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楼市调控,又到关键时刻

1.
 
楼市正在偏离管理层的预期
 
3月,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10.6%,连涨42个月,涨幅较前月的10.4%有所上升,为2017年6月以来最高;环比上涨0.6%,连涨47个月,涨幅较前月的0.5%有所提高。3月份,70个城市中二手房下跌个数则为10个,较2019年2月的14个继续减少。
 
两个数据需要关注
 
一是70城同比涨幅,又超过10%了;二是二手房价格下跌城市迅速减至个位数。说明什么?首先,新房价格同比涨幅超过10%,触及调控的“红线”;其次,2018年新房限价,标定区域价格,引导二手房价渐进下跌。这是房价“软着陆”的路径,但可能要被新一轮的周期反弹截断。
 
2.
 
过快加杠杆,又开始了!
 
2019年3月,信贷大增,新增居民短期贷款4294亿,同比增长111%;新增居民中长期贷款4605亿元,同比增长22%;新增居民部门贷款占总新增贷款比重比为52.7%。超过一半的银行信贷投向地产,这与控制居民过快“加杠杆”的宗旨背道而驰。难怪,昨天银保监会把4月3日发表在《人民日报》的文章挂在官网上了,“控制居民杠杆率过快增长”。言下之意,房贷增长太快了。
 
上涨的套路是一样一样的
 
从历史看,只要出现“调控松绑+货币宽松”的组合,楼市没有不反弹的,现在或许就是这样的情形。因为,“一城一策”下,限购、限售都在渐次松动了;房贷利率也迅速回归基准利率。照此,新一轮周期反弹可期。另外,一季度经济数据出奇的好,除信贷高增长,户籍松绑、PMI创阶段性新高,大湾区等都市圈规划等等,这些都被解读为楼市的利好。
 
地价上涨,带了个不好的头
 
根据克尔瑞监测,2018年下半年,土地市场平均溢价率普遍低至10%以内。2019年1-3月,平均溢价率分别为10%、11%和21%。22个典型城市中,近8成城市可比地价较2018年上涨,较2017年上涨的城市超过一半。相比2018年,西安地价上涨近150%,昆明和太原上涨超过30%。
3.
 
本来已经进入下行通道的销售,有逆转向上的迹象了。扣除去年12月份开发商“抢业绩”因素,去年10月份以来,全国商品房销售面积同比一直负增长,但今年3月份任性地转正为增长1.8%。如果单纯是“小阳春”,即前期积累需求的季节性释放,并无何不妥,关键是炒作重返。
炒作的氛围很浓!
 
2016年10月份开始启动限价,“环比不增长、逐步有回落”,这是管理层对16个热点城市(后扩展至20个)调控的最高指示。2018年,尽管限价引起一二手房价格的“倒挂”,部分城市出现“抢房”,但新房限价,直接导致新房价格下跌,并引导二手房价格下跌,房价“温吞水”般回调。
 
但两类主体很焦灼!
 
一类是2017-2018年高位入市或加杠杆买房的,现在基本被套。即便房价微涨,扣除交易成本、机会成本、杠杆利息,大概率是亏损的;二是2016-2018年高价拿地的开发商,接受限价管控,项目入市即亏损。即便随行入市,周围房价下跌,也难逃亏损的局面。于是,“小阳春”炒作就这么来了。
 
4.
 
调控先从“喊”开始
 
4月8日,央行旗下的金融时报刊文:切忌炒作楼市“小阳春”;4月15日,中国经营报刊文:一线城市楼市小阳春炒作应休矣;4月17日,前央行统计司官员盛松成在新华社旗下经济参考报发表文章,严厉指出:“应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。”
 
“一城一策”开始发力!
 
调控不是喊出来的,而是真刀实枪干出来的。4月16日,长沙发布“契税新政”,4月22日开始,全市二套房一律按照4%的契税标准征收。之前的政策是,90平米及以下按1%征收,90平米以上按2%征收。长沙这个动作,一下子就把契税提高了2到4倍不等,直接增加数万元买房成本。
 
“一城一策”,这是未来调控的主基调。调控权利给到地方,稳定房价的责任也在地方。长沙,这个“网红”城市,人口流入形势不错,实体产业也不错,主动调控,不希望楼市过热,抑制产业发展,值得称赞。大家有空,可以Baidu我去年的文章,《痛批之后长沙楼市“真调控”》。
 
5.
 
痛定思痛,问题出在哪?
 
周期轮回式的调控,过去我们经历了很多轮,效果不见得好,反而促成了爆发式和周期式的楼市反弹。更重要的是,恶化了市场对于房价上涨的预期。那么,问题出在哪?下一步该怎么办?
 
一是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市处在历史最高位上,风险“软着陆”的前提是稳,这个战略没有问题。但偏偏,在市场的眼里,这是给楼市的安全边际“背书”,加上中介、开发商、自媒体宣传,便是楼市“底部已现”的佐证。
 
二是“一城一策”。这一机制本意是地方权责对等,但可能异化为借机松绑调控、刺激楼市。当经济下行遇上减税降费,部分地方政府的财政压力大了。依赖楼市惯了,躺着舒服,干嘛要站着呢?
 
三是货币宽松。打掉影子银行和“非标”,资金不会像过去一样,绕道进入地产,但多少进入民营和小微,不得而知。不过,有一点是确定的,银行是追求利润的实体。2019年,“资产荒”会显现,充裕的资金,自然会追求安全的资产,放给地产最省心。
 
6.
 
说到底,拿捏稳定和反弹,这是个高难度的技术活儿;“一城一策”的长效,有赖于真正夯实城市政府的主体责任,特别是在经济下行、减税降费的困难期,更考验谁是真调控、谁能放弃短期利益;货币能否进入实体,老生常谈。
 
一季度数据显示,消费贡献了经济增长2/3的份额,大湾区等都市圈“增长极”欣欣向荣,开发投资有很强的韧性。总之,经济的“底部”清晰可见,强化调控,下拉经济的空间并不大。但是,对于正在形成的“房住不炒”、正在打破的“房价只涨不跌”,意义非凡。
 
欣喜的是,上下政通人和,掌控局面的能力,为过去不能及,改革的决心很大。对楼市而言,“小乱可能有、大稳不会变”。3-5年看,“高交易成本下、低收益预期”是楼市交易的基本格局。抢着上车的投资客们,天天算着账面上的“尾部溢价”,但这个溢价很多存在于中介挂牌的橱窗上,2-3年后交易时,多半实现不了,只是你心里的美好感觉而已。高交易成本下,虚高的资产泡沫已开始消耗,可能你感觉不到,这便是调控的艺术。
 
 
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