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长效机制来了,楼市会“由春入夏”吗?

1.
 
18日的文章,《楼市调控,又到关键时刻》,开门见山地指出,“楼市正在偏离管理层的预期”。4月19日,政治局会议来了。“总结上个季度、部署下一季度”,这是惯例,但此次会议比以往来的早一些,彰显其重要性、急迫性。
 
2018年,去杠杆太用力,导致股权质押爆仓,加上“毛衣战”冲击等,经济明显下行,政策重心转到“托底”。今年一季度,社会融资增加8.18万亿,增速高达39.7%,规模和增速均为历史新高;一季度,广义财政1万亿赤字,而去年同期是0.3万亿盈余。看来,稍微托一下,经济企稳没有问题。对于一季度的经济形势,政治局会议的提法是“好于预期”。
 
2.
 
经济稳住了,重心又转向改革。要注意的是,对经济下行压力,政治局会议指出,其中既有周期性因素,但更多是结构性、体制性问题。结构性问题是什么,如依赖楼市、产能过剩;体制性问题是什么,如公共服务政府建设、打破垄断等等。也就是说,货币和财政只是“托而不举”。而且,依靠货币和财政,空间很有限,资产泡沫和债务风险也受不了,倒逼的改革不能再等了。
 
实话说,一季度经济有超预期表现,楼市是最大功臣。与2018年相比,5大类需求中,增速提高的只有地产和基建,而地产影响更大。因为,地产投资增速(11.8%)与增速提高的幅度(2.3%),都比基建(分别为3.0%和1.2%)高很多。而且,在地产投资内部,真正拉动上下游的建筑安装投资,增速开始转正(因为,前期预售项目陆续到了竣工交付期)。
但是,依赖楼市的模式,与过去一样一样。比如,地方刺激土地市场,热点城市地市溢价率普遍上升;资金再次流入地产,3月地产信托投放增长56%,新增贷款的52%放给居民部门,热点城市房价开始上涨等。但我们知道,走“老路”就是没有出路,因为债务和泡沫风险已触顶。而且,继续依赖楼市,实体更孱弱了,创新无望了,“毛衣战”也不用打啦。
 
3.
 
民企情绪稳定了,“毛衣”战也消停了,楼市上游水泥和钢材量价齐升,下游消费也企稳了,就开始整治楼市了。关于楼市,会议有两个亮点,一是重申“房住不炒”,二是首次明确“长效调控机制”,即一城一策、因城施策、城市政府主体责任。本来,“房住不炒”写入十九大报告,这是长期的制度安排、顶层设计,无需在大小会议上,都拎出来说一遍。
 
今年“两会”,政府工作报告未提“房住不炒”,居然被认为是调控松绑的信号。后来在“两会”部长通道,王蒙徽部长不得不辟谣。可见,“房住不炒”并未深入人心,市场对此预期还很脆弱。近期,“小阳春”炒作愈演愈烈,资金明显流入地产,地方借“一城一策”刺激楼市,房价明显上涨。更说明,“房住不炒”、“房价下跌”,这样的预期就像罗马城建设一样。于是,高层领导不得不出来,把“房住不炒”怎么落地,向各位郑重地强调一下。
 
4.
 
政治局会议首次提出“长效调控结机制”,其中的“一城一策”,可是第一次提。与“因城施策”相比,责任更清晰。一方“父母官”,你对本地楼市再了解不过。我承认,楼市对你本地的经济和财源很重要,但稳定楼市的责任也要担起来。不能你依赖楼市,系统性风险甩给我。
 
上一篇文章,我提出“地价上涨,带了个不好的头”。上一轮房价暴涨,地价是罪魁祸首,想必大家很清楚。近期,地价又开始上涨,这是很多地方刺激楼市的一贯做法。地价上升,带动周围楼盘“连夜涨价”,市场预期顷刻扭转,趴着等待“解套”的高地价项目瞬间翻身,卖地收入蹭蹭上窜,一举三得。
 
这就是为何,近期国家要求,库存消化周期超过36个月的城市,要停止卖地。全国施工面积创历史新高,竣工面积却一直负增长,很多城市的广义库存(已批未售+在建未售)很大,但高溢价的卖地冲动难耐。这给未来供应过剩,绑架国家被迫再次启动“去库存”埋下伏笔。
 
中央明确了长效机制,责任部门开始落实。政治局会议的同一天,住建部首次披露调控长效机制落地路径,即“月度分析、季度评价、年度考核”。过去,房价涨上去了,住建部才责成城市政府调控,造成大起大落。现在,所有隐患消灭在萌芽阶段,问题城市及时被预警提示。
 
于是,长沙收紧了契税政策,住建部也对今年一季度房价、地价波幅较大的城市进行预警提示,这在过去是从来没有的。也就是说,地价有上涨苗头,监管部门及时灭火。针对资金又进入楼市,央行明确“把好货币供给总闸门”,银保监提出“控制居民杠杆率过快增长”。
 
5.
 
3月的“小阳春”,在可能转入“盛夏”的前夜,被扼杀了。这样的调控,貌似之前并未出现过。说明了什么?楼市的春天可以有,季节性回升的规律是认可的,但投资客的夏天不能来,也别指望楼市又一次周期性的反弹了。也就是说,调控正在顺着管理层预期的轨道走来。
 
拉长周期,楼市量价会增长,但仅限于GDP或可支配收入的增幅,“高位平衡”是大概率。很多投资客可能会入市,也可能低点布局,但“高交易成本下、低收益预期”是楼市交易的基本格局。有限的收益,扣除交易成本、时间成本和机会成本,收益能否比得上社会平均收益,自己掂量吧!
 
当然,我指的是一般情况,不排除所谓的笋盘,个别战胜市场的。这与股市一样,即便大盘下跌,也有赚钱的。总之,楼市告别了“闭着眼睛买房也能赚钱”、“买什么房都能赚钱”的博傻时代。未来买房,会像股市一样,必须具备专业知识。
 
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