财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 承担高房价,如何还能保持消费水平?

承担高房价,如何还能保持消费水平?

1.

房价上涨,才是拉动消费的真正动力!

中泰资本首席经济学家李迅雷,一语惊起千层浪,引来网友如潮水般的谩骂。一向研究谨慎、业内颇受尊重的学者,李迅雷的结论绝对经得起检验。但媒体和网友的力量太强大了,李老师不得不做一次知识的普及。房价上涨有四个效应,带动效应、收入效应、财富效应、预期效应。

 

一个一个来分析!

房地产一直被认为是产业链关联度最大的行业。早在20年前,学术研究就证明,地产关联上下游60多个子行业。1998年启动房地产市场化,初衷也是想发挥地产带动消费的功能,应对亚洲金融危机。房价上涨,能带动上游的钢铁、水泥、建材等,下游的家具家电、装饰装潢、纺织服装等,甚至还能带动汽车消费。2018年汽车卖的不好,销售下滑了两成,有人说是楼市下滑惹的祸。当然,也有人说,高房价挤出汽车消费,反正楼市就是两头受气。

 

楼市火热了20年,现在对大家的影响,已深入骨髓。除了这60多个子行业外,寄生在楼市上的产业链长到你无法想象。比如,笔者熟悉的媒体行业,包括纸媒、自媒、社区论坛、中介等等,从业人员非常多,很多依赖房价上涨、楼市火爆。单单就广告而言,新盘营销广告策划,就不知道养活了多少人!

 

2.

再说收入效应!

就和股票上涨一样,房价涨了,业主心里有底,消费自然增加。毕竟,房产在很多人眼里,不仅是一项实物财产,还是养老、子女上大学的依赖,这不就是消费吗?笔者身边这样的人很多,手上几套房,一边收租金、一边掐算资产增值了多少。2017年房价涨了很多,有位仁兄把抽屉的衣服都换了

 

收入效应和财富效应并存。2016-2017年,高端白酒、SUV汽车、出国旅游、高档奢侈品,这些消费增幅都在50%左右。恰恰,这两年也是房价上涨最快、金融市场最火爆的时期。彼时,大家都在谈消费升级。其实,有消费升级的因素,但收入效应、财富效应推动,功不可没。

 

但短短1年后的2018年,“消费降级”就甚嚣尘上。趋势性的很难短期逆转,这是常识。尽管,消费升级存在,但远没有媒体或我们体会的那样乐观。从消费升级到消费降级的大喜大悲,背后就是2018年整顿影子银行、金融去杠杆。一损俱损,地产和金融都受冲击,消费自然下滑了。

 

3.

所以,2018年以来消费不景气,除了地产以外,金融行业“负贡献”也很明显。据说楼下券商营业部,收入还比不上隔壁拉面馆。说白了,过去几年消费繁荣,很大程度上要拜资产市场所赐。其中,地产扮演重要角色,除了本身以外,其撬动资金的体量是巨无霸的,金融加速器自然驱动全社会通胀。

 

通胀,不在生活领域,就在资产领域。资产价格不断上涨,以及上涨自我实现后,消费预期就形成了!但凡拥有房产的人,没有不计算自己资产增加了多少。当下,收入差距并不是工资引起的,而是资产引起的。相对于你工资的增长,房产增长的财富预期效应更明显。高收入者,多半也要拜资产增值,才实现收入阶层晋级。股权也好、房产也好,大抵如此。

 

4.

但现在,房价上涨对消费的拉动,出现了两个致命的问题,这导致地产的繁荣越来越得不偿失。一是,房价上涨,地价上涨,租金上涨,企业运行成本增加,为平衡收益,只能通过提高产品售价,或降低员工工资的方法来弥补。也就是说,高房价提高了全社会的成本,其结果是,一方面导致高房价承担者降低消费,另一方面导致实体企业在给房东打工。最后,搞实业还不如搞地产。

 

二是,高房价最主要的承担者——中等收入人群,收入增长慢,仅为高收入人群的近1/3,GDP增速的1/3。李迅雷说,这是否意味着,国内已经出现“中等收入陷阱”?对这个问题,国家非常重视,主要的举措就是“压一头”、“抬一头”,即保持房价在高位徘徊,挤压资金进入楼市的收益,让全社会逐渐形成“房住不炒”的认识,逐步打破“房价只涨不跌”的预期。房价不涨了,投资就索然无味,扣除成本后,未来炒房的收益可能并不乐观。

 

同时,房地产回归实体经济,也就是增量供应主要向保障房、租赁房、共有产权,普通商品房靠拢,让更多的无房户、新市民、农业转移人口,以较低成本“扎根”城市,分享城市化红利,也就是所谓的包容性增长。事实上,这就是新型城镇化,这就是扩大消费和内需,其本质还是在发挥房地产的带动作用、收入效应、财富效应、预期效应。

 

城镇化的下一步,就是都市圈时代。房价最终反映的是公共服务(包括就业机会)的质量。都市圈的外围,或因规划利好,或因新城规划、产业转移,房价迎来短期上涨。但时间是试金石,房价最终会回归其本质决定因素,就是公共服务的质量。尽管产业、人口和服务会向外疏导,但城市既有的空间格局难以打破。未来,核心城市中心的配套越来越好,长期增值潜力很大。

 

推荐 0