第一部分

01.

第二轮房地产税试点来了，试点要求就不讲了，这几天刷屏了，很多人都清楚，大家关注的是怎么征收？ 上周，上海陆家嘴，有一个神秘的小区，业主一次性套现93套房子，均价9万元，业主要求一次性付款，居然还有上千人抢购，导致警察不得不出面维持秩序。

可见，价格是比较优惠的。看来，业主是听到了什么传闻，是有所担心的，所以才这么便宜。你说，影响大不大呢？ 至于哪些城市被纳入试点？怎么征收？税率多高？怎么免税等等？这两天网上有很多版本，差别也比较大。5月11日，财政部等4部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会后，多个城市开始准备，但争论太大，主要是关键环节讨论，很难达成共识。

要等到国家新一轮房地产试点的顶层设计（具体办法）出来后，各地再行制定实施细则，而且细则还要上报国家。 关于第二轮试点，“积极稳妥”是的一顶大帽子，这次的人大会议和不久前高层的文章《扎实推动共同富裕》，都强调了这一点。做到积极稳妥还是有难度的，从现在开始，到国家具体方案出来，最后到各试点城市出台实施细则，中间充满不确定性、充满权衡、博弈和协调等等。

因此，没有想象中那么快出来。具体方案出来以后，还要将细则制定的权力充分授权给各地，各地为了各种“稳定”的诉求，再吵一阵子。因此，现在谈具体细则有点早，谁也不清楚。但是，我们可以站在更高的维度看待这个问题，猜测关键的环节该咋定，当然这绝不是瞎猜！

02.

首先，哪些城市会试点呢？ 网上有人说，2021年5月，有6个城市相关负责人赴北京参加了财政部、国家税务总局、住建部等召开的房地产税座谈会，即上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。这6个城市是第二轮的首批试点，确实有这个可能，但也不一定。那么，到底哪些城市会被纳入试点呢？ 我认为，就是近年来房价涨得快（特别是豪宅价格涨得快）、人口大规模净流入、年轻人住房困难的城市。这么看，会有很多城市进入试点的法眼。届时，将会根据市场形势再行选定第二批试点。这就可以看出，第二次试点征收，首要目的是探索税收调节收入差距的可行做法。 特别是，探索如何对拥有多套住房或高总价住房，通过税收能有效地调节资产收入差距，给随后房地产税立法，提供支撑，让立法争论少一点、更快一点发布征求意见稿。其次，才是稳定房价和楼市预期。

我认为，调控楼市并不是试点的目的，当然调节收入差距客观上需要房价稳定。 其次，试点征收的范围是什么？不同于2011年上海、重庆那次试点，这一次很可能针对的是所有住房，既包括存量商品住房，也包括新政发布后新购买的住房；既包括合法的商品住房，也包括土地已经国有化的城中村住房和军产房等有产权瑕疵的住房。只有做到这个，深圳做试点才能公平，因为深圳这类房子太多了，占比超过50%，不征收难以合乎舆论逻辑。 但是，试点范围不包括宅基地及其上的住房。

广州、东莞、佛山等珠三角城市，城中村住房有很多，也早已实现了城乡融合，但很多城中村住房可能不会被纳入，因为他们的土地性质还是集体用地。

存量、增量一起征收，是这次试点相比上一次试点的重大差别。只有全部征收，才能将存量房屋释放出来，提高利用效率，降低空置率，复原住房的公共属性，也才能对资产收入进行调节。因为资产收入差距是贫富差距的罪魁祸首。根据统计，目前薪酬收入差距的基尼系数在0.4-0.5，而资产收入差距的基尼系数在0.7左右，要共同富裕，不调整资产收入，绝对不行。 这就不难理解，为啥上海陆家嘴神秘业主一次性套现93套房子了。

03.

再次，征收模式差别会很大。第一轮上海和重庆差别就很大，上海对户籍第二套、非户籍首套征收，且都对新购买的征收，在此之前你买了100套，也不会被征税；重庆则只对高档和别墅征收。 第二轮试点，各个城市差别也很大。

由于各个城市住房市场的成熟度、稳定性差别很大，居民纳税意识也不同。因此，在顶层大原则框架下，国家会将权限充分授权给各个城市，由城市自己决定。

总结看，主流的征收模式可能会有两种：一是“高免税、高税率”。也就是，免税面积大或金额大，税率也高。这种模式下，最大范围地保护了刚需不受影响，就绝对没有人会喊冤，说自己被房地产税错杀了。然后，对多套房产征收高税率，而且采取税率累进，这样就能达到调节高收入的目的。 比如，人均免税60平米，这明显超过了全市人均住房面积（上海就是这样）。超过的部分，征收较高税率。

这个好理解，因为这些可能都是富豪，高税率调节收入的作用比较明显。但是，这种模式对数据基础、征税能力要求高，还要考虑到做大家庭规模等等逃税避税的行为。 另一种是“低免税、低税率，累进制”。这样，征税范围大，符合为社区公共服务买单的房产税一般征收逻辑，但可能造成错伤刚需和合理需求，那就采取低税率。比如，人均免税30平方米，剩余面积征税，但面积小的税率低，超过一定面积（比如人均超过60平方米）适用更高累进税率。

免除一定面积，还是免除一定金额，我一直认为后者更合理，特别在调节收入差距方面。比如，人均免税面积60平米。同样是三口之家，单价10万元、100平米，总价1000万元的房子，单价3万元，200平方米，总价600万的房子，前者总价高不征税，后者总价低，还得交税。 该调节谁的收入差距呢？当然是总价1000万元的房子了。 房价涨到这个份上，大家更关注“我的房子是否增值”的情况下，建议以免除一定金额，作为免税基准。比如，深圳、上海家庭房产总价300万以下的房子不征税，或人均免税金额是100万元，超过的都要征税。这样的免税模式更合理。当然，可能百姓更能接受人均免除一定面积。

最后，税率方面，上海房产税税率是0.4%-0.6%；重庆是0.5%、1%和1.2%（根据房价超过主城均价的倍数）。这一次，预计征税范围广了，税率就不会太高。一方面，此次试点城市多，备受关注，需要稳定预期；另一方面，范围广了，就要考虑降低征缴的成本和阻力。 同时，要降低百姓的税负痛感，获得最广泛群众支持的基础；另一方面，贯彻“积极稳妥”的原则，先推进试点，再结合市场变化、老百姓收入的变化进行完善。比如，评估价是可以调整的，且税基既可以是评估价的7折，也可以调整为8折。这样，实际承担的税负就变了。

西方国家，房产税一般占到年度居民收入的3%-8%，这可能是可以接受的，也是“税负痛感”比较低的。中高收入人群，一般要在3%左右比较好；超高收入人群，在8%左右比较好。当然，这个比例也可以根据居民收入变化，导致支付能力变化，通过评估价和税基来调整。 不过，不管如何考虑稳妥，这一论试点绝对不同于上一论上海、重庆那样，实际效果说实话不痛不痒。

“积极稳妥”，既要稳妥，又要积极，稳妥是稳定预期，不引起混乱。《扎实推动共同富裕》的文章中也说了，要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。 积极，就是要“有为”，试点城市在探索调节收入差距、完善征缴数据基础、降低征缴成本，用好税金、补充社区公共服务短板（比如，教育、医疗、物业管理），实现“取之于民、用之于民”上，在提高基层社区治理能力上，要有实质性的突破，让纳税人觉得，这个税征来以后，都反哺到社区公共服务上，最后还是为我所用了，从而给立法提供成熟的做法。

第二部分

01.

不搞清楚房产税用在哪里，争论新一轮房地产税试点，是没有意义的。2018年，彼时房地产税开始从“试点征收”转向“立法先行”。那年的“两会”，时任财政部副部长史耀斌指出，房地产税作为世界通行税种，有一些共性的制度安排。比如，它属于地方税，收入归属于地方政府，地方政府用这些收入满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施等这样一些支出。 新一轮房地产税试点，国家出台指导意见，这是顶层设计。具体怎么征收，比如说税率、免税等，试点城市有充分的自主权，因为这是地方税种。

但收入要用到哪里？国家的顶层设计会有明确的规定，即基层社区公共服务“补短板”，这也是税收“取之于民、用之于民”的彰显。 政府如果告诉你，缴纳的税金用到小区外围道路修缮，或街道引进一个名校分校，或重新翻修一下下水道，或空地建个公园或菜市场，或路口挖个隧道，让大货车走地下，既缓解拥堵，又美化街区面貌等。这样一来，你还会反对征收房地产税吗？当然，很多人还是会搭便车。

于是，个体聪明汇成的集体就愚蠢了，导致这些工程搞不了，这个住区的房价就会下跌。 但是，隔壁街区的业主不反对征收，人家住区的面貌改善了，房价增长了、房子保值增值了，你会怎么看？换另一个视角，物业要提高收费，因为人工、物料都在涨价。小区业主不同意。表面看，很好啊，大家少花钱了！但有没有考虑到，以后物业的服务质量下降了。

连锁反映就是，社区公共设施（外立面、电梯井）得不到维护，富人搬走了，宠物随意拉粑粑，房价还能保得住吗？房产税和物业费，一个道理，前者用来维护整个街区或住区的公共设施（学校、教育、警卫室、道路、桥梁、公园等），后者式用来维护本社区的公共设施。 不缴物业费，或物业费减少，这不是好消息。缴纳房产税，缴纳较多的房产税，也不是坏消息。

有人说了，2011年第一轮试点时，上海、重庆征到的税收，并没有用到本社区或本街道，而是用到了全市的保障房建设上面了，相当于资金被统筹了。这是老黄历了，风物长宜放眼量，形势比人强，我们已经进入高质量发展阶段了。这几年，大家应该看到一个新现象，就是我们无比重视基层的社会治理体系和治理能力。一场疫情，将我们治理上的短板暴露无疑。

02.

其实，这是快速城市化和工业化后的必然结果。40年超高速发展后，我们开始转入中速增长阶段了。一旦慢下来以后，以前被高速发展掩盖的问题开始出现，所谓“萝卜快了不洗泥”。当城市化达到60%以后，各类风险矛盾就开始突出和暴露。比如，地下综合管廊承载、生态脆弱、社区功能修复和智能化改造、市民对宜居空间和教育、医疗的升级需求等。 过去，城市发展过分重视经济增长、产业引进和空间扩张，对于城市治理的关注度不够，特别是对人本需求的住区功能配置，投入太少，很少有城市不拥堵、教育不紧张、房价不高；过去，我们也建了很多新小区，但公共配套设施对居民基本生活服务的匹配和满足程度是比较低的。 疫情后，我们将社区治理作为社会治理的前哨和第一站。

2020年，为推进社区治理，住建部发布了《完整居住社区标准（实行》，涵盖六大建设标准，20项建设内容。六大标准里面的基本公共服务设施方面，包括：1个社区综合服务站、1个幼儿园、1个托儿所、1个老年服务站、1个社区卫生服务站，而且有最低面积和功能标准。 目的，就是通过一个完整的社区，将生育育儿、托幼养老、社区文化、体育休闲、快递和便民商业、市政管网、社区环卫等涉及社区百姓生活的所有管理部门撮合在一起，为住区百姓的美好生活提供保障。但现在来看，不管是哪个城市，能达到“完整居住社区”标准的小区比较少。

疫情后，社区治理被提到了史无前例的高度，借助“完整居住社区”建设，基层社区开始了全方位的“补短板”，包括公共服务、市政设施、公共空间、便民设施、养老托育等等。同时，包括疫情防控、人口社会管理、老旧小区改造等各种巨细的责任和事权都开始向基层社区下放。 但基层社区承接能力还有待提高。越到基层，包括人力物力、财力、组织协调能力等等越需要提升。

03.

推进房地产税试点，是社区治理体系建设和社区治理能力现代化的推进器。一方面，房地产税极大地补充了基层街道社区的财政实力，为稳定和扩大基层社区干部和工作队伍，吸引优秀人才往基层走，奠定基础。近年来，新增公务员，主要往基层配置；干部提拔，都要有数年基层经验，这些都是为了提高基层社区的治理能力。 另一方面，房地产税将建立业主纳税人和社区治理的“互动逻辑”。

房地产税来自物业的业主缴纳，他会监督资金用在哪里？使用的效率如何？有没有提高居住的舒适度、获得感、幸福感？

反过来，这就会倒逼基层社区干部职工在社区管理上的能力，在服务社区百姓上的投入。 这样，社区自治、社区治理就逐渐形成了。如果房地产税用在了本社区、本街道的公共服务上，纳税人的纳税意识就会明显提高，征税的成本就会降低。当然，在共同富裕的治理格局下，房地产税的重要功能是调节收入差距，部分税金会转移支付到其他治理能力弱、短板明显的社区。

比如，投入本社区和统筹部分“六四分”，60%用到本社区，40%用到老旧小区改造、城市更新补短板、城中村品质提升等等。 当下，居民工薪收入的差距比较大，基尼系数在0.4-0.5，资产收入差距更大，基尼系数在0.7左右。这种差距，直接体现在豪宅区与其他社区的差异上。比如，老旧小区、老城区、新市民和年轻人居住的城中村，当下面临最大的问题，就是基础配套严重缺失，居住的基本体面性不具备。 因为房价上涨导致的财富差距，与个人努力和勤奋的关系不大，更多的是基础财富是否厚实，买房的时间是否较早，父辈能提供多大的支持等等。买房越早，享受到是资产收益越大，而这恰恰与家庭财富有关。

成为有房者以后，就有了第一桶金，越容易享受更多的资产收益。 多套房拥有者，恰恰也是家境殷实、买房较早的人群。房价上涨产生的资产收益，更多的是城市规划、资金堆积、公服完善、人口集聚等外部因素所致。这恰恰是社会流动性下降、利益板结、阶层固化的根结。对年轻人和新市民来说，要么勒紧裤带攒首付买房，要么直接躺平了。

04.

房价越上涨，上面的问题就越严重。疫情后，出现了新一轮房价上涨，奢侈品大卖，消费屡提不振。这让管理层认识到了这一问题的严重性：财富如此的流动格局下，社会阶层和结构趋于固化，而个体努力、科学发明和勤劳致富的风气渐行渐远，整个社会创新动力、公平竞争机制日益弱化。

目前，国际上普遍存在的调节个人收入差距的“四大利器”，个人所得税、资本利得税、遗产税和不动产税，在我国基本缺失（个税基本上是“工薪税”）。通过房产税来调节收入差距，已经形成了共识，也是倒逼的结果。

在共同富裕的新发展格局下，这种调节更具有现实的意义。 推出房产税，就是要站在客观对待过去几十年“房地产造富”产生的分化、板结、固化等问题之严重的角度来看待。业主缴纳房产税，既能让自己居住的更舒服，自己的房产保值增值，还能让公共服务配置滞后的社区也能获得发展，从而创造大家共享城市化发展红利的新格局。

征税房产税，还要站在给全体社会成员传达正确的财富观、个人机会均等、自由流动、共享红利、激励个体努力工作等正面信号来看待。唯此，财富创造的势能才能不断拔高、个体坐享其成的懒惰风气才会受唾弃，个体努力和竞争使社会财富水平不断增长的渠道才永续畅通。 缴纳的房产税，可以在个税前扣除。另外，保有环节加税了，抑制住了房价上涨预期和炒房的风气，交易环节就可以减税了，比如下调和取消二手房交易增值税。这样，目前由于高房价、高税费而循环链条重的二手房，就可以转起来了。

由此，新房市场也能被激活，毕竟换房需求才是主力。 有增有减、简并优化，以税收改革理顺行业链条，掰正当下房地产行业和市场运行扭曲的局面，这就是房地产税改革，而不仅仅是保有环节的房产税改革，也是管理层对这一轮试点的最大厚望。

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