作者：广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

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合肥的调控来了，里面多数政策条款是借鉴其他城市的，或者说是“抄作业”，没太多可分析的。但其中有一条政策，却非常值得关注，那就是学区房“限购”。那么“学区房”的价值会由此出现“大分野”的信号吗？今天我们来分析一下关于“学区房热”的逻辑与价值走向。

01.合肥调控创新，矛头首次针对“学区房”

这次，合肥将限购政策直接落在学区房上面，把我国的调控政策又创新了一步。合肥还明确，小学学位要“6年锁定”、初中学位要“3年锁定”。

 

对于哪些学区内二手房限购，合肥市政府很认真，还给出了具体的名单，主要就是滨湖、政务、高新区的学区房：

 

一直以来，合肥的学位政策还是比较传统的，即“单校划片”、“两个一致”。“多校划片”，就是改变过去某几个楼盘直接对应某个学校的“对口直升”，改变为多个楼盘对应多个小学，能上哪个学校，有变数。“两个一致”就是儿童与父母户籍一致、户籍地址与产权住房地址一致。

这一轮房价上涨，不管是一线城市，还是南京、杭州、合肥等二线城市，最大的特征就是学位房价格领涨。为啥出现这种情况？一方面当然是供需原因，二胎、人口流入、鸡爸鸡妈等等。更重要的是，教育集团化，到处设分校，加上新房多如牛毛，学位就成了最大的卖点。

除杭州之外，合肥是中国楼市“弹性”最大的城市。上一轮楼市高涨周期中，二线城市最先上涨、涨幅最大的，就是合肥了。合肥、厦门、苏州和南京，并肩被称为上一轮楼市（2015-2018年）的“四小龙”。消停了几年后，当新一轮楼市回升期到来，合肥最先反弹，在情理之中。

 

02.这轮政策的雷霆出击，可阻断合肥学区房热吗？

当新一轮楼市周期来了，自然学区房价格会最先涨起来。而“单校划片”、“两个一致”的学位政策下，学区房的涨价逻辑太清晰了。从政策来看，拥有2套的户籍居民，禁买三个热点区域的学区房。毫无疑问，户籍居民炒作学区房的热情很高，有的囤积学区房以待涨价。

 

不过，小学学位“6年锁定”、初中学位“3年锁定”，其实是抑制需求，客观上降低学区房的二手流转率（本来六年内最多有可供 6 户人家的小孩上小学，现在只能供 1 户人家了），但没有增加供给，学区房更稀缺。表面看，是投机炒作严重，但为什么涨30%依然有人支付？

本质上，优质学位供给不足，而“不让小孩输在起跑线上”的想法又太顽固。当优质学位供给不足时，单独压制需求，相当于什么呢？釜底薪火很旺，釜中加凉水，只能一时降温，解决不了日后学位房再次涨价的问题。针对学位房热，热点城市采取的措施，都在需求侧“打转转”。

这只是想着怎么把蛋糕分的更均匀一些。当然，合肥后面也会推出一线城市“多校划片、电脑派位、公民同摇、指标到校”等政策，让教育更均衡一点，降低房子的学位含金量。

短期内，学位房价格会降一点儿。

但是，不增加优质学位的供给，而名校在生源、师资和管理上的优势很突出，就很难改变大家对名校的追逐。只要A校比B校优质，哪怕优质程度并不十分突出，家长都会尽自己努力，将小孩送到该校读书。所以，口口相传的名校，和其就近对应的楼盘，只要有联系，学区房热就会存在。

03.调控学区房，首先需理解其上涨的逻辑

政策能做什么呢？政策就是隔断“有钱人买高价房-上名校-拉大社会差距”这种不公平的循环和固化，即隔断“有钱人-上名校”的这个直接联系、客观印象。近年来，政策也在往这个方向走，也就是打破“对口直升”，搞多校划片、公民同摇、名额到校、教育集团化（名校设分校、合作办学等）。

但要知道，追逐优质学位的问题，也绝不是增加供应就能解决的。因为，不管教育资源如何供应，总有优中差劣的区别，总有发展有快有慢、管理有好有差的区别，这在古今中外都存在。不可能所有学校教育质量都一样。

在各大城市，有的区域发展早，经济增长快、产业结构好、财政丰裕，前期投入多。经过长期投入和积淀，教育质量很不错，升学率就摆在那里。于是，老百姓都去追逐这里的教育资源，形成“生源-投入-教育质量-升学率”的顺循环。

义务教育也好、教育均等化也好，要做的是享受教育的权利均衡、起点均衡，而不是绝对的均衡。人人都上名校，也就没有名校了。就类似于住房保障一样，它保障的是买不起房的人“有房住”，有相对体面的房子住，而不是保障每个人有“产权住房”，每个人都住好房子。

当然，大城市人口流入多、流入快，但近年来，在包括公办教育等在内的公共服务投入上，确实少了一些。但一个区域内，总量的学校、师资缺口，并不大。因为，在规划审批上，每一个新批楼盘都要考虑学位的配给，缺口部分也会通过统筹片区内其他教育资源予以解决。

04.看懂中国义务教育现状，呼吁理性看待“学区房”

总之，教育差别更多的是质量上的差距，并不是“没学上”，追逐学位房，只是为了更好的学位而已。这就和经久不息的“楼市热”差不多，并不是大家没房住，而是想住得好一些，有好的配套，房子能增值，最好还能给小孩买一套、自己投资一套，赶上通胀，或备未来养老。

义务教育“就近入学”的原则下，“幼升小”基本都是“对口直升”。如果想读公办学校，特别是“牛小”，在大城市基本得靠学位房了。所以，小学阶段的“学位房热”依旧会存在。

目前，社会竞争提前到“娃娃阶段”了，“牛小”学位房热，客观上代表了某一群家长重视“小孩教育”，这就是对入学人群的一次无形但残酷的筛选。所以，未来“牛小”的学位房市场会更加热，但“牛初”的学位房热会降下来。

因为，上级对教育部门、对学校的KPI考核，就看升学率（没有更好的考核办法）。即便“小升初”和中考，搞名额到校、多校划片、公民同摇等等，但在升学率的考核下、学校间的竞争下，“掐尖考”、“分班考”会越来越普遍。

全市几百所中学竞争，为了提高升学率，竞逐水涨船高，就得把进度加快、考试难度拔高，超纲是常态。所以，学校就不得不把尖子生分到一起，就是所谓的“火箭班”、“海洋班”等名目的重点班。一般来说，初中或高中，一个年级大概30个班左右，重点班也就5-6个。教学精力和资源都投向这些班自然，才能提高升学率。自然，普通班的实力就下降了。

所以，初中阶段，买到学区房，绝非万事大吉了，进不去重点班，也白搭。这个变化，一定程度上，明显削弱了学区房的作用。说到这里，学区房真正起到作用的，就是牛小的学区房。当然，绝不是有学区房，学习就好了，学区房只能是锦上添花，代替不了家长的作用。

社会竞争提前到“娃娃阶段”了，小学是牛娃，上初中名校，并一路开挂的概率最高。当然，刚才说了，买学区房，绝不能替代家长的辛勤付出。最佳选择是，小学时靠学区房上“牛小”，家长辛勤付出，培养良好的学习习惯、竞争意识、拼搏精神，助推孩子在初中、高中、大学一路开挂。未来，进入社会以后，还能有持续学习、终生学习，从而在社会中继续脱颖。