原创作者：李宇嘉

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8月3日，北京土地市场成功出让两宗“不限价”地块，均位于大兴亦庄，总起始价133.93亿元，总成交价148.93亿元。其中，亦庄河西区X46R1、X46R2宅地，由中海以79亿、溢价23.44%拿下，楼面价39570元/平，刷新今年总价地王。这次竞拍，吸引了中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建等8家大房企参与竞拍，经过70轮举牌后，中海拿下。

自2016年“930新政”发布以来，北京加大了土地供应量，这其中大部分为限竞房用地，比如2018年北京推出71宗地，不限价土地只有一宗。但今年以来，北京大规模推出优质不限价地块。截止8月3日，北京成交商品住宅地块36宗，其中30宗不限价，不限价宅地增多，也让北京站上了卖地榜的TOP5。易居研究院统计，2020年1-7月，40城土地出让金排名前5的为杭、沪、京、穗和甬，出让金分别为1947、1645、1311、1214和872亿元。

其中，上海、北京和广州土地出让金同比增速分别达到107%、31%、49%，一线城市地市复苏明显。而且，近期北京出让的地块，都非常优质。就拿此次出让的这两宗地来看，均位于亦庄的河西区。这个区多个新盘扎堆儿，拥有多个大房企的项目，包括和悦华锦、金麟府、金隅学府、中铁建国际公馆、京华雅郡、亦庄金茂府等。据央广房产记者了解，亦庄金茂府售价为68000元/平方米，金隅学府售价为52695元/平方米，中海项目赚大钱一点儿问题都没有。

很多人认为，从今年开始，北京很少出让限竞房土地，目的是为了救市。这种想法也很正常。本身，北京是全国调控最严格、房住不炒贯彻最严格的城市，皇城根下，首先得做出个表率。而且，今年两次疫情给北京楼市造成很大的冲击，加上京城疫情防控本来就很严格，导致上半年北京楼市很惨淡，看着长三角、珠三角城市楼市一个比一个繁荣，京城五味杂陈。

今年上半年，北京二手房的成交量是最近6年来，最少的半年，只有6.5万套，不到2016年上半年的一半。新房市场也是库存压顶，存量达到8.76万套的历史高峰，相比去年同期上涨29%。上半年，京城新房成交只有1.7万套，相比2019年同期，新房成交均价从5.48万/平米下降到了5.07万/平米，降幅达8%。问题最严重的，还是居高不下的限竞房压力。

截至7月28日，北京限竞房总共供应了7.92万套，成交了3.97万套，剩余存量套数3.94万套。也就是说，8.76万套总新房库存中，限竞房就有3.94万套，占比45%。接下来，还有多少限竞房呢？结合之前的供地情况，预计未来入市的大概还有3-4万套。2019年，限竞房成交2万多套，即便今年成交2.5万套，总的限竞房加起来，到今年年底还有7-8万套要消化。

按照一年成交2.5万套计算，不考虑新增供应，需要三年时间，那就是到2022年年底。根据调研，北京的限竞房市场分化非常明显，五环内的去化很快，而五环外的项目卖的比较差，而大部分还是在五环外。楼市“稳字当头”，这是长效机制的目标，北京也不例外。产业、人口向外纾解，疫情控制，冬季奥运会等等，北京也要花钱，所以地市稳定在情理之中。

近期，国家反复强调“国内大循环”，环北京都市圈是有1亿人口的重要增长极。北京的外围，发展相对滞后，远不像长三角、珠三角那样均衡。“国内大循环”，是由一个一个小循环组成的。疫情后，很多新老问题叠加在一起，正如高层所讲，要作“持久战”准备。同时，“7.30”政治局会议还首次提出，完善宏观调控跨周期设计和调节，实现稳增长和防风险长期均衡。

因此，要控制地产过快繁荣，对居民消费虹吸、社会资金的虹吸，导致“一业兴、百业衰”，让经济能顺利循环起来。但同时，也要客观承认，建设“国内大循环”，不管是新基建促进资源、人口的大循环，还是消费和内需驱动的经济大循环，都离不开地产。一方面，通过土地和地产市场带动新老基建；另一方面，地产本身就是国内市场大循环的重要一支。

既然住房问题、债务问题是长期内才能解决的，短期内就要稳定住楼市，释放合理需求。所以，北京土地新政就在于从供给端调整结构，契合需求端的变化，实现楼市稳定运行。近日，数据显示，北京写字楼也扛不住了？空置率15.5%！与租金跌幅双双创10年新高！可见，内外环境变化，纾解人口资源、地产下滑等，北京受到很大冲击，这时楼市是不是要稳定一下呢？