HD事件爆发后，各界都在盯着，看怎么动。 现在，眉目终于清晰了！三大自救战略，即是救自己，也是自我救赎，救赎什么？给行业、市场、社会、百姓带来的巨大的损失。救赎，得有刮骨疗伤的实际行动，从销售规模7000亿降至2000亿，10年内不买地，可以说基本上退出了行业龙头。而且，以后出售的房子，全部现楼销售。这就是处罚，是刻骨铭心的处罚。这还不够，承诺向新能源汽车转型，得有实际行动。 01. 整个房地产行业，市场化20多年了，市场主体出了问题，自救是唯一出路，别指望兜底。投资机构的损失，国内的也好、国外的也好，谁家的孩子谁抱走。那种建立在对房地产“隐性担保”、刚性兑付框架下的决策逻辑，应彻底变了，这是整个行业发展历程上的标志性事件。 复工复产，保证交楼，这是自救的突破口。 想想也是，本来就是个盖房子的，2万亿总资产，60%是土地和在建的房子。只有复工复产和保证交楼，让资产循环起来，这才是解决问题的唯一路径，也是其自救的唯一路径。当下，楼市在需求端是没问题的，上半年商品房销售还是好好的，问题就出在供给端的企业层面。 但是，“复工复产，保证交楼”，光喊口号不行，而是要让市场相信，你是真心要这么干，也有能力这么干。俗话说，名誉这个东西，“损失易、修复难”。搞成这个局面，想复工复产，想交楼，还真的没那么容易。当下，即便是拍着胸脯承诺，老百姓可能也不敢买你的房子。 因为，事件暴露出的诸多问题，让市场真的不敢再相信你了。连员工的钱都敢欠着不还，管理层先跑了；随意抽走预售监管资金。谁敢买你的房子？隔壁有一个交付多年的项目，近期二手房降价有点明显。一问才知道，担心物业的钱被抽走，物业运转不下去，房子还能保值吗？ 到这个地步，想自救，还是先修复自己的信用吧！那怎么修复呢？“全面实施现楼销售”。如果卖的是现楼，“所见即所得”，就消除了大家顾虑，复工复产和保证交楼，就没问题了。实事求是说，如果大家看看已经交付入住的小区，房子和物业还是挺不错的，业内也有口碑。 02. 要修复的，不止是企业的信用，还要怎么弥补给市场、给行业，乃至给社会造成的巨大负面影响。也就是说，自救不仅是救自己，更是“自我救赎”。作为一家行业的龙头企业，管理人的身份又有点特殊，大幅照片经常在一些重要场合出现，老板和企业的公众性就很强了。 如果陷入了困境，而且暴露出在经营管理上的问题，还比较严重，甚至触目惊心，让市场很担忧。那么，这个事件的影响，就绝非是一家市场化的企业陷入困境、债务危机或者破产那般简单。 HD这个事件爆发，有哪些影响呢？ 一是，行业龙头都这么干，整个行业，有多少开发商是好好盖房子的？ 二是，行业龙头都这么干，整个行业的杠杆率有多高，风险有多大？ 三是，风险事件传染，很多房企还不上债，境外批量下调房企信用评级，甚至说“雷曼时刻”来了； 四是，老百姓买房预期下降，不敢买了，怕交付不了，怕烂尾，导致市场无谓下行； 五是，事件传染，预期转弱，金融对地产紧缩，导致近几个月份拿地、新开工、销售、竣工，全链条下行； 六是，开发商搞资本运作，所谓转型的，有多少是真的，有多少是资本运作？ 所以，自救的同时，也要以“自我救赎”的面目、以刮骨疗伤的姿态，弥补上面讲的负面问题的巨大外溢效应。比如，“全面实施现楼销售”，这是我国房地产行业转型的方向之一，过去也屡屡被提及。商品房预售制下有很多问题，最为诟病的就是，货不对板和烂尾楼的问题。 现在，要自救的话，就拿出给行业做改革示范的举措来。现楼销售，这不是一般的决心能做到的；再比如，大幅压降地产开发规模，销售从去年的7000多亿，10年内压降到每年2000亿左右，原则上10年不买地。“降负债”、“降存货”，要真正做到，这一次要做得更干脆。 那么，房地产赚来的钱，未来缩减地产规模腾出来的钱，要用到哪里呢？搞新能源汽车。这个屡为诟病的转型目标，终于不再停留在PPT了，终于走上正道了，终于开始要干了。近期，天津生产基地召开的战略合作伙伴大会上，集团负责人透露，恒驰5将于明年初在天津下线。 这就给其他开发商做个示范，给市场做个示范：开发商要转型，别虚头八脑的，要么就好好盖房子，要么就踏踏实实转型。这也让外界看清楚，中国的开发商，是能够实现转型的；中国的开发商，不只是搞资本运作的，而是要踏踏实实地转向国家鼓励的行业和领域转型。 房地产行业是碳排放大户，现在践行绿色发展、生态文明、“碳达峰、碳中和”的高质量发展格局，行业从业者首先应该做出贡献，向新能源转型。重要的是，这给外界一个信号，要让地产给实体经济输血。 03. 事件爆发后，在很长一段时间，对此事没有正式评论，但其实，解决方案一直在酝酿中，考虑的只是怎么智慧化地解决，也就是事件得到合理解决的同时，针对事件暴露出的问题，将行业改革和转型的政策信号释放出来，给同行带来警示和示范，推动整个行业健康发展。 这个事件发生的时间和时代背景有点特殊。一方面，行业和市场规模开始触顶，“防风险”成为了重要命题；另一方面，亟待告别地产依赖，而转型却异常艰难。如此复杂、严峻的情形下，又出了这个事件。但想一想，行业高速发展这么些年，类似风险事件发生也是必然的。 事实上，早暴露有好处。这有利于将行业运行过程中的一些乱象，充分释放出来，这样就有针对性地解决。比如，商票事件、内部融资问题、资金穿透监管、预售资金监管问题、横向纵向协同监管等等，都会通过这一次事件而得到暴露和彻底解决，完善和夯实长效机制。 更重要的是，市场经济发展了这么多年，对于企业和市场的风险事件，我们要坚持法制化、市场化的解决路径。在我国告别房地产依赖，去化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，必然会出现债务违约、企业债务风险爆发，甚至一些大的企业走向破产和重整的境地。 近期，国际评级机构下调我国多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生、富力、中梁控股等。有媒体统计，截止目前，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创历年之最。原因就是，近期事件传染，导致外界认为地产企业偿债能力被高估了。 于是，信用风险重订价，就会导致下调评级，而且是批量下调。过去，投资机构豪赌地产依赖，认为市场下行时必然会托底。这个事件爆发以后，作为国内外的金融机构，应该调整思路，不能在过去“隐性担保”、地产依赖的旧模式下决策了，不能认为出了问题政府会兜底解决。 这个事件爆发后，监管层一再强调，要以市场化、法制化的逻辑和框架来解决。企业自身经营不善，盲目多元化，首先应该以自己的资产来承担，该变卖的变卖，该盘活的盘活。对于投资机构、投资者，也要承担一定的损失，谁家的孩子谁抱走，因为房地产早已市场化了。 对于企业给整个行业、市场造成的巨大负面影响，企业要自我救赎，上面自救的三大战略，就是如此，后面还要踏踏实实地落实。这个事件，就是如此结局，对其他企业，特别是那些仍抱有救市幻想，继续加杠杆经营畅享泡沫的，在刀刃上跳舞、舔血的，这是个巨大的教训。 最后，我想起了郭主席说得那句话，押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价！ 特别声明：本文为署名文章，版权归“李宇嘉观楼局”所有，如需转发请在文章首部注明“ 本文作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士”，否则将追究法律责任。