作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

前一篇文章《 楼市将进入新时代？广州史诗级土拍的背后信息解读！ 》中我们解读了广州供地的状况，很多业内朋友对此进行了更深入的咨询。今天，结合重庆、无锡等地的情况，再给大家做一个解读！

01 几个城市集中供地呈现的特点及原因

主要呈现出两大特点：

一是 中心区、热点地区（比如广州南沙新区、重庆两江新区）高地价、高溢价率，外围区域底价成交或遇冷。

中心区高溢价、高地价，外围遇冷或底价成交，这应该是常态了。但差距从来没有这么大。以广州为例，这次土拍，中心区地块纷纷探顶至45%的溢价率，并触及地价最高限制。而外围区域，基本都是底价成交，6宗地流拍。如果没有国企托底的话，估计流拍更严重。

二是 中心区地块低密度成主流，比如广州白云金沙洲地块、黄埔科学城地块，都是低容积率的；重庆中心城区几块地，容积率都在2以下。

出现这种情况，主要原因如下：

第一方面是， 2020年中心区房价上涨快，豪宅卖得最好，越来越豪宅化，产品溢价能力很强。开发商自然就想拿这种地，于是就造成了大家都来抢的局面，结果就是，地价迅速冲顶，进入竞配建或摇号环节。

第二方面是， 中心区都想打造商务区，招商引资都往“高大上”的新兴产业靠，房地产自然就要向精品项目靠拢。 2020年的楼市，一个很大的变化，就是中心区越贵的项目，卖得越好，这对各区政府的刺激太大了，我一定要把品质做上去。

另外一方面是， 中心区都在竞争人才，特别是高等级人才。 在很多人眼里，没有高品质的地产项目，怎么能吸引来高等级的人才呢？经过2020年，资产进一步开始分化，在富人的追逐下，即便是豪宅项目，也要分出个“一般豪宅”和“顶级豪宅”的三六九等。于是，中心区的项目都在攀比，似乎要证明，我才是顶豪。这种渲染，对资金和人才的集聚，有很大的广告效应。

所以，广州的中心城区，“10万+”的项目一下子多了起来。 从过去的珠江新城一枝独秀，蔓延到东风东路、滨江东路、天河公园、金融城（西边）、琶洲，都在越秀、海珠、天河这几个中心城区。媒体和业内如数家珍，这几个板块，似乎也成了群体分化、身份认同的标识符。

02 趋势：中心区豪宅化，刚需刚改挤压外溢

既然中心区豪宅化了，未来可能还要更加豪宅， 刚需和一般改善怎么办？那就只能往外走了。其实，这个趋势在2020年就很清晰了。进入2021年，广州中心区域房价普遍探至“6万+以上”（除极少数老破小），这是从来没有的新高度。 这个尴尬的局面下，刚需和刚改只能往外走了。

这个还不是广州一家的趋势。

中心区豪宅化，这是热点城市的普遍趋势，刚需和刚改被迫往外走，也是热点城市的共性了。比如，上海外围的五大新城，南京外围四个区，成都天府新区等等，近期的购房政策，也顺应趋势，都无一例外地松绑了限购。特别是针对新入户的人，都在鼓励到外围买房。 同时，规划红利也在向外围走，轨道交通也都往外围修建，自然也就引导产业和人口向外走。

所以，当中心区“越来越豪”了，而外围大规模供地，极度挤压地价，并在住房海量供应上挤压房价。 未来，不管是北上广，还是重庆、杭州等，购房需求往哪走？只能往外围走！ 而且，低房价、轨道交通、名校设分校、产业布局等，合起来铸造出一个无形的巨大磁石，让需求向外。

对于这个趋势，我们不得不跟从；对于这个力量，不得不屈从。当然，引导购房需求往外走，本身也是楼市调控的一盘棋。上面要“稳地价、稳房价、稳预期”，下面“要空间、要发展、要财政”。

结合在一起，就形成了新的调控思路： 中心区高房价，保持其原样，搁置冷处理，而增量规划转移到外围，将需求导出去。

多么聪明的一招！

03 现在设“地价上限”，未来会限房价吗？

可能你要问了，未来会不会限价，导致这些高价地比较麻烦，比如领不到预售证、预售价格被砍一刀，或地王等着解套等等，或“双合同”、“茶水费”大行其道，老百姓受损害，行业乱象频繁，开发商也难受。

有这个可能的。 因为，此轮集中供地，还有一个共性就是“地价上限”。比如，北京第一轮土拍的29宗地，全部设立了“地价上限”；上海土拍设涨停板，最高报价一般限定为起始价的1.1倍。广州也是一样的。那么，设这个地价上限的目的是什么？

毫无疑问，就是限房价。 不限地价，限房价，有点耍赖。上一轮限价不得不退出，就是这个道理。这次吸取教训，先从源头上把地价控住，这样就可以限制后端的房价了。而且，这也是国家推出“两个集中”的目的之一。你会感到疑惑，既然要限房价，为啥地方还敢出高价地？

从发展的角度看，没有一个地方，不想出高价地。这就是上下的矛盾了。 如此说来，这一次集中供地，从长效机制的角度看，貌似并不完美。 不过，仔细一想也合理，这次集中供地，只是一次实验，后续会对规则进行完善。但不管如何，把地价限制住了，未来要限房价，理由那是gang gang的。

昨天，东莞出了新的限价政策。给大家看看，有多严格。

l 不能涨价： 去年，前后批次的新房，在片区均价基础上，还可以涨价10%，现在不行了。

l 制定合理价格： 开发商要在合理成本+合理利润的基础上，计算合理价格，通过了审核以后，每次申报的新房均价，都不能超过这个价格。

l 新项目只能涨3%，且不能超过合理价格 ：新项目调价周期，从半年延长至一年，涨幅不超过3%，且不能超过合理价格。

东莞都这么严格了，其他城市不可能不严。而且，丑话已说在前面，是你非要拼死拼活冲进去的。当然，地价整体没有被爆炒，基本没有出现面粉贵过面包的情况。 未来的可能情形是， 政府限价，给一个合理的涨幅（3%-5%），开发商获得一定利润，中心区继续高房价、豪宅化。

04 开发商还疯狂拿地，房价真的能降吗？

为啥开发商还要这么疯狂拿地？

一是，去年楼市火，今年一季度还挺热，3月新房交易创新高，顺势而为；

二是，热点城市卖得没房子了，要补库存；

三是，龙头开发商有钱；

四是，地方政府极度缺钱；

五是，赌……

在多方利益和诉求要协调的情况下，目前的结果不完美，但可接受：

一是， 地价没有超过房价，土地端导致的楼市火爆，缓解了很多。

二是， 尽管中心区高地价，但开发商配建了很多公租房、人才房，也算是补偿吧！你想想，这个年头，干啥都得有成本。总不能，既控制住了地价，又建设了大批保障房，还能给地方库房添了银子。天下哪有这种好事情！

三是， 楼市高举高打，高位上获得暂时的喘息和平衡，上下游都能带动，内需还能活跃，热点城市的地铁能继续增加里程，大家的绩效还能发的出来。已经很不错了。

四是， 大规模供地，总体地价涨幅下降，外围地价平稳，对刚需是好事情，总比2020年那种暴涨好多了。

再想想隔壁的印度，我们是多么的幸福。

最后，祝大家五一愉快，5天回来后，继续干活儿！