长效机制来了，楼市会“由春入夏”吗？-李宇嘉的财新博客-财新网

18日的文章，《楼市调控，又到关键时刻》，开门见山地指出，“楼市正在偏离管理层的预期”。4月19日，政治局会议来了。“总结上个季度、部署下一季度”，这是惯例，但此次会议比以往来的早一些，彰显其重要性、急迫性。

2018年，去杠杆太用力，导致股权质押爆仓，加上“毛衣战”冲击等，经济明显下行，政策重心转到“托底”。今年一季度，社会融资增加8.18万亿，增速高达39.7%，规模和增速均为历史新高；一季度，广义财政1万亿赤字，而去年同期是0.3万亿盈余。看来，稍微托一下，经济企稳没有问题。对于一季度的经济形势，政治局会议的提法是“好于预期”。

经济稳住了，重心又转向改革。要注意的是，对经济下行压力，政治局会议指出，其中既有周期性因素，但更多是结构性、体制性问题。结构性问题是什么，如依赖楼市、产能过剩；体制性问题是什么，如公共服务政府建设、打破垄断等等。也就是说，货币和财政只是“托而不举”。而且，依靠货币和财政，空间很有限，资产泡沫和债务风险也受不了，倒逼的改革不能再等了。

实话说，一季度经济有超预期表现，楼市是最大功臣。与2018年相比，5大类需求中，增速提高的只有地产和基建，而地产影响更大。因为，地产投资增速（11.8%）与增速提高的幅度（2.3%），都比基建（分别为3.0%和1.2%）高很多。而且，在地产投资内部，真正拉动上下游的建筑安装投资，增速开始转正（因为，前期预售项目陆续到了竣工交付期）。

但是，依赖楼市的模式，与过去一样一样。比如，地方刺激土地市场，热点城市地市溢价率普遍上升；资金再次流入地产，3月地产信托投放增长56%，新增贷款的52%放给居民部门，热点城市房价开始上涨等。但我们知道，走“老路”就是没有出路，因为债务和泡沫风险已触顶。而且，继续依赖楼市，实体更孱弱了，创新无望了，“毛衣战”也不用打啦。

民企情绪稳定了，“毛衣”战也消停了，楼市上游水泥和钢材量价齐升，下游消费也企稳了，就开始整治楼市了。关于楼市，会议有两个亮点，一是重申“房住不炒”，二是首次明确“长效调控机制”，即一城一策、因城施策、城市政府主体责任。本来，“房住不炒”写入十九大报告，这是长期的制度安排、顶层设计，无需在大小会议上，都拎出来说一遍。

今年“两会”，政府工作报告未提“房住不炒”，居然被认为是调控松绑的信号。后来在“两会”部长通道，王蒙徽部长不得不辟谣。可见，“房住不炒”并未深入人心，市场对此预期还很脆弱。近期，“小阳春”炒作愈演愈烈，资金明显流入地产，地方借“一城一策”刺激楼市，房价明显上涨。更说明，“房住不炒”、“房价下跌”，这样的预期就像罗马城建设一样。于是，高层领导不得不出来，把“房住不炒”怎么落地，向各位郑重地强调一下。

政治局会议首次提出“长效调控结机制”，其中的“一城一策”，可是第一次提。与“因城施策”相比，责任更清晰。一方“父母官”，你对本地楼市再了解不过。我承认，楼市对你本地的经济和财源很重要，但稳定楼市的责任也要担起来。不能你依赖楼市，系统性风险甩给我。

上一篇文章，我提出“地价上涨，带了个不好的头”。上一轮房价暴涨，地价是罪魁祸首，想必大家很清楚。近期，地价又开始上涨，这是很多地方刺激楼市的一贯做法。地价上升，带动周围楼盘“连夜涨价”，市场预期顷刻扭转，趴着等待“解套”的高地价项目瞬间翻身，卖地收入蹭蹭上窜，一举三得。

这就是为何，近期国家要求，库存消化周期超过36个月的城市，要停止卖地。全国施工面积创历史新高，竣工面积却一直负增长，很多城市的广义库存（已批未售+在建未售）很大，但高溢价的卖地冲动难耐。这给未来供应过剩，绑架国家被迫再次启动“去库存”埋下伏笔。

中央明确了长效机制，责任部门开始落实。政治局会议的同一天，住建部首次披露调控长效机制落地路径，即“月度分析、季度评价、年度考核”。过去，房价涨上去了，住建部才责成城市政府调控，造成大起大落。现在，所有隐患消灭在萌芽阶段，问题城市及时被预警提示。

于是，长沙收紧了契税政策，住建部也对今年一季度房价、地价波幅较大的城市进行预警提示，这在过去是从来没有的。也就是说，地价有上涨苗头，监管部门及时灭火。针对资金又进入楼市，央行明确“把好货币供给总闸门”，银保监提出“控制居民杠杆率过快增长”。

3月的“小阳春”，在可能转入“盛夏”的前夜，被扼杀了。这样的调控，貌似之前并未出现过。说明了什么？楼市的春天可以有，季节性回升的规律是认可的，但投资客的夏天不能来，也别指望楼市又一次周期性的反弹了。也就是说，调控正在顺着管理层预期的轨道走来。

拉长周期，楼市量价会增长，但仅限于GDP或可支配收入的增幅，“高位平衡”是大概率。很多投资客可能会入市，也可能低点布局，但“高交易成本下、低收益预期”是楼市交易的基本格局。有限的收益，扣除交易成本、时间成本和机会成本，收益能否比得上社会平均收益，自己掂量吧！

当然，我指的是一般情况，不排除所谓的笋盘，个别战胜市场的。这与股市一样，即便大盘下跌，也有赚钱的。总之，楼市告别了“闭着眼睛买房也能赚钱”、“买什么房都能赚钱”的博傻时代。未来买房，会像股市一样，必须具备专业知识。

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