原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.不寻常的会议

这次，韩副总理主持召开的“房地产工作座谈会”，特别不寻常。

一是，10个城市参加了座谈会。自打以来，近几年的房地产调控，基本都是各地自主调控，自我负责。国家对不合格、不称职的，约谈问责。很少有从上到下的“调控安排”了。

二是，部署了具体的调控措施。即便高层要宏观指导，但“一城一策”下，也是原则性的，比如“稳地价、稳房价、稳预期”、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”、落实地方政府主体责任。至于具体出什么政策，这是地方的事情。但这次座谈会上，提出了具体且严厉的调控措施。

比如，稳住存量、严控增量，落实房地产金融审慎管理制度；要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势；抓紧建立住宅用地市场监测指标体系；比如，发挥财税政策作用，有效调节住房需求；持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。

三是，措辞上非常严厉。比如，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题；时刻绷紧房地产调控这根弦；牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这些措辞，在近几年很少见到。

2.究竟发生了什么？

从近期热点城市调控一看究竟吧！

2017年启动“一城一策”以来，多数城市都或明或暗松绑限购政策：

明面上的，比如东莞松绑二手房限购，南京外围（高淳）取消限购，上海临港取消限购；

暗地里的，各地“抢人大战”如火如荼，变相取消限购。

但近期，以深圳为代表的热点城市，大幅度地升级了限购政策。

回顾2017-2019年，尽管限购政策有所松绑，但从房价走势看，总体上还是稳定的。这3年，重点城市二手住房价格同比指数分别为3.53%、3.83%、6.05%，并未超过过去两轮房价上涨高峰期的水平。2013年，重点城市房价涨幅平均值为7.50%，2015-2016年分别为13.85%和20.68%。

此次座谈会上，副总理强调，“房地产长效机制实施以来，取得了明显成效，值得充分肯定”，也就是这个意思。事实上，对于2017-2019年全国楼市的走势，管理层是非常满意的，即楼市交易体量（成交面积、成交金额）在历史最高位上徘徊。与此同时，房价还比较稳定。

3.2020年以来，情况变了

我们先看房价，国家统计局数据显示，6月份新房、二手房分别有61个城市、50个城市房价上涨，创1年多来新高。

百城房价显示，一线城市房价涨幅已创下2018年以来的新高，特别是深圳、上海涨幅明显。其中，深圳住房均价从2019年6月的5.6万元增长到2020年6月的6.7万元，创历史新高，同比涨幅达到20%。宁波、东莞、无锡、唐山、杭州等重点城市，同比涨幅均达到10%左右。

即便是还算平稳的广州，二手房成交价也创下2018年以来的新高，夹在广深之间的东莞，上半年松山湖的房价突破了5万元大关；临深片区、东莞中心片区，房价均创下历史新高。房价意外大幅反弹，原因在于疫情后货币超宽松，抵押等市场融资利率，第一次低于按揭贷款利率。

这就导致一个结果，限贷政策接近失效。2017-2019年，尽管各地或明或暗松绑限购政策，但由于除按揭以外，其他贷款利率较高（比如消费贷），导致楼市限贷政策严格。今年以来，一般商业贷款利率明显低于5年期LPR，加上疫情纾困，大家自然通过一般商业贷款（如房抵经营贷）融资。

由此，限购限贷政策全部失效了。当然，出现这种状况，并导致资金流入资产市场（包括近期火爆的股市），应该是有预期的。但也没办法，内外大环境都不好，路人皆知，不再阐述形势之严峻了。唯一可自救的路径，就是立足纵深优势，建立全国统一、高效循环的大市场。

4.后疫情时代，纾困大不同

这就不难理解，疫情对经济和收入有很大冲击，为何楼市、股市这么火爆？因为，金融危机是富人危机、疫情是穷人危机。疫情后，要建立全国就要保住市场主体（企业、个体工商户等），让这些能量大的人，发挥更多贡献，提供就业、促进消费、拉动经济。

这些人，手上都有房子、股票，而且比一般人多。疫情后，供应链断了，结果就是要抛房子、抛股票。所以，抗疫初期，钱流入到资产市场，一定程度上也是被默许的，因为这样才能更高效率地救活市场主体。但是，当经济基本盘被稳住之后，第二轮救助就应该注重于公平。

因此，数亿普通人要有能力进入消费市场。不然，全国统一、高效循环的大市场，根本就无法建立起来。因为，我们有10亿人没坐过飞机，6亿人的月收入不足1000元，4亿人没用上抽水马桶。面对日益严峻的外部环境，必须要将国内产业链完整、消费潜力大的优势发挥出来。

问题是，高收入人群不消费。所以，近期各地调控，除了强化限购，还有2个特点，一是打击“假离婚”（比如深圳、南京），二是保障无房人群的购房需求（杭州、南京、深圳和宁波）。显然，首先通过强化限购，筑起起富人炒作和楼市之间的“防火墙”，其次定向向刚需倾斜。

这就如同，7月23日国务院会议上，总理强调的，切实提高纾困政策落实的精准性，“一竿子插到底”、迅速落地见效，防止跑冒滴漏。值得注意的是，近期最高法在落实高层文件时强调，“积极运用司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场平稳健康发展”。

5.疫情后的“楼市牛”结束了

下半年，疫情常态化、外部环境越来越严峻。5月底“两会”已明确，今年M2和社融增速要明显高于去年。因此，下半年货币政策仍宽松，一般贷款利率可能还会低于按揭利率。限购的防火墙搭建好了，实体产业尚未恢复景气，避免资金流向地产，就要地方ZF肩负起责任了。

因此，此次座谈会，高层重点强调，时刻绷紧房地产调控这根弦，全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施；“稳住存量、严控增量”。什么意思呢？货币宽松，实体孱弱，资金极易流入楼市，但我们的“防火墙”并不是那么管用。

关键是，地方政府主体责任能否落地？会不会出现像深圳那样的怪像，金融部门有放贷任务，地产是绝佳抵押物，根本不管资金是否违规流入楼市。这次叫来的10个城市，涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北，全国一盘棋。言下之意，重点城市控制住了，全国楼市就控制住了。

下半年，资金能否精准直达实体，重点城市要提高政治站位，紧绷调控之弦，遇到问题赶快出政策。这次会议，标志着疫情后的“楼市牛”结束了。从数据看，6-7月份一线城市已开始回落，而二线城市依旧在回升，下半年二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。

不过，由于二三线城市内部冷热不均。未来，已退出的限购将相继拾起，构筑限贷弱化后的“防火墙”；局部区域或明显紧缩，购房环节将从税收（豪宅税、增值税免征期回到5年等）、打击假离婚，控制多套房持有，打击外地人炒房等入手，但政策整体平稳，意在让楼市保持一定活跃度。