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开发商抢地,是因为他们看懂了国家战略?

1.不一般的信号!
 
不知道各位感觉到没有,最近楼市有两个主要的信号,一是二线城市(特别是江苏和浙江辖区城市、中部大城市)地市火热;二是高层再提“房住不炒”,虽口号严厉,但“落地”力度并不大,比如3月房价涨幅第二的西安,只提高公积金贷款比例。政策微妙,这是需要揣摩的信号。
 
再说的坦白一点,“房住不炒”掷地有声,但要在“稳地价、稳房价、稳预期”中落实,而不是像往常一样,喊打喊杀的。既然“求稳”,市场就有了信心。近日,孙宏斌抄底楼市的消息,占据各大头条。还记得,2018年融创业绩发布会上,孙宏斌强调“今年拿地会非常小心”。
 
春江水暖,开发商先知。近期,网上传出武汉控价新规,2019-2021年,新房和二手房价、地价年度涨幅不超5%。房管局人士透露,文件为讨论稿。这就妥了,房价可以小涨,但不能大涨。想想也简单,毕竟,社融和M2增速还要与名义GDP增速(大概9%左右)挂钩,房价不可能不涨啊!
 
即便是小涨,但也给了开发商机会,这比2018年“7.31”政治局会议“遏制房价上涨”(没有上涨空间)好多了。趁土地市场还处在去年“流拍潮”后的低位,现在可谓是拿地的好时机。
2.钱便宜了
 
孙宏斌可是教父级的人。他曾经说过,拿地就看两个指标:“土地贵不贵”、“钱贵不贵”。钱确实便宜了。目前,境内房企公司债利率均在5%以内,有的不到4%。比如4月3日华侨城5年期公司债,票面利率仅3.88%;同一天碧桂园发行的5.9亿元公司债,利率为5.03%。
 
钱便宜了,窗口打开了,加快融资。一季度,房企信用债发行1745亿元,同比增长76.4%。公司债发行820亿元,同比翻番;海外债发行216亿美元,同比增长20.5%。一季度经济稳定,但基础不牢,因为财政和货币“双积极”换来的增长,持续性不够。棚改腰斩(15个省市2019年棚改开工量跌幅在50%以上)、基建受制于地方债务和杠杆,今年下半年的经济增长动力堪忧。维护脆弱的增长底线,降低实体融资成本,必须保持市场低利率(下图)。
土地也便宜了一些。
 
2018年,土地市场理性调整,部分城市地价回落,很多流拍地块调整要求后,再次入市,出让条件符合房企预期。另外,一季度供地萎缩,3月降幅超30%,南京、杭州和武汉等地3月宅地供应同比下降40%左右。显然,地方政府还未从“流拍潮”的惊吓中缓过来。
 
政策整体平稳,钱多了、便宜了,地也便宜,你不拿就别人拿。后面再“补仓”,可能就是高价地了。2016年拿地王的那些开发商,还在趴着等“解套”。结合过往经验,此时就是拿地的好时机。都市圈战略下,一二线城市的机会更大一些,但竞争也更激烈,早行动显然是明智的。
 
3.国家喊你来拿地!
 
拿地集中在几大都市圈及核心城市、国家中心城市。一方面,这些区域2018年库存消化快。易居研究院一季度《中国百城库存报告》显示,库存6个月以下需显著增加供地的有:成都、郑州、杭州、合肥、扬州、南宁等;库存6-12个月需加快供地:南京、昆明、苏州、南昌、惠州、重庆、襄阳、茂名、贵阳、丹东、宁波、长沙、济南、西安、广州等地。
 
根据中指研究院的数据,1季度全国土地市场成交排名TOP10的城市,按照成交面积来看成都、西安、杭州、南京、郑州、广州、昆明等地名列前茅。可见,土地成交主要集中在都市圈、国家中心城市、强省会城市(下图)。显然,各地遵从国家政策,库存小的加快供地,而开发商也加快拿地。
4.供地长效机制
 
另一方面,2016年以来,人口就开始涌向几大都市圈、国家中心城市、强省会城市等。从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度看,供地必须走在前面。只有这样,才不会重复过去“库存低、需求大,房价爆棚”的局面。只有这样,“稳字当头”(而不是“大起大落”)才能实现。
 
这就是供地的长效机制。2017年4月,国家发文,要求库存低的要增加供地,还要滚动编制3-5年的供地计划,以平滑供给端的波动。4月下旬,国家又强调了新的供地机制。不久前,政治局会议明确了“长效调控机制”,土地供应机制确实发生了变化,热点城市供地弹性会明显增加。
 
5.楼市的重心聚焦
 
2018年,我国东部10个省市中有7个为人口净流入,南方省份净流入人口达168.5万。从省份看,广东、浙江、安徽人口净流入最多。从省内看,各省人口向省会城市集中非常明显(下图为陕西和福建案例)。趋势越来越明显,只要都市圈、国家中心城市、强省会城市的楼市稳定了,全国楼市就稳定了七成了。
显然,人口流动的障碍取消后,要不流向几个大都市圈、国家中心城市,要不流向省会城市,这是大势所趋,也是政策导向。另外,都市圈建设、人口涌入,地方需要大量钱投入,不卖地还真不行!
 
未来,国家的政策重心是,保住几个大的都市圈、中心城市、省会城市的楼市在高位稳定、高位均衡,高举供应大旗,顺应高位需求。开发商看的很清楚,继续鏖战这些热点区域,赢得“排位赛”的最终胜利。即便,这些城市还会限房价,但土地成本低,利润就高一些,未来竞争会更激烈。
 
 
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