财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 五一特辑 | 深度解读!批量供地能降低房价吗?

五一特辑 | 深度解读!批量供地能降低房价吗?

作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

 

 

前一篇文章《 楼市将进入新时代?广州史诗级土拍的背后信息解读! 》中我们解读了广州供地的状况,很多业内朋友对此进行了更深入的咨询。今天,结合重庆、无锡等地的情况,再给大家做一个解读!

 

01 几个城市集中供地呈现的特点及原因

 

主要呈现出两大特点:

一是 中心区、热点地区(比如广州南沙新区、重庆两江新区)高地价、高溢价率,外围区域底价成交或遇冷。

中心区高溢价、高地价,外围遇冷或底价成交,这应该是常态了。但差距从来没有这么大。以广州为例,这次土拍,中心区地块纷纷探顶至45%的溢价率,并触及地价最高限制。而外围区域,基本都是底价成交,6宗地流拍。如果没有国企托底的话,估计流拍更严重。

二是 中心区地块低密度成主流,比如广州白云金沙洲地块、黄埔科学城地块,都是低容积率的;重庆中心城区几块地,容积率都在2以下。

 

出现这种情况,主要原因如下:

第一方面是, 2020年中心区房价上涨快,豪宅卖得最好,越来越豪宅化,产品溢价能力很强。开发商自然就想拿这种地,于是就造成了大家都来抢的局面,结果就是,地价迅速冲顶,进入竞配建或摇号环节。

第二方面是, 中心区都想打造商务区,招商引资都往“高大上”的新兴产业靠,房地产自然就要向精品项目靠拢。 2020年的楼市,一个很大的变化,就是中心区越贵的项目,卖得越好,这对各区政府的刺激太大了,我一定要把品质做上去。

另外一方面是, 中心区都在竞争人才,特别是高等级人才。 在很多人眼里,没有高品质的地产项目,怎么能吸引来高等级的人才呢?经过2020年,资产进一步开始分化,在富人的追逐下,即便是豪宅项目,也要分出个“一般豪宅”和“顶级豪宅”的三六九等。于是,中心区的项目都在攀比,似乎要证明,我才是顶豪。这种渲染,对资金和人才的集聚,有很大的广告效应。

所以,广州的中心城区,“10万+”的项目一下子多了起来。 从过去的珠江新城一枝独秀,蔓延到东风东路、滨江东路、天河公园、金融城(西边)、琶洲,都在越秀、海珠、天河这几个中心城区。媒体和业内如数家珍,这几个板块,似乎也成了群体分化、身份认同的标识符。

 

02 趋势:中心区豪宅化,刚需刚改挤压外溢

 

既然中心区豪宅化了,未来可能还要更加豪宅, 刚需和一般改善怎么办?那就只能往外走了。其实,这个趋势在2020年就很清晰了。进入2021年,广州中心区域房价普遍探至“6万+以上”(除极少数老破小),这是从来没有的新高度。 这个尴尬的局面下,刚需和刚改只能往外走了。

这个还不是广州一家的趋势。

中心区豪宅化,这是热点城市的普遍趋势,刚需和刚改被迫往外走,也是热点城市的共性了。比如,上海外围的五大新城,南京外围四个区,成都天府新区等等,近期的购房政策,也顺应趋势,都无一例外地松绑了限购。特别是针对新入户的人,都在鼓励到外围买房。 同时,规划红利也在向外围走,轨道交通也都往外围修建,自然也就引导产业和人口向外走。

所以,当中心区“越来越豪”了,而外围大规模供地,极度挤压地价,并在住房海量供应上挤压房价。 未来,不管是北上广,还是重庆、杭州等,购房需求往哪走?只能往外围走! 而且,低房价、轨道交通、名校设分校、产业布局等,合起来铸造出一个无形的巨大磁石,让需求向外。

对于这个趋势,我们不得不跟从;对于这个力量,不得不屈从。当然,引导购房需求往外走,本身也是楼市调控的一盘棋。上面要“稳地价、稳房价、稳预期”,下面“要空间、要发展、要财政”。

结合在一起,就形成了新的调控思路: 中心区高房价,保持其原样,搁置冷处理,而增量规划转移到外围,将需求导出去。

多么聪明的一招!

 

03 现在设“地价上限”,未来会限房价吗?

 

可能你要问了,未来会不会限价,导致这些高价地比较麻烦,比如领不到预售证、预售价格被砍一刀,或地王等着解套等等,或“双合同”、“茶水费”大行其道,老百姓受损害,行业乱象频繁,开发商也难受。

有这个可能的。 因为,此轮集中供地,还有一个共性就是“地价上限”。比如,北京第一轮土拍的29宗地,全部设立了“地价上限”;上海土拍设涨停板,最高报价一般限定为起始价的1.1倍。广州也是一样的。那么,设这个地价上限的目的是什么?

毫无疑问,就是限房价。 不限地价,限房价,有点耍赖。上一轮限价不得不退出,就是这个道理。这次吸取教训,先从源头上把地价控住,这样就可以限制后端的房价了。而且,这也是国家推出“两个集中”的目的之一。你会感到疑惑,既然要限房价,为啥地方还敢出高价地?

从发展的角度看,没有一个地方,不想出高价地。这就是上下的矛盾了。 如此说来,这一次集中供地,从长效机制的角度看,貌似并不完美。 不过,仔细一想也合理,这次集中供地,只是一次实验,后续会对规则进行完善。但不管如何,把地价限制住了,未来要限房价,理由那是gang gang的。

 

昨天,东莞出了新的限价政策。给大家看看,有多严格。

l 不能涨价: 去年,前后批次的新房,在片区均价基础上,还可以涨价10%,现在不行了。

l 制定合理价格: 开发商要在合理成本+合理利润的基础上,计算合理价格,通过了审核以后,每次申报的新房均价,都不能超过这个价格。

l 新项目只能涨3%,且不能超过合理价格 :新项目调价周期,从半年延长至一年,涨幅不超过3%,且不能超过合理价格。

东莞都这么严格了,其他城市不可能不严。而且,丑话已说在前面,是你非要拼死拼活冲进去的。当然,地价整体没有被爆炒,基本没有出现面粉贵过面包的情况。 未来的可能情形是, 政府限价,给一个合理的涨幅(3%-5%),开发商获得一定利润,中心区继续高房价、豪宅化。

 

04 开发商还疯狂拿地,房价真的能降吗?

 

为啥开发商还要这么疯狂拿地?

一是,去年楼市火,今年一季度还挺热,3月新房交易创新高,顺势而为;

二是,热点城市卖得没房子了,要补库存;

三是,龙头开发商有钱;

四是,地方政府极度缺钱;

五是,赌……

 

在多方利益和诉求要协调的情况下,目前的结果不完美,但可接受:

 

一是, 地价没有超过房价,土地端导致的楼市火爆,缓解了很多。

二是, 尽管中心区高地价,但开发商配建了很多公租房、人才房,也算是补偿吧!你想想,这个年头,干啥都得有成本。总不能,既控制住了地价,又建设了大批保障房,还能给地方库房添了银子。天下哪有这种好事情!

三是, 楼市高举高打,高位上获得暂时的喘息和平衡,上下游都能带动,内需还能活跃,热点城市的地铁能继续增加里程,大家的绩效还能发的出来。已经很不错了。

四是, 大规模供地,总体地价涨幅下降,外围地价平稳,对刚需是好事情,总比2020年那种暴涨好多了。

 

再想想隔壁的印度,我们是多么的幸福。

最后,祝大家五一愉快,5天回来后,继续干活儿!

 



推荐 2