佛山,就是地价上涨快。显然,这会带动周边楼盘涨价,带动未来涨价预期。但是,对于很多城市,该支出的,一分少不了,土地还得卖。比如,东莞、成都、厦门、合肥等地,都出了高价地。
 
4月热点二线卖地近3000亿,创2年新高。100%以上溢价率,100轮以上竞价重出江湖。高溢价土地全部出现在二线城市,很好理解。二线城市是未来人口流入和都市圈建设的重点,大家都要抢人,就得增加公共开支。前4个月,百强房企在二线新增土储占比49%,熟谙地方套路。
 
2. 调控新模式,地价-房价联动
 
当然,金融监管又开始拆解开发商拿地资金了,想靠“加杠杆”提前融资拿地,很难行得通。另外,各地对地价溢价率、楼面价控制严格,竞配建、自持“常态化”,高价地明显减少,地价对房价的传导效用弱化。价格调控、一头一尾。除源头上的地价控制,后端房价也要控制。
 
近期,对10个城市的预警提示,有一条标准线。怎么划这条线呢?不是主政者“拍脑袋”,而是靠大数据系统,以支撑每个月的市场分析,对各个城市做诊断。月度有反弹的,对其发预警函,提示其“快速行动、快速出招”,将地价、房价上涨苗头消灭在萌芽阶段。
 
季度是阶段性考核,梳理上季度调控,部署下季度工作;年度是最终总考核,房价和地价涨幅超过10%就要被严厉问责了。如果月度、季度都有考核的话,年度房价涨不到哪去,想象新一轮“牛市”的,洗洗睡吧。整顿吏治,现在“政通人和”,讲的是城市政府的主体责任。
 
3. 长效机制“落地”
 
今年以来,调控顶层设计发生质的飞跃,长效机制“落地”。官方表态中,有关长效机制,过去一直强调“建立和完善”,今年以来则是“稳妥实施”。最近一次表态,是今年3月18日,韩正副总理到住建部调研,提出“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点”。
 
同时,韩总理也首次提出,“做好实施过程中的评估和跟踪”。可见,长效机制的一部分已“落地”。这其中,大数据平台是基础,上面讲的调控新模式是重要组成部分,其他则渐次推进。有城市一把手主体责任这个“尚方宝剑”,住建和国土政策已同步,房价暴涨将是历史。
 
4. 金融出狠招
 
楼市工具箱里,效力最强的当属房贷政策。统计显示,房贷利率相对于基准利率的上下浮动程度(优惠程度)和房价变化的匹配度非常高。住建和国土部门可以控制地价和房价涨幅,但要控制预期的话,还得靠房贷政策。在楼市火苗窜起来之前,抽掉釜底之薪才是最佳的调控时间点。
 
三个要害部门中的金融也不能缺席。近期,针对地市、楼市升温,“降准资金”到底有没有流入楼市?由于前期去杠杆和打掉“影子银行”,包括监管层在内的很多业内人士认为,资金并未违规进入楼市,土地市场回暖,这是商品房销售端转好的结果(比如“小阳春”)。
 
但不管有没有违规入楼,“堵漏洞”永远在路上。“一行两会”开始拆解拿地资金。首付贷、消费贷、信用卡透支、小微贷等可能进入个人按揭领域的,地毯式排查。楼市“定向加息”开启,多斯悄无声息地上调二套房利率,有的从此前的25%上调到40%,深圳一些大行已暂停了房贷业务。
 
近日,南京多家银行接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,或上浮最高20%。此前,南京部分银行最低利率已经达到了5%。这样以来,房贷利率上浮了15个百分点。4月1日-5月20日50天时间里,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,有15家金融机构受到处罚,罚没金额合计1068.8万元。
 
5. 认真起来,摁住楼市不难
 
近日,央行发布一季度货币政策执行报告,关于楼市的内容非常多。特别需要关注的是,央行强调,“住房货币化显著增加全社会的货币需求,房地产在交易环节基本不创造GDP,却需要大量货币来支持”。这意味着,尽管货币环境稳健,但结构性“去杠杆”的重点就在地产。
 
根据央行数据,去年4月以来连续降准的效果开始显现。今年一季度,全社会贷款加权利率降低了0.22个百分点。但是,个人住房贷贷款利率上升0.26个百分点。可见,调控一直在进行中。只不过,稳字当头,楼市超级体量的“绑架效应”、经济压力大,调控的手法应不断变化。需讲究策略和艺术,基调要掷地有声、威力震慑,落地时要润物细无声、绵里藏针。不管如何,管住地价、管制资金,地方主体责任夯实了,调控就认真起来了,摁住楼市不难,关键看决心。
 
 
【新鲜出炉原创作品,欢迎转载。转载此文时,请与我们联系授权,并在正文前署名及注明出处】
推荐 0