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棚改进入3.0,对楼市的影响要重新评估

1.棚改,从437万套到285万套
 
各地棚改开工数正式出炉。从已公布的37个省市2019年的棚改开工目标看,基本“腰斩”,总体较2018年计划开工下调51%。山东、河南、贵州、湖南等棚改大省,跌幅超过70%。2019年,全国棚改计划为285万套,不及预期的400万套,远低于去年开工量626万套。
 
量缩,没想到来得这么快!
 
2014年《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》明确,2020年完成棚改任务。2014-2017年,1800万套棚改计划超目标完成。2018-2020年,又提出1500万套的棚改攻坚战。2018年,实际开工626万套。2019和2020年,每年437万套的棚改量,尽管下滑,但也在高位。现在,居然降到285万套。
 
2.人口外流、棚改失速,三四线有未来吗?
 
2016-2018年,全国楼市销售15.7、16.4和17.2亿平米,连创历史新高,期间伴随着房价和居民杠杆率大幅上升。本来,各界预计,2018年楼市销售会下滑,但居然在三四线的推动下,任性地再创新高。2019年,商品房销售回落,这是毫无疑问的,而三四线是最大拖累。
 
目前,三四线楼市占全国楼市体量的65%。棚改失速,会进一步恶化市场预期。如若此,“稳地价、稳房价、稳预期”如何实现?另外,近年来,三四线人口整体外流,高位楼市承受需求“断档”冲击,如果曾经的动力——棚改也开始釜底抽薪,三四线楼市要风雨飘摇吗?
 
3.不是不想,是不能也!
 
一则,本轮棚改,本来就要在2020年前完成,2019年提前降速,也在清理之中;二则,棚改诟病太多。一是三四线城市房价暴涨,很多三四五线楼市2018年房价翻倍,今年3月房价涨幅居前的也是三四线,如丹东、呼和浩特;二是地方债务激增。目前,地方显性债务18万亿,隐性债务37万亿。
 
隐性债务,主要是政府对投融资平台的担保,而棚改是投融资平台的重要业务。计算全口径债务率(地方政府债务余额/地方政府综合财力),31个省市中有21个超过150%的警戒线。这就不难理解,为何“政府购买棚改服务模式将被取消”?另外,也担心库存再来一次。
 
不久前,国家明确,库存周期超过36个月的城市,要停止供地。很多棚改城市,尽管目前需求旺盛,但主要是棚改释放的“被动需求”在支撑,这是“表面繁荣”。棚改一旦退潮,需求迅速消失,但供地计划是按前期需求做出来的,结果就是库存去了再来,现在已显露迹象,三四线库存已开始攀升(下图)。
4.棚改进入3.0阶段
 
对于总体局面的把控,国家的能力很强。棚改告别2014年之前的1.0(工矿周围的棚户区)、告别2014-2020的2.0(1.0基础上的旧城改造),正在迎来3.0版本,也就是存量住房盘活。今年“两会”,对未来棚改走向,政府工作报告已做出规划,即基于存量盘活的“新棚改”。
 
今年“两会”,政府工作报告提及“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求”时指出,城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
 
貌似,这好像与2.0的棚改相差不大,但本质上是不同的,1.0和2.0是拆旧建新,而3.0则是旧区复活。也就是,基于居民美好生活诉求、改善型需求崛起,让住房具有现代居住功能,并搭载完善的公共配套。大家可能对我们的存量住房不太清楚,这里简单介绍一下。
 
中国的60%的房子为一房和两房,78%的房子六层以下没有带电梯的,26%的房子没有卫生间和厨房,还有15%的房子岁数比我还大。“老破小”,我想象中规模大很多(见下图)。该拆的都拆了,剩下的进行两方面的复活,一是住房复活,比如加装电梯、养老设施等、门窗升级换代等;二是社区复活,停车场、无障碍通道、社区智能化等等,这都是3.0版本的棚改。
5.新棚改的内容
 
所谓3.0版本的棚改,只是一个叫法。事实上,只要城市生命在延续,棚改就会一直进行下去,国内外都是这样的规律,称呼不外乎棚改、更新、旧改、复活、活化等等。对我国更是如此。一方面,疾风暴雨式地建房,集中在近10年,但居住和社区的理念、功能隔几年就会变化。
 
特别是,智能化、互联网链接、养老服务、适应90后和00后的个性化、新材料和新设计理念等,必然导致需求不断升级,反过来就会造成在供应上,存量住房满足不了需求的更新迭代,客观上就存在房屋或社区功能更新的需要,也不排除部分“老破小”房屋被拆掉。
 
另一方面,住房市场化主导,也就是最近15年的事情(2003年确立房地产支柱地位以来)。在这之前,一直是以福利住房为供应主导(1998年之前是福利房,1998年之后是经适房)。但凡以财政出资为主建设,必然是“短缺经济”时代下的产物,住房功能比较简单。
 
比如。大量小产权房的诞生,就是当年城市化初期,财政无力支付被拆迁户的“市民化”成本,无力给外来人口建保障房的结果。因此,存量房里面,不管是房改房、老公房也好,小产权房也好,短期内以整治为主,未来难逃被拆掉的命运。西方动辄上百年的房子,在我们国家是很难见到的。
 
6.2019年的棚改,也可能调整
 
2018年,棚改目标完成率107.4%。因此,2019年各地具体的棚改目标,可能在省的层面重新评估,做出部分调整,所谓下调51%,也只是短期计算结果。总之,2019年棚改会减少,这是毫无疑问的,但其对三四线及全国楼市的影响,应该经过了国家评估。更重要的是,新棚改接替旧棚改,开工降速的综合影响并非那么大。
 
 
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