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楼市欲“由春入夏”,那得看杠杆能否“加得动”

1.
 
股谚说,一根阳线改变情绪。对楼市,一根阳线居然直接改变信仰了。深圳二手房成交连续5周上升,3月成交创半年来新高,二手房均价同比上涨2.4%,中介喜提佣金买奔驰;北京3月二手房成交16051套,同比增长43.9%,创10个月新高,二手房均价环比上涨2.5%。
 
近期,这类信息充斥于朋友圈。你拿这个来判断整个城市,一定会被带进沟里。要切记,楼市是最碎片化的、最离散式的市场。市场越是盘整期,局部越不靠谱。现在,开发商、自媒体、高位出货的,会主动筛选这些信息抛给市场。那么,当前市场的真实情况是什么?
 
2.
 
我们关注几个微观现象,一是“价格都可以谈”,这是京沪深400万总价以上的卖房业主普遍的态度;二是置业很理性,卖方要价明显高于市场,买家大概率将放弃购买;三是“冰火两重天”,总价高于500万的、大户型的,包括北京限竞房等,并不受待见。新房去化率不足50%。
 
上一篇说了,燕郊、厦门、上海这三个城市,筑底并回暖了。在这些城市买房,胆子可以大一些,遇到合适的就买。因为,这几个城市前期调整的时间和幅度都比较明显。但是,深圳及珠三角则调整的不充分,现在还处在回落筑底阶段。大家可能会反驳我,政策利好、利率回调、税费下降、开发商又开始抢地,预期改善,这与过去回暖是一样一样的啊!
 
真不一样!
 
说实话,尽管本轮调控持续了2年半,但房价并未实质性调整。近期,不管利率上浮幅度从15%调至5%,还是增值税附加减半,相对于5万以上的房价,不值得一提。现在最大的问题是,只要房价涨上去,购买力和需求很快就没有了。
 
因为,经过2009-2010、2012-2013、2015-2017年的三轮暴涨,居民对房价的承受能力,触及天花板了。5万元均价之前,每上一个台阶(比如从2014年的2万到2016年的4万),购买力可以适应。但现在,京沪深5万元的房价,这不是几年能越过去的,需要相当长时间积累。除非收入一下增长50%,或首付从20~30%下降到5%~10%,但这些显然不可能。
 
3.
 
为何,上海、深圳二手房成交的套均总价分别只有340万元、350万元,根源就在这里,百姓对房价高度敏感。但是,二手房业主多数后知后觉,总拿过去的周期思维,判断当下的环境。3月,北京二手房成交超1.6万套、深圳成交连续5周攀升,大家就开始飘飘然了。
 
2017年4月、2018年5月,北京二手房成交量也超过1.6万套,谁会飘起来呢?试想,2018年下半年以来积累了大半年的需求,春节后的3月释放,再正常不过。注意的是,尽管3月北京二手房市场回暖,但近4周的成交量持续下滑。同比看,北京链家新增房源量同比下滑26.7%。
这说明什么?
 
一旦成交量上升,价格就开始反弹,有效需求就开始回落,业主便开始惜售。贝壳统计,北京二手房价微涨2.5%,不过上涨原因是中心城区成交占比提升。若剔除结构性原因,3月均价涨幅并不明显。前期积累的需求释放完毕后,4月成交量可能下降,涨价自然没有了动力。
再看深圳。
 
深圳贝壳监测,3月100个样本楼盘,上涨占比扩至41%;持平占比减至30%;下跌占比增加至29%。上涨占比升高体现了季节性回升,带动信心好转;下跌占比提升,体现了换房需求降价出售,节约时间成本。
 
4.
 
衡量居民偿债能力的贷存比(贷款/存款+理财),热点城市如厦门、深圳、珠海以及合肥,2017年均超过100%。注意的是,除深圳外,其他高存贷比城市的房价,2018年均出现明显回调。从平均贷款成数来看,考虑消费贷款、公积金贷款,2017年北上深广贷存比分别为55.5%,70.4%,79.8%和66.5%。
试想,70%-80%购房资金来自贷款,可见杠杆加到了极致。2015-2018年,“新晋”贷款人超过2亿,相当于90后的人口总和,比2014年至少增加了50%。截止2018年,居民把48万亿银行债务扛在肩上,约合每人欠银行3.4万元,这里面,50%是过去三年时间新增的。
 
2018年末,招商银行零售客户1.2亿人,总资产6.8万亿,人均5.67万元;拆分看,81%的资产掌握在1.88%的人手中,人均233万元;剩下98%的人,人均资产1万元。拿14亿做基数,还债只占可支配收入里的1/10。但以买房的白领看,还债支出可能占40%-50%。
 
贝壳研究院《2018年全国购房者调查报告》显示,90后平均月供收入比为43.5%,80后为40.8%,80前人群为32%。这与中信建投最近的统计不谋而合,厦门、上海、深圳和北京的按揭收入比超过40%。一线等热点城市,楼市是否会出现新一轮回升,不取决于需求(需求嗷嗷待哺),而是取决于加杠杆的空间和能力。
 
5.
 
说实在的,即便银行愿意给你贷款,消费贷还能接济你,但如果房价不回调、收入不增长,老百姓真的“加不动”杠杆了。近期,京沪深首置购房占70%,改善占30%,充分说明了这一点。业内认为,若改善性需求发力,确实能激活市场(一套可能带动3-4套房),但改善型需求要面对更高的首付、月供,还有税费。总之,一线等热点楼市,到了休养生息、培育“韭菜”的时候了。刚需、改善,可以买,可以等。买的话,也不着急,多看看,货比三家,因为还是买方市场。
 
 
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