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楼市调控,政策彻底转向了吗?

1.迷惑的政策走向
 
本来,调控“见顶回落”和楼市“小阳春”相映成辉。从2018年12月菏泽取消限售开始,到今年4月份,近30个城市渐进松绑政策,同时按揭利率也连续5个月下降。业内普遍认为,楼市阶段性回暖已来临,但近期一连串政策信号,又给这一预期迎头一瓢凉水。
 
中央层面。国家再次强调“房住不炒”,首次明确“长效调控机制”,银监和和央行表态控制过快加杠杆、根据经济形势和价格对货币政策适调微调,住建部对部分“地价-房价”联动上涨的城市进行预警,国土部强调“强调分类供地”。貌似,上层政策开始收紧了。
 
地方层面。长沙、合肥收紧调控政策,长沙的加税力度还蛮大,北京国管公积金“认房又认贷”等。这是否意味着,政策宽松到头了?二三季度的调控和信贷政策又将出现何种走向?这里,先强调一点,现在楼市在历史高位,大而不倒,政策拿捏小心,绝非打压和扶持“二选一”。
 
2.先对市场把脉
 
先要对当前市场准确地把脉?到底是季节性主导的“小阳春”,还是“由春入夏”的前夜。估计,监管部门对此已进行了详细的论证和调研。从数据来看,经历较长调整周期后修复,占主导成分的大头。一是需求累积,去年“7.31”(首次提出遏制房价上涨)以来,热点城市交易量普跌30%、房价下跌10%,“金九银十”又很惨淡,需求被压抑了很久。
 
“小阳春”超预期,很大程度是积蓄的。当然,政策层面利好,对本来冰冷的市场预期是一个改善,比如近30个城市松绑了调控,比如按揭利率下降,比如社融、M2、PMI等货币和经济前瞻指标都创阶段性新高,都给了市场信心。不过,长期调整后的自然修复占主导因素。
 
为什么这么认为呢?下图是华创证券的高频数据。新房成交自2018年下半年下挫以来就没有恢复元气。今年以来样本城市周均成交,基本是2017-2018年周均成交的一半左右,约为2016年的1/3(下图)。
3.要命的三四五线城市
 
年初至今(4月19日),新房成交同比变化分别为:4个一线城市升33.5%、17个二线城市升31.8%、16个三线城市降11%、8个四线城市降20.1%(下图)。目前,一二线成交占比仅35%,65%的成交是由三四五线创造的。棚改降速、返乡置业退潮,三四线楼市高位回调铁板钉钉。现在,人口流动藩篱打破,到处唱空三四线,预期急转直下,这是最要命的。
三四线库存连续5个月攀升
 
易居研究院数据显示。截至到2019年3月,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量,环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%,同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。库存拉升态势明显。自2018年11月以来,库存已连续5个月攀升。
库存攀升,预期急转直下,土地市场遭殃了。一季度,一线城市土地成交面积同比增长12.0%,二线城市成交溢价率自2018年以来再次回到22.5%的高位,但全国土地购置面积下降33.1%,意味着占土地成交60%的三四线城市,正在被开发商抛弃,这对三四线是巨大的打击。
 
4.理解“一城一策”的真正内涵
 
如果三四线楼市不稳定,“稳地价、稳房价、稳预期”的上层指示,就无法落地。因此,“一城一策”下,多数三四线政策是偏松的。对近期政策的“迷茫”,新华社有一篇文章《如何看待未来房地产市场发展态势?》,提出,“稳房价,重在稳预期。稳房价,就是稳民心。
 
文章同时提出,地方政府需根据人口迁移趋势、市场供应等情况,落实好一城一策的调控长效机制,承担好主体责任,与中央上下联动,在调控上形成合力。什么意思?就是人口藩篱打破,楼市需求自然顺着人口流动,人口迁出的城市,提前做好应对。
 
所以,呼和浩特推出“5折售房”给大学生,与其房价同比上涨22.8%(同比涨幅全国第二)不矛盾。因为,她在为楼市随之而来的回落,提前铺好缓冲带,免得硬着陆。房价暴涨,我打你屁股(被央视点名批评),但同时,你要切实有引人举动,有了人,这才是“房住不炒”。
呼和浩特(22.8%)、贵阳(20.6%)和丹东(20.2%)都被点名了,而真正涨幅第一的西安(24.4%)却没有被点名。为何,因为西安是2018年吸人人口排第三多的城市(38万人)。引人,既夯实了楼市需求基础,又不负国家中心城市的重托,还为打造西部都市圈打下基础(助力转型和稳增长),点赞!
 
5.当然,热点城市“该打”!
 
好好的“小阳春”,被一帮急功近利的投资客给破坏了,逼得调控出炉。新华社的文章指出,“一季度楼市总体保持平稳,房价基本稳定,预期趋于理性。但部分热点城市销售回暖、地市热度回升,需引起高度关注。”可见,国家认为全国楼市是稳定的,主要是少数城市的问题。
 
新华社的文章,点了热点城市的两个问题:一是出现资金加快流入地产的迹象,地产贷款余额占各项贷款增量的29.2%;二是热点城市地市升温明显。16个热点城市共出让高价地48宗,20宗楼面地价超过或接近周边二手房价,一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”。
 
作为“领头羊”,地价高涨、资金涌入,不加控制,热点楼市不反弹都难,这样“三稳”目标泡汤了。住建部对一季度房价、地价波幅较大城市进行预警提示,这是过去没有的。地价有上涨苗头,监管部门及时灭火,防止预期不稳、“由春入夏”。中央要的,就是对这些城市预期管理。“春天可以有、夏天要不得”。对广大三四线,货币等宏观政策依旧友好,地方备好安全垫。
 
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