原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

深圳缺地，众人皆知。怎么突破？一是优化利用结构，二是向外扩围。近期，国家下发文件，支持深圳土地利用改革，目的也就是通过上面两种渠道，解决目前深圳空间逼仄的严峻形势。优化利用结构，其实就是增加住宅用地占比。深圳成为大湾区核心、先行示范区以后，城市的地位变了，要提高人口、资源集聚能力，提高创新能力，然后带动周围城市发展。

因此，空间结构要顺势改变，即工业用地为主要转向住宅用地为主。过去，深圳的用地结构一直停留在外向型制造业时代，产业用地占比在40%左右，住宅供地只占建设用地的15%左右。以2019年为例，深圳全年计划供应1200公顷建设用地，其中居住用地供应150公顷，只占12.5%；商业服务业用地及产业用地供应355公顷，占比29.6%，几乎接近宅地供应的2.5倍。4月28日，深圳市住建局局长张学凡透露，明年深圳住宅用地占比提高至25%。

可以预计，即将出台的深圳新版土地制度改革中，在划定270平方公里产业用地红线后，其他的基本都要转做住宅用地。7月初住建部赴深督战调控时，万科谭华杰说，作为国际大都市，就像东京、伦敦等城市一样，深圳没必要保留那么多生态用地。我估计，作为各方面“均好”的先行示范区，要建设的是有中国特色有社会主义市场经济的范本，证明中国市场经济道路的优越性。因此，生态红线不会变，但把红线外的用地调整做好，就可以释放出很多用地。

特别是，近年来很多企业外迁，既包括成本倒逼下，加工制造业内迁或转向国外，也包括一些高端制造业企业迁至大湾区其他城市，深圳已经腾退出了很多工业用地，2019年能拿出30平方公里全球招商，可见只要把部分产业用地拿出来，深圳的住宅用地供求矛盾就缓解多了。近期，深圳已经停止了新增商务公寓项目审批，其实就是为了给住宅供地让路。避免因为存量商业、办公空间，都在房地产红利的刺激下，纷纷转变为类住宅这类低效用地。

另外，这次针对深圳的供地制度创新，还包括提高已投放土地利用的效率等措施。比如，闲置土地处置、违规用地收回、国有土地使用权到期后续期、建立省域内的建设用地交易机制、公园绿地内的建设用地不纳入建设用地等。去年6月份，深圳就发布了强力收回闲置土地的政策，对“已批未建土地”，因企业原因闲置满一年就收回，属于鼓励类产业的，可再办理一次开工，其他原因的低效用地，以评估价补偿后收回。总之，用地矛盾倒逼采取强力手段。

当然，深圳的空间问题，站在深圳范围内是解决不了的，这已是共识。所以，未来深莞惠都市圈、大深圳统筹合作示范区框架下，深圳用地空间外拓是必然的，比如，张学凡表示，深圳可能会在临深地区建设大型安居社区。近期，发改委官网发布关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复，大湾区未来将形成广州枢纽、深圳枢纽、珠西地区枢纽、其他地区枢纽4大类。

按照计划，塘厦至龙岗、常平至龙华等7个城际铁路项目将实施。如果深莞惠都市圈建设和深圳对大深圳统筹合作示范区的统筹能力提高（40周年大礼包），对统筹范围内的用地、规划、轨道、生态、产业布局等，都有深圳来负责，那么，深圳的用地空间将大大拓展。比如，由深圳统筹以后，省域内的建设用地交易机制，就将非常顺利了，深圳有建设用地需求，惠州、河源等其他城市大把建设用地，相互交换，一方面低成本地解决了深圳的用地需求，另一方面其他城市也分享到了深圳的发展红利，这样就是共赢的模式。