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“房住不炒”这样落地,大城市房价这样演进

1.调控和货币政策的“新变化”
 
中央重提“房住不炒”,住建部预警地价房价上涨快的城市。一周后,很多地方开始行动。3月房价涨幅全国第二的西安,提高公积金贷款首付比例;合肥严打炒房,也提高公积金提取门槛;北京发布《落实“房住不炒”定位,坚定不移发展完善共有产权》,杭州叫停热门地块出让。
 
再看货币政策。央行再提货币“总闸门”,不搞“大水漫灌”,辟谣“降准”;银保监再提控制“加杠杆”。4月以来利率开始走高,货币政策边际收紧。但4月25日的吹风会上,央行表示:货币政策并未放松,谈不上收紧,始终与名义经济增速保持一致,时隔3个月“特麻辣粉”(TMLF)再启动。
 
2.分析政策,先得看懂国家战略
 
“4.19”的高层会议很严厉。但从“高层指示”落地看,影响楼市最大两个因素——调控和货币,貌似收紧力度并不大。公积金新政的影响杯水车薪,而货币政策也并没有转向。显然,高层重在“稳预期”。预期稳,房价才能稳。要稳预期,政策得拿捏到位,被点名的城市,政策得出,但力度恰当。
 
显然,“稳地价、稳房价、稳预期”是个尚方宝剑。不过,“三稳”也是国家都市圈大战略的诉求。大城市房价不能再涨了,再涨的话,国家的都市圈战略就泡汤了。都市圈,通俗地讲,就是打造围绕龙头城市的“1小时生活圈”,借助龙头城市的红利辐射,带动周围小兄弟们发展。
 
3.大城市房价不能再涨了
 
要注意,与过去城市化盯着“城”不放相比,都市圈盯的是“人”。前者是规划、新区、地产的泡沫繁荣,而后者是规划、产业、人口的经济繁荣。政策松绑,龙头大城市房价必然又一轮上涨。当巨大的资产红利预期,遇上人口迁徙自由,结果就是,资金和人口继续涌入龙头大城市。
 
房价透支、地产依赖的短期利益太明显,龙头城市就没有意愿去带动外围小兄弟;或者,因为空间成本攀升,带动小兄弟们的成本太高、太费劲。于是,基于城市间合作的都市圈大战略,也就“高举轻落”、无疾而终。最终的结果是,“房住不炒”落空,中国经济继续被房地产绑架,转型无望。
 
4.“一城一策”,大城市的政策是这样的
 
首先,高层要求你拼命供地。既然需求很旺,库存消化周期只有不到10个月,那你就拼命供地。不过,地价可以上涨,但不能明显上涨。因为,惨痛的教训显示,地价拉动房价,这是房价上涨的罪魁祸首。地价上涨了,房价一定会上涨,不过,房价同比涨幅只要不超过10%就可以了。
 
 
其次,房价涨幅明显,比如同比超过10%,调控就如影随形,但温和且适度。这样做的道理是:一方面,龙头城市房价要保持一定涨幅。自身能级高、吸引力大,加上人口自由迁徙带来的增量需求,龙头城市房价前景是看好的;但另一方面,调控严丝密缝,“高交易成本、低房价涨幅”是常态。未来,在龙头城市炒房,综合炒房收益并不会很高。
 
长期以往,在热点城市“短买短卖”的、简单粗暴的炒房形态,将慢慢淡出,“房住不炒”自然形成。当然,也不排除战胜大盘的,比如所谓的“笋盘”,比如时间周期拉长的投资行为,但这些需要专业知识,就像炒股。回归一般资产序列后,未来楼市投资,都得需要专业知识,而不是和大妈一个序列。
 
5.大城市量价高位均衡
 
这就是巧妙的安排,一方面,允许一定程度上涨的预期,“供地-卖房”两不误,对龙头城市有个交代,毕竟房地产对地方太重要了,不能一下断了后路;另一方面,也给这些城市的主政者,去除依赖楼市的“心魔”,留出了适应期。更重要的是,龙头城市楼市体量保持,才有钱推进都市圈。
 
 
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