原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

近期，广州“桥中房”问题上了热搜，引发争议。热议分为两派，一派秉持“政府尊重产权，城市文明守法，双方对等谈判”的观点，另一派秉持“漫天要价不得，做最强钉子户，落得共输结局”。我觉得，两方观点都对。甫一听到这则消息，我脑海中首先想到的是，东京成田机场的“钉子户”，与广州“桥中房”的“钉子户”（是否是“钉子户”要商榷）的情况类似。

成田机场的钉子户之一，已年届七十的市东孝雄表示，他这辈子最大的愿望，就是继续在这片土地上劳作、种有机蔬菜。如果土地变了，那蔬菜就不是原来的蔬菜了。尽管外人看来，机场周边可能不是搞有机农业的理想地点，但这是我祖辈留下来的地盘，我对它有深厚的感情，这个理由够强大了，足可以把所有批评“钉子户”不顾全大局的所谓道德制高点，击的粉碎。大道自然，几十年里，成田机场晚上都不敢起飞降落，就怕打扰钉子户们睡觉。

广州“桥中房”案例也是如此，政府提供了货币补偿、置换房源等多种补偿方式供业主参考，但近10年来有两处房子的置换方案，业主都不满意。业主说“如果政府不征收的话，我也没问题”。可见，就如成田机场钉子户，业主祖祖辈辈在这里住了很多年，这是他的家。表面看，貌似双输，但恰恰是社会效益的最大化，因为业主的体验才是衡量公共政策的准绳。

记得10几年前，中部某大省省会房管局来深圳学习，我和他讲，贵市房屋拆迁进度很快啊！对方说，工作效率强，断水断电断气，这是常规做法。这要还不行的话，就得用特别手段了。比如，拆迁户如果有小孩、直系亲属在政府、事业单位或国企上班，就告诉他的小孩，从现在起，你别来上班了，什么时候你家愿意拆迁了、接受拆迁方案了，你再回来上班吧！

听得我是一头冷汗、寒毛直竖。表面上报道，拆迁顺利、被拆迁户获得安置，但背后有多少怨言、多少强拆、多少不公平呢？所以，广州“桥中房”，这是拆与不拆谈判的最佳结果。成田机场飞机起飞，要照顾钉子户的感受，广州也一样，桥下为该住户保留了出入通道。要记得，告别大拆大建，《民法典》保障居住权，以后类似广州“桥中房”的案例，还会出现的。

上面讲的这些，其实其他人或多或少都讲了，这里笔者想谈一点新的，就是“拆迁致富”一去不复返。大家想一下，如果社会上没有拆迁一夜暴富的屡屡报道和现实案例，估计广州“桥中房”业主不会要价太高，这10年里两个置换的房子，应该会得到业主的认可的。不能说，业主有绝对拆迁暴富的谋划，但多少有点种心理。你想，那个40平米的能置换到什么好房子？

这个案例，背后有个非常明显的趋势，就是“拆迁致富”一去不复返了。目前，广州黄埔区茅岗村是广州最大的拆迁项目之一，毗邻广州第二CBD鱼珠，周边商品房价格高达4-5万元。笔者女儿的同班同学，他的妈妈、姥姥是这个村的老住户了。笔者咨询他妈妈，你家赚大发了。其母一脸无辜地说，“很多人都这样说，总共就赔偿了2套，与原来的面积一样的”。

现实中，确有拆迁暴富，此前笔者在深圳工作，经常听说，岗厦村、大冲村、白石洲村等，任何一个村拆迁，都诞生十几位千万级，甚至亿万级富豪。全国这样的很少，也有特殊性，深圳城市化太快，对农民市民化不足，只好“种房子”，赶上出口制造业和城市化大发展，可以说，深圳的农民“拆迁暴富”的绝对不少，但在广州，除珠江新城外，其他案例非常少。

未来，这样的案例更少了。一来，房价涨幅减缓了，过去拆迁暴富，背后是房地产全单照买了，但现在房价涨幅小了，无法买单了；二来，拆迁暴富是非常坏的社会效应，它会拉高房价、抬高后面拆迁户的胃口，助长不劳而获的社会风气，最终是全社会买单，必须要割掉这个毒瘤；三来，整个社会进入存量时代了，必须要降成本，让更多的新市民进入，才能实现市场“内循环”。

一拆致富，从而走上人生的辉煌，这个极其不合理的现象，是那个草莽时代或野蛮生长时代的产物。记住，在那个时代获得拆迁暴富的，是极少数，数量和中彩票的人数差不多。未来，如果你不愿意拆，或漫天要价，那就别拆了，规则很清楚。讲真的，钉子户就别死扛了，因为死扛也没用。认清形势，自己的房子值多少钱，数据很透明，不要不切实际，错过安居的机会。

另外，经过这次曝光，大概率政府会加速这个问题的解决路径，即“桥中房”拆迁后二次施工，回填大桥路面。其实，从现场看，“桥中房”在路中间的设计思路，已经预留了二次施工的空间。广州80%的新房供应在外围，而就业机会却在包含海珠在内的中心区，未来中心区拥堵状况与日俱增，特别是类似海珠、越秀、荔湾等老城区，以旧改推动空间腾挪将是长期趋势。

规划思路就是精细化的老旧小区改造，广州是老旧小区改造的试点城市，老城区公共服务密集，特别是华南最优的中小学校、高校、中山医的几个知名医院，省级、市级机关事业单位布局多，房价较高（普遍在6-10万），但楼龄普遍较长。打通交通毛细血管、推进绣花式的精细化“微改造”，促进交通和物流大循环，将是广州主城区旧改的逻辑。这其中，类似“桥中房”的拆迁还会上演，但量会比较少，无法以地产开发买单，博弈会继续存在。