作者：广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

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近期，朋友们咨询我，佛山的房子，还值得买吗？今天这篇我们来分析关于佛山楼市的情况。

 

01.佛山楼市很火，2021开年以来屡创记录

这个问题有点大。房子多如牛毛的现在，这个朋友的问题可以这样理解：相比珠三角甚至是长三角，佛山楼市是否更值得买入。我们先看看市场情况，2月份，佛山新房成交5509套，这是历年2月最好成交记录。

图：佛山历年二月新房成交情况（单位：套）

当然，2月份成交好，有“就地过年”的利好。3月份就是货真价实的市场了。当月新房成交1.2万套,环比2月大涨122%，同比2020年3月涨幅也高达55.89%。这是历史第4好成绩。

图：佛山过去一年新房成交情况

楼市的火，也惹来了调控。就在前天，佛山收紧公积金贷款：非住宅不给贷款、个人额度从50万降至30万、停止向两套以上的贷款。

当然，佛山楼市回升在情理之中。2020年，疫情后纾困不断、货币宽松，从深圳到东莞，再到广州，最后蔓延至大湾区其他城市，楼市回升路径清楚。作为“万亿GDP”、“新一线城市”、人口超过千万的明星级城市（2020年，佛山实际人口首次破千万），佛山楼市回升是必然的。

既然，大湾区城市的房地产都在回升，那我们就必须得把佛山放在大湾区9个城市里看待。比较来看，貌似佛山回升的并不那么突出。作为湾区核心城市，2020年佛山新房成交量只增长了8.5%，远低于深圳、广州、东莞等湾区同类城市。当然，你也可以说，东风刚起，佛山开始发力了。

 

成交量不一定能说明问题。从价格来看，根据亿瀚智库的统计，2019-2020年佛山的房价只增长了6%，远低于珠海的30%、东莞的27%、深圳的18%、广州的12%、惠州的9%。当然，这只是一个统计口径，与实际涨幅可能有出入，但看相对涨幅，佛山并不突出。

 

但是，我们看上一轮楼市回升周期（2016-2018年），佛山房价上涨了35%，涨幅比广州还要高。

 

大家想一下，货币宽松、政策助力（佛山2020年放松限购，人才T卡降至中专，且不需要社保证明）的2020年，佛山都没有实现成交量大涨、房价明显回升。那么，在调控越来越严格，动不动就问责，银根收紧，房贷额度紧缩，利率上浮的2021年，还能有机会大涨吗？

03.大湾区城市中,佛山竞争力在哪里？

2020年，深圳、东莞、广州新房成交量，都创下上一轮最高点（2015或2016年）以来的新高。2020年，佛山松绑限购，中专、大专可以申领人才卡，不用社保就能买房，这个尺度还是比较大的，但佛山的新房成交量不温不火。2020年，除深圳、东莞外，包括广州、珠海、中山、江门、肇庆在内，都放松政策。大家都放开了，敞开家底，就能看出谁的竞争力更强。

 

佛山的竞争力很强，毋庸置疑，制造业担当，务实笃行，有海天酱油这样的市值超万科的制造业独角兽，有小熊电器这样的隐形冠军。但楼市购买力这一点上，确实不如湾区核心城市。这里，我想给出一个观点就是，大湾区进入价值重估阶段，城市开始分化、区域间开始分化。

从局部看，佛山的楼市也挺火的。我们看下图，临近广州的板块（也是限购区域），楼市很火，比如南海千灯湖（有广东金融高新区）、三山新城（有季华实验室）、丹灶，禅城核心区祖庙（行政中心）、城南、张槎，顺德的佛山新城、大良（顺德中心区）等，房价涨幅不错，不输广州。

表：2020年佛山主要板块新房成交价格及涨幅

而且，这些区域，基本都是限购区域。

2020年，佛山第一次出现限购区域交易量大于非限购区域的情况（佛山32个镇街中有11个镇街限购）。限购集中的禅城、南海、顺德，2020年交易量占了70%，比2019年增加5个百分点。也就是说，限购区域涨价，非限购区域不涨或跌价。即便是2020年纾困不断、货币宽松，也无法阻挡这一趋势。这就和广州金融城涨价，增城跌价，深圳西部涨但东部稳是一个道理。

 

抛开共性的因素（比如政策纾困、货币宽松），2020年，佛山限购区域房价上涨，最大的推动力，就是高地价。2020年，佛山有31宗商住地块的楼面价格过万元，数量创历史新高，基本上都集中在限购的这11个街道。

 

其中，8个板块刷新了楼面最高价。这八个板块，都在限购区域，南海、祖庙的最高价楼面都在1.5万元/平米以上，其他限购区域最高楼面价在1.2 -1.5万元/平米。刚刚过去的3月份，佛山楼面价进入2万元/平米时代！地价推动下的房价上涨，还将会持续。

 

限购区域房价上涨，另一个推手就是轨道交通互联互通、政府打造中心城区，推动局部房价上涨。过去，佛山五区争霸、市弱区强，而且各个区不相往来。外地人看来，佛山没有代表城市形象的中心区，政府也一直想打造中心区，若干年前就在顺德乐从建设了佛山新城。

 

 

但在禅城、南海人看来，那是顺德的地方。所以，南海人、禅城人也不去佛山新城买房，近几年，吸引人才也好、招商引资也好，城市形象越来越重要，各个区在打造自己的新城，比如顺德佛山新城、北滘新城，南海三山新城、千灯湖等等，各个新城的面貌也日新月异。

同时，佛山密集地建设轨道交通，并与广州实现互联互通。比如，佛山2号线、广州7号线、广佛环线等，都将在这一两年通车，且集中在临近广州的限购区域。现在，轨道交通推进了各个镇街之间的互联互通，拉近了与广州的距离，提高了通勤效率，自然也对房价利好。

 

04.佛山面临的挑战,未来将与广州直面竞争购买力

回到关心的问题。

未来，强芯战略下，政府集中财力物力、集中规划打造几个新城，必然还会有不错的表现，这是佛山参与城市竞争、吸引人才、大湾区角逐的唯一路径。2020年以来的这一轮房价上涨，有一个特征就是，涨幅大的区域越来越集中了。比如，深圳南山、光明，广州金融城、萝岗和南沙等。

以东莞为例。过去，东莞涨价区域，一是临深的塘厦、凤岗，二是松山湖。但这一轮房价上涨，涨价最猛的，不再是松山湖和临深片区，而是作为主城区的南城，它是东莞打造城市CBD、会客厅的重点区域。其次，就是滨海湾新区，它就跟佛山的千灯湖、广州的科学城一样，也是东莞集中财力物力，集中规划打造的产业新城和CBD，参与大湾区的竞争与合作。

 

表：2020东莞各个片区新房成交量和房价涨幅情况

显然，各地房子如毛，资金追逐的就是确定性的区域。这就是为何，广州的萝岗、南沙、金融城、琶洲涨幅比较大，萝岗、南沙、琶洲就是政府集中财力打造的产业新城，金融城是取代珠江新城的新CBD。尽管珠江新城房价最高，但涨幅来看，明显要低于几个新区新城。

政府财力有限，规划只能落在重点打造的区域。佛山的千灯湖、三山新城、北滘新城等，就是产业新城，佛山新城、祖庙等就是CBD和行政中心。在财力实力下降、城市对产业的竞争、人才的加剧的情况下，只能往少数区域投资。而且，这还得借助地产开发来支撑。

 

未来，佛山房子会很多，2020年出让的地很多，限购区域超过了一半。再看看后面来势汹涌的旧改狂潮，也主要集中在这些区域。目前，全市共有60余个村有旧改进展，主要集中于禅城、南海两大区。

 

根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，佛山计划三年新增改造面积40000亩，完成改造25000亩，其中“工改工”改造约8000亩，其他的都是工改“商住”、“村改居”三项指标均位居全省第二位.

 

去年11月，佛山城市更新政策宣讲和工作推进会上，佛山市公布禅城、南海、顺德三个中心城区共包括108个重点项目，总面积约57139亩，涉及拆除重建、综合整治和生态修复三大类型。截止发布会已启动42个，预计到年底启动50个。以此来看，2021年佛山还将有大量的城市更新项目入市。

禅城区50个，改造总面积约18844亩；

南海区40个，改造总面积约25766亩；

顺德区18个，改造总面积约12529亩。

 

房子会越来越多，我们看看购买力在哪？

一直以来，佛山楼市主要靠广州，占佛山全市销售量的60%，包括广州在内，外来购买力合计占70%。过去，佛山房价低的优势很突出，但现在，临广地区的房价都涨到3万元左右，最高价突破5万元（千灯湖的保利天汇）和南沙、黄埔知识城、番禺、白云、海珠的部分区域差不多，高于增城、从化和花都的房价。

更重要的是，广州也正在打造郊区新城、产业新城、副中心，搞产城融合，外围7个区（白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城）全面降低落户门槛，增城、从化不限购。广州作为省会城市、湾区核心，教育、医疗、就业上的吸引力很大。对佛山来讲，除部分区域低房价优势外，不管是城区的面貌、教育医疗、还是就业等，均没有很突出的优势，甚至还是劣势。

未来，当房子供应越来越多，来自广州的外来购买力下降，谁来接盘？

总结看，未来佛山几大新城的楼市还会有不错的表现，但往中期来看（3年左右），当房子海量供应来袭，接盘侠没那么大规模，没有那么大的能力，高房价、购买力还能撑得住吗？

 

一直以来，佛山房子卖的比广州多，但这种差距在2019-2020年开始缩减，两个城市的交易量开始接近了，或许意味着，外溢到佛山的购买力开始回流了。现在，广州也在大规模卖地，外围在放松限购，人才政策非常积极，落户门槛越来越低，旧改力度全省最大，比佛山还要猛。

 

表：2020年广州土地供应情况

 

可见，广州开始和佛山竞争购买力了，这是佛山楼市最大的不确定性。楼市要想有更长远的投资价值，佛山就必须在发挥低房价的优势，临近广州且主城区无缝对接的优势，同时赶快把教育、医疗、环境配套补上来。

广州缺什么，佛山就补什么。比如，广州优质教育缺乏，佛山就应该把这个补上来，吸引广州来买房、落户、居住、消费。但目前看，这方面的动作还不够。