本文作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士

土地拍卖新规“8.10”闭门会议，传达出了楼市重要的信号，即消除行业“内卷”，给开发商让利，改善终端住房产品质量和品质，以满足人民群众对住房质量和环境提出的新要求。 这个逻辑是讲得通的。

01 土地长效机制落地

原来的卖地框架下，“竞地价、竞配建”，土地的价值经过两轮挖掘，已经被榨到极限了，留给下游的利润很有限了。土地竞完价，还要配建，新房又要限价，开发商不得不在装修、品质上做手脚，就连品牌开发商也被逼良为娼。整个链条“卷”到不行，逼出了土地长效机制。

如果是价值最大化的卖地行为，就是以房地产作为短期刺激经济的手段，或过度依赖地产，给市场传达了隐性担保的信号，自然就会纵容开发商在品质上作奸犯科，最终受伤害的是老百姓。 限制土地出让底价、限制溢价率、不搞竞配建，卖地时政府拿走“该拿走的”，不该拿走的都给到市场。

这样，就可以拍着胸脯说，我没有依赖地产。于是乎，限房价也好，处罚那些品质上作奸犯科的开发商也好，就可以理直气壮了，行业“内卷”的循环链条就被斩断了。 但貌似没那么简单。 从近期深圳、北京、上海“第二轮”供地的思路看，政府拿走了“该拿走的”，不该拿走的给到市场吗？不会，国有土地是纯真的公共品，属于全体人民，要给到人民才对。那怎么给到人民呢？

02 深圳又一次先行示范

先看看深圳的模式。 8月29日，深圳重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告。

其中43号公告有11宗地，刚好占到第二轮供地的一半。怎么出让呢？先把可售型人才住房面积定好（大概占到总建筑面积的10%-25%），然后竞争全年期自持租赁住房，达到商品房面积40%后，摇号决定这宗地归谁。 也就是说，每一宗地，人才住房、租赁住房的量先搞定，最后才是开发商拿来覆盖成本、赚钱的商品住房。

简单算，开发商真正赚钱的商品房的量，也就是总建筑面积的一半左右（当然，对开发商而言，可售型人才住房至少赚个代建费，自持租赁住房也是开发商的资产）。

这还没完，商品房还有一大堆限制：比如，要接受“降价”。出让底价没变、溢价率从45%降到15%，按“地价-房价”联动的原则，房价要跟着降。具体来说，普通商品住房和安居型商品房销售限价，分别在原限价基础上下调3%-9.2%，2.8%-9.1%（全国稳房价，深圳是降房价）。

再比如，90平米以下户型要占到70%；比如“搞好品质”，用地单位须落实海绵城市建设、绿色建筑、装配式建筑、建筑信息模型（BIM）技术应用的相关规定。

再比如，部分地块教育等配套设施建成后无偿移交。 南山、龙华等中心区的靓地，过去往往会出高价，现在拿来建70年全自持的租赁住房。为了鼓励开发商拿地的积极性，采用“单限单竞+摇号”的办法挂牌出让，即：限成交地价（限15%溢价率）、竞成交地价、达到最高限制地价后，通过摇号确定竞得人。鼓励开发商从一锤子买卖的开发销售，向细水长流的持有经营转变。

宝安松岗地块更夸张，公告说要建设“普通商品住房+出售型人才住房”，初始各占比50%。出售型人才住房占了一半，剩下的一半还要再竞全年期自持租赁住房面积，相应扣减普通商品住房面积，可售的商品房的面积可能只有30%多。 可售型人才住房，其实就是深圳的共有产权住房；全自持租赁住房，就是保障性租赁住房。这些地块凡是竞全自持租赁住房，都要求户型面积70平方米以下的占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%。租金均价不得超过同期同区域同品质租赁住房租金参考价格，南山和龙华那两宗地，甚至要求租金低于地同地段的90%。这么搞，也是保障房的压力所致。

2021年，深圳市计划建设筹集租赁住房10万套（间），供应公共住房3.5万套，力争供应4万套。这是很多城市一个“五年计划”的供应量。而且，十四五期间每年都是这么大的量。没办法，深圳在住房改革上也要先行示范，这么大的房源量，必须要实打实地供出来。

03 土地回归公共产品

从“8.10”闭门会议来看，土拍的长效机制逐渐明确，但深圳在贯彻实施上可谓“有所为有所不为”，怎么理解？

首先，在卖地这个问题上，上面和下面的目标函数是不一致的，甚至是冲突的。一个追逐民生和转型目标，一个追逐发展和业绩目标。最典型的是，地方很想卖高价地，但这与转型和发展不利。所以，最后土地出让的结果，一定是上下目标的博弈，两个目标的相互融合。 所以，从近期热点城市“第二轮”土拍的政策来看，对于国家的最新要求，既要坚持底线，传达转型信号，落实长效机制，也要因城施策。

其次，近期国家第一次明确了新时期住房保障体系，也就是“三房”——公租房、保障性租赁房、共有产权住房。后两者主要在深圳等一线城市落地，并且要大规模建设。我们看这几个城市的“十四五”规划，发现量都非常大。

比如，北京单列地块中，租赁地块占比30%；

比如，广州要筹集建设66万套公共住房，其中共有产权住房3万套，公共租赁住房3万套，保障性租赁住房60万套。

比如，上海“十四五”期间要形成供应租赁住房超过42万套，占住房供应总套数的40%，加上保障性住房合计占比62%。 向国家和全社会承诺的规模，是一定要完成的，而且是不含水分的。通过新增地块配建就是最有效的方式。这并不是将配建作为抬高地价的方式，也不是将政府应该提供公共服务的职能，完全交给市场来解决。而是土地回归公共产品，体现保障和改善民生的本来属性。

04 京沪也在这么做 再看北京。

近期，北京第二轮集中供地开启，43宗住宅用地挂牌出让，整体溢价率不超10%，37宗土地采用竞高标模式确权；6宗地采用摇号确权。贯彻国家土拍新规，北京可谓是满满的诚意。 但问题没那么简单！ 这次，北京直接将配建保障性租赁住房面积的渠道，直接绑定进了14宗土地的起始价中。

在首轮集中供地，北京“竞高标”模式得到高层的肯定，这一次做得更绝。技术标里面，除了交通、绿化外，比拼较多的是配建的公共服务设施，鼓励企业投报额外增加的公共空间用地面积。 技术标完了就是方案标，分为三大部分，一是项目概述，二是项目品质承诺书，三是100分制的技术应用方案。技术标同样由绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等六部分组成，这些都是成本投入。让利，并不是开发商利润改善，而是倒逼开发商上品质、增加公共配套。

要说给市场让利，最有诚信的还是上海。 六月底，上海第一轮土拍，30宗涉住宅用地都设置起始价、中止价和最高报价。最高报价限定为起始价的1.1倍（即溢价率最高10%），报价低于中止价时，为价高者得；若高于终止价，进入一次性书面报价环节。

据统计，这些项目“地价/房价”比在50%-70%，开发商利润还是可观的。 但远没有如此简单！ 首先，房企需要缴纳报价金额1.1倍的监管资金，加上20%的资本金，合计要冻结参拍地块起始价1.3倍的资金，这就将很多房企吓退了。而且，上海还创立了筛选开发商有资格在上海拿地的机制，即“135打分法”，经济实力占32分，技术资质占17分，项目经验占41分，受让管理占45分。

其中，受让管理部分规定每取得一宗地块（包含联合拿地），扣除15分。 能在上海拿到地的开发商，一定是了不起的，精雕细琢的。限制了价格，背后也是让开发商有利润可以赚。同时，开发商也要配合我的限价，再通过三年限售、一二手房价格联动，将未来三年的房价锁死了。新房的红利是肉眼所见得，但这个红利给谁，规则也很清晰。 按照有房无房，是不是优先引入的人才，特别是能直接入户的那几所“双一流”学校毕业生，社保缴纳时间等。也就是，上海将楼市红利定向输送给最需要住房的人，给这个城市发展做出贡献的人。

一些摇号热门楼盘，积分靠前的都是学历高的无房户，社保缴纳时间长的换房人群等。

05 共同富裕对房地产的意义

促进共同富裕的道路上，绝不能少了住房。 土地供应的长效机制已经形成，即在源头“降成本”、“降地价”，消除地方政府的隐性担保，改善开发商的市场预期。传导至下游，就是“降房价”、降低“住房消费成本”，改善人居质量，降低住房消费上的差距，真正在住房领域实现高品质的“住有所居”和共同富裕。 因此，新房限价会是一个长期趋势，也将继续创造肉眼可见的买房红利。

另外，土地限价，地方拿走“该拿走”的，开发商利润适当改善的同时，房子品质高了，受益的也是购房者。其中的大部分红利都给以买房红利的形式，给到最需要的人，为城市发展做出贡献的人。 近期，第三次分配是一个热门话题。它是指，在道德、文化、习惯等影响下，社会力量自愿通过民间捐赠、慈善事业、志愿行动等方式济困扶弱的行为。

在住房领域，正在推进“二次分配”，缩小住房消费领域的基尼系数，措施包括建立住房保障体系，推进房产税的实施。 目前，新时期的住房保障体系已经形成，房产税也箭在弦上。但是，“二次分配”缩小住房领域的消费差距、基尼系数，难度比较大，迫切需要推进第三次分配。第三次分配是对“二次”分配的有益补充。不过，以自愿、为道德、文化基础的第三次分配，是一个广义的概念。

近期，国家和地方的政策显示，楼市管理越来越精细化，已经上升到治理体系和治理能力现代化的高度。高超的政策智慧，让商品房市场继续在高位徘徊，赋予其第三次分配的新使命。同时，房地产领域推进共同富裕，其载体是提高商品房给公共住房和民生福利的买单能力。 这就是房地产领域的第三次分配！