原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

一、精装变“惊装”，并非个案

在7月16日的央视315晚会上，曝光了广州万科尚城劣质精装修的工程问题以及广州万科尚城小区、杭州招商远洋春秋华庭小区精装修房屋的各种质量问题。万科、招商这样的业内龙良企业，居然出现了如此“不良心”的现象，让人大跌眼镜。由此可见，国家推动装配式建筑，叠加近年来愈演愈烈的限价政策，导致的“精装修”乱象，可能绝非万科、招商等龙头房企才有，估计会是普遍现象。

二、装修减配的原因在哪里？

2016年，国家开始大力推进装配式建开始，全装修房的政策逐渐在各城市落地。有些城市甚至要求至2020年全市的全装修成品住宅要达到一定比例以上，鼓励不断提高全装修住房的供应量，精装房慢慢占领整个市场。这里，简单介绍一下概念先。所谓的精装修，是地产开发商在房子交付前，对住宅内的水电，厨房，卫生间等所有功能空间的完善，购房者可以达到直接拎包入住的目的。

从2016年开始，中央和地方一共发布了66条政策，精装修和全装的趋势越来越被行业重视。2018年和2019年，城市级别的政策也累计达到25次之多，其中华东和华南地区最为频繁。其实，精装修是个好事，比如环保，节能，减少噪音，提高生产效率等。而且，开发商批量采购材料，且聘请专业的装修设计团队，总体要比个人买了毛坯房再去装修好的多。再说了，现代大城市里，大家都忙，装修一回房子，让建筑市场的猫腻褪掉半层皮，重新认识人生的事情，也不是少数。

但没过多久，自全国一线到二三线蔓延开来的严格限价政策，无利润可赚的开发商开始在装修上动手脚，降成本。大开发商市场占有率高，在建筑材料采购上有极强的谈判优势。比如，笔者了解到主要做三四线的某龙头开发商，装修集采成本可控制在600元/平米。同时，下游的建筑承包商、设计公司非常多，而且竞争非常激烈，都想进入开发商的采购库。再加上，精装修工程中常用的主材有天然石材、墙地砖、木饰面、地板、橱柜、洁具、木门、五金、墙纸、乳胶漆等等，又非常专业，这给开发商钻了漏洞。

再者，装修合同里，经常表述用同等品牌档次，但并不一定是同档的价格，很多东西都会以次充好。这里还要强调一下，很多地方的限价政策简单粗暴，“一刀切”，也不管地价高不高、产品针对的是哪些群体，融资成本高不高，房价有没有下跌等，这些更激励开发商装修减配。常见的质量问题是，交付时的纸板门，外立面鼓包，手撕地板，地板漏水，墙壁裂缝等一系列质量问题。

三、道高一尺魔高一丈，政府装修限价

为了应对愈演愈烈的小业主维权，政府只好对装修做出限价。分两类，一是单一限价，比如2018年6月，长沙出台《新建商品住宅全装修建设实施细则》，规定全装修商品住宅装修价格须由具备资质的第三方造价咨询机构核算，经住建部门签署意见后报发改备案。“限房价、竞地价”地块等刚需房源项目的装修价格指导上限现阶段不超过2500元；再比如，2019年6月，杭州首次挂牌9宗限价房试点地块，出让条件首次设置“限房价、限装修”，规定项目日后销售时的售价有三个：商品房毛坯销售最高均价，毛坯房最高单价（为最高均价的1.1倍）及精装限价。当时钱塘新区新湾街道也挂牌了一宗商住地，若成功出让，日后该项目的毛坯均价不高于15000元；若全装修销售，精装标准不高于3000元。

另一类是考虑不同档次的商品房，客户对装修的需求也不同，分类限装修价格。武汉2017年出台精装修价格指导政策，设定6个价格区间：备案均价不超过10000元的，装修价不高于2000元；备案均价15000-20000元的，装修价不高于3000元；备案均价20000-25000元的，装修价不高于3500元；备案均价25000-30000元的，装修价不高于4000元；备案均价30000元以上的，装修价不高于5000元。

四、什么情况下，装修会减配

如果毛坯房与地价的差距低于8000元，开发商通过装修价赚钱或回补成本的激励就非常高。即便毛坯已经比较赚钱了，但由于前述的原因，开发商仍有动力通过装修来赚钱。假设房价1.5万，地价7000元，价差8000元，建安成本每平米3000元左右，营销、管理、人工等“三费”大概在2000元，融资成本占房价5%-10%。再扣除自有资金的机会成本，这样算下来，开发商的利润并不算高，这也是其为何要在装修上做文章。

分区域来看，目前精装修的住宅主要集中在华东和华南地区，占比65%-70%，未来会继续向西南，西北，华北辐射。在TOP50的地产商中，精装房占比行业的50%，TOP10占比行业的70%-80%，当前主要是主流大型房企在做精装房，未来越来越多的房企也会进入到精装房领域。笔者了解到，目前一线城市洋房，一般披露的装修标准在3000-5000元，这其中开发商能够赚到40%-50%。

限价越严格，地价越贵，装修的成本就越低，只要土地成本和房价的价差8000元这类房子，就要规避装修减配了。另外，三四线城市的房价，确实支撑不起一个好的精装修。所以，在这类房价不足1万元的城市，如果号称有3000元以上的装修标准，就要小心了。另外，如果是“限地价、限房价、竟配建”的地块出让，还是地王，也要小心了。一线城市越高房价的项目，针对的群体就是改善型或豪宅需求，装修减配的概率比较低。一方面，房价高缓冲成本，另一方面房子空间大，开发商赚钱效应强一点。再者，换房的，经历过买房，再骗他们不容易。

目前，与地产商合作的装修公司有很多，知名品牌有防水材料东方雨虹，涂料的三棵树，瓷砖有帝欧家居，简一大理石，管材有中国联塑，卫浴有惠达等。大家可以关注这些装修材料领域中的龙头，如果开发商说用同品质的替代材料，建议大家上网查一查，关于同类型材料的对比文章有很多。