政策风暴来袭，资金全面收紧，集中放量供地…事关楼市的三大要素——政策、资金和土地，全面形成了监管闭环！

房价高位需要消化，购房人气开始冷淡，可以预判的是，接下来热点城市的楼市正在迎来横盘期，城市新的轮动周期开启。如此形势之下，产生新机会的城市是哪里？

01.试探楼市松绑

南昌为何明知故犯？

先说南昌，松绑政策“一日游”不说，还被列为了重点监测城市，甚至沦为笑柄，确实比较难堪。但是，南昌也没办法，确实挺冤的。

有媒体说，南昌不懂得国家城镇化政策的精髓，那也就罢了，难道连学习南京、广州等，放开入户政策，抄抄他们的作业，也不会吗？

其实不然，当下各地调控，都在抄作业，南昌不比别人差。早在去年4月，江西就全面放开了城镇落户条件，取消城市落户限制。而且，江西引人，那真的是诚意满满，租房都可以落户。

照理说，全省放开落户，“全省独大”的南昌，最最受益，楼市自然会迎来一波行情。

但是，夹在长三角、珠三角、大武汉这三个虹吸能力极强的都市圈中间，江西的存在感差，人口净流出。疫情后，多数城市楼市明显反弹，2020年的销售规模比2019年还要好。但南昌2020年的新房销售却真的不咋地，二手房也下跌20%。

这样看来，南昌人才引进上，也没落实得多好。 不过，2020年南昌的地卖得不错。据江西土拍网统计，2020年南昌市（含赣江新区、不含安义、进贤）共成交123宗经营性用地，同比上涨124.49%；土地出让金641.8亿元，同比上涨76.79%，创下近8年新高。

大家觉得很奇怪，楼市不太好，为啥土地市场好呢？ 显然，2020年南昌地方这方面很用心。纾困政策不断（比如南昌放开公积金二套），规划大南昌都市圈，国家货币相对宽松等利好下，一线城市涨起来了，强二线跟着涨（成都、西安、济南等），弱二线的行情马上就来，因此当然需要提前储备土地了。

估计，为了激励开发商拿地，南昌方面画了不少蓝图，拍了不少胸脯。 而且，根据江西的“十四五”规划，要实施强省会战略，做强做优大南昌都市圈，加快提升其对全省的辐射带动力，重点推动基础设施、产业发展、公共服务、要素市场和生态环境一体化。

南昌独大，上面这些都是南昌的任务，任何一项都得花钱，钱从哪来，就得从楼市。

02.忽视“城镇化”

只发展楼市是“耍流氓”！

总之，不是不想搞“城镇化”（松绑落户、吸引人才），而是臣妾做不到。看着周边的几个都市圈，人口流入、楼市繁荣、产业兴旺，都挺嗨的。南昌也着急啊！既然找不到外来人口，只能在省内解决办法了。

所以，南昌不得不抱着侥幸心理，祭出这个刺激楼市的政策。 对地产的依赖，这是各地客观的事实，不唯独南昌。怎么办？国家开出的城镇化药方是标本兼治。人口、城镇化、房地产、产业协同发展。

比如，广州外围7区放松落户、南京外围4区放松落户、上海发展五大新城等，都是这样的思路。有了人、规划了新城和产业，地产就有需求，这就是健康的。 楼市不发展，搞都市圈、新城规划、城镇化、产业配套等等，都是空话。

所以，凡是与人口导入、新区发展、产业规划结合起来的“楼市政策”，都是被默认的，即便夹带一些私货，也是认可的。

因为，增量红利已经过去了，当下我们做改革，任何蓝图的推进，都是有成本的。 国家提出，“在多重目标中寻求动态平衡”，就是这个道理。

你可以说没有办法，也可以说，这是治理智慧。但是，如果只有楼市发展，没有人口导入、产业落地，这种模式是绝对不允许的。是否记得，上一次省级政府约谈城市，就是去年疫情最严重的2月份，河南省政府约谈驻马店。

 

03.弱二线上涨停滞

全国性的横盘期到来！

对比来看，形势很明了。说了不刺激，就是不刺激，绝对不刺激，即便疫情大敌当前，也不例外。 但是，依赖和刺激，这是两回事。这绝不是文字游戏、绝不是狡辩。依赖楼市，这当然不好，但这是客观事实，要长期内解决。

若能将地产的功能发挥到位，这个依赖是好是坏，还要辩证地看待，这就是当下管理层对楼市的态度。但如果赤裸裸刺激地产，这是绝不允许的。

我大体了解了一下，“都市圈”框架下“强省会”战略，发现不仅江西在搞，贵州、山东、河北、山西、新疆、宁夏等都在搞。

大家面临的问题是一样一样的，上述省份的省会城市都在盯着。如果，大南昌都市圈“购房同权”得逞了，估计一大批城市会效仿，楼市就会演绎上一轮的走势。

也就是，一线涨完，强二线涨，然后南昌等弱二线涨，最后全国涨。

 

还有一个大招开始落地了，就是土地出让“两个集中”。前天，广州市公布出让48宗国有建设用地，总占地面积超393万平方米，总建筑面积近928.5万平方米，该批地块计划于下个月集中出让。

值得注意的是，这48宗地块起拍总价超过901亿元，相当于广州去年卖地收入的35%。 据统计，广州2020年出让宅地共85宗，此次出让就达到48宗，此次集中供地力度之大，可见一斑！

2020年，广州房价上涨快，很大程度上是高价地或地王多，有的甚至是专门拿出来激励楼市用的。比如，天河东奥体公园北侧地块（楼面价5.1万）、城投越秀南地块（楼面价6.4万）、保利新港西路地块（楼面积5.1万元）、南沙连续诞生三宗地王（目前最高楼面价2.7万）。

 

现在，越秀、海珠、天河，“10万+”新楼盘非常多。而在2020年之前，只有珠江新城个别楼盘达到“10万+”。原因之一，就是地王带动的。今年，供地多了，地王效应就小了，地价对房价的拉动明显减弱。

所以，叫停南昌新政，土地出让“两个集中”政策，加上昨天两部委的经营贷新规，房贷额度收紧等，可以判断，去年由深圳开启、上海接续，蔓延至热点二线（成都、西安）、都市圈（无锡、宁波、东莞等）的楼市回升，到此为止了。
 

04.未来强省会的“南昌们”

或引领新一轮周期

其实，横盘是个好事情，把这几年涨上去的，在高位上消化一下。也让大家冷静观察一下，这些涨上来的，特别是“10万+”的，是不是值这个钱。这几年，自打“三稳”成为楼市的顶层设计、长效机制目标后，楼市告别了“小周期”，转向了“涨一年、横盘两年”的螺旋走势。

2月中旬，我到广州金融城某盘踩盘，当我表示不打算诚意登记时，开发商营销高傲的很。言下之意，爱买不买。

但时隔一个月之后，小伙子频频发微信，请示问好，说有内部房源，原价6万，现在5.5万-5.8万了。春江水暖鸭先知，网红的金融城都这样了，楼市高位横盘时代来了。

 

这里提醒一下，这一轮高位横盘，检验什么呢？就是过去几年抢人大战，现在是不是转化为购买力了。

是骡子是马，要拿出来溜溜。大家想想，当上海的临港、外围的五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）都要抢人了，当广州、南京外围松绑了落户，我们就知道，即便是热点城市，也不容易。

不要笑话南昌，凡是热点都市圈惠及不到的省份，都在搞“强省会”。要记住一点，省会搞不好，这些省份在区域竞争中就没落下去了。未来，必然还会举全省之力，建设省会强市，资源会大规模投入，省内人口集中省会，这些省会楼市的未来不会差。

没有成为这一轮热点，恰恰迎来低位优势。以南昌为例，2020年全国热点城市房价都在涨，但南昌的房价却在下跌。

 

南昌房价走势

类似南昌这样的城市，全省在发力、南昌也在发力，是不是下一轮的热点之一呢？我们拭目以待吧！

2021-2022年的横盘期已到来，抢人大战未转化为有效购买力的，要裸泳了，这一轮没怎么上涨的，大家可以关注一下。所以，不要笑话南昌，看看南昌的房价走势，再说吧！