“房住不炒”这样落地，大城市房价这样演进-李宇嘉的财新博客-财新网

1.调控和货币政策的“新变化”

中央重提“房住不炒”，住建部预警地价房价上涨快的城市。一周后，很多地方开始行动。3月房价涨幅全国第二的西安，提高公积金贷款首付比例；合肥严打炒房，也提高公积金提取门槛；北京发布《落实“房住不炒”定位，坚定不移发展完善共有产权》，杭州叫停热门地块出让。

再看货币政策。央行再提货币“总闸门”，不搞“大水漫灌”，辟谣“降准”；银保监再提控制“加杠杆”。4月以来利率开始走高，货币政策边际收紧。但4月25日的吹风会上，央行表示：货币政策并未放松，谈不上收紧，始终与名义经济增速保持一致，时隔3个月“特麻辣粉”（TMLF）再启动。

2.分析政策，先得看懂国家战略

“4.19”的高层会议很严厉。但从“高层指示”落地看，影响楼市最大两个因素——调控和货币，貌似收紧力度并不大。公积金新政的影响杯水车薪，而货币政策也并没有转向。显然，高层重在“稳预期”。预期稳，房价才能稳。要稳预期，政策得拿捏到位，被点名的城市，政策得出，但力度恰当。

显然，“稳地价、稳房价、稳预期”是个尚方宝剑。不过，“三稳”也是国家都市圈大战略的诉求。大城市房价不能再涨了，再涨的话，国家的都市圈战略就泡汤了。都市圈，通俗地讲，就是打造围绕龙头城市的“1小时生活圈”，借助龙头城市的红利辐射，带动周围小兄弟们发展。

3.大城市房价不能再涨了

要注意，与过去城市化盯着“城”不放相比，都市圈盯的是“人”。前者是规划、新区、地产的泡沫繁荣，而后者是规划、产业、人口的经济繁荣。政策松绑，龙头大城市房价必然又一轮上涨。当巨大的资产红利预期，遇上人口迁徙自由，结果就是，资金和人口继续涌入龙头大城市。

房价透支、地产依赖的短期利益太明显，龙头城市就没有意愿去带动外围小兄弟；或者，因为空间成本攀升，带动小兄弟们的成本太高、太费劲。于是，基于城市间合作的都市圈大战略，也就“高举轻落”、无疾而终。最终的结果是，“房住不炒”落空，中国经济继续被房地产绑架，转型无望。

4.“一城一策”，大城市的政策是这样的

首先，高层要求你拼命供地。既然需求很旺，库存消化周期只有不到10个月，那你就拼命供地。不过，地价可以上涨，但不能明显上涨。因为，惨痛的教训显示，地价拉动房价，这是房价上涨的罪魁祸首。地价上涨了，房价一定会上涨，不过，房价同比涨幅只要不超过10%就可以了。

其次，房价涨幅明显，比如同比超过10%，调控就如影随形，但温和且适度。这样做的道理是：一方面，龙头城市房价要保持一定涨幅。自身能级高、吸引力大，加上人口自由迁徙带来的增量需求，龙头城市房价前景是看好的；但另一方面，调控严丝密缝，“高交易成本、低房价涨幅”是常态。未来，在龙头城市炒房，综合炒房收益并不会很高。

长期以往，在热点城市“短买短卖”的、简单粗暴的炒房形态，将慢慢淡出，“房住不炒”自然形成。当然，也不排除战胜大盘的，比如所谓的“笋盘”，比如时间周期拉长的投资行为，但这些需要专业知识，就像炒股。回归一般资产序列后，未来楼市投资，都得需要专业知识，而不是和大妈一个序列。

5.大城市量价高位均衡

这就是巧妙的安排，一方面，允许一定程度上涨的预期，“供地-卖房”两不误，对龙头城市有个交代，毕竟房地产对地方太重要了，不能一下断了后路；另一方面，也给这些城市的主政者，去除依赖楼市的“心魔”，留出了适应期。更重要的是，龙头城市楼市体量保持，才有钱推进都市圈。

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