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当红的南沙楼市,有一个板块正在崛起

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.

昨天,广州南沙湾出让了一宗住宅用地(2020NJY-18),位于南沙湾片区环市大道南南侧、海港大道西侧地块。

 

南沙区国企——南沙城投以底价1.92亿元拿下就,折合楼面价9460/㎡。对于热的发烫的南沙湾,今年8月以来,楼面价不断被刷新,已突破2万元,楼面价1.5-2万的地块已出让了5宗,而这宗地的楼面价不到1万元,怎么这么便宜?三个独特的原因,对南沙楼市会影响深远。

 

n  60%物业定向销售给南沙科学城引进人才,房价只要1.8。前半句不是重点,因为近期南沙湾出让的地块,很多要配建人才住房。后半句才是关键,房价只要1.8万元。周围在售的新房价格基本在3万元以上。据说近日星河山海湾挂出的一套二手房源,价格到4万了。

没有比较就没有伤害。首筑花园,大家知道吧!作为南沙首个共有产权住房试点项目,位于明珠湾珠江东组团,主要吸引高端商业进驻以及高净值人才落户,针对区域内重点发展领域紧缺型人才及港澳青年等。够高端吧,但销售价格定在多少呢?2万元。

 

除了并不算低的售价,这个共有产权住房,流转上还受限制:购房人自核准产权登记之日起未满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年而未满8年的,想流转的话,政府回购。超过8年了,购房人才能自由上市流转。但是,上面说的这个人才住房,销售转让政策由南沙区政府相关主管部门制定。我觉得,应该不会像共有产权那样,约束那么大!

 

n  占比60%的人才房销售完之前,剩下40%的开发商自由销售物业,不得出售。是不是很苛刻呢?确实苛刻。必须要把南沙科学城需要的人才引进来,并保障他们的买房需求。卖完以后,开发商才能自由销售剩下40%的物业。目的是,人才要引进来、真正保障人才的住房需求。不能房子卖完了,开发商撤了,人才房的配套没着落。

 

n  人才房和配套同步落地,装修标准不低于共有产权房。南沙科学城人才引进居住用途物业,需与本合同项下首期工程同步建设、同步验收、同步交付使用;该居住用途物业的位置、户型套数等需在报建(建筑工程设计方案审查、建设工程规划许可证)前取得南沙开发区管委会相关部门的同意,装修标准不得低于南沙区第一批共有产权住房的装修标准。

 

什么意思呢?就是针对人才确定的公共服务配套,要与房子一起规划、建设、验收和交付。

 

2.

可见,南沙湾这个项目,真正落实对南沙科学城的支持。南沙科学城,是对标广州科学城,与中国科学院一起打造的南沙“科创高地”,中科院在广州的科研院所和创新资源都将集聚南沙。为了吸引国内这些一流的人才,住房建设、公共配套,也将是一流的,解决科研人员的后顾之忧。

 

同时,以南沙湾为开发为标志,南沙新区开发,一直贯彻“产城融合”、“职住平衡”的理念,这是国家对于新区开发最新的指示。一定要实现“产业-城市-住房”同步发展、融合发展,而不是像过去那样,先有房子,后有城区,最后有产业。结果就是,只有100%的房子、50%的城区,产业落地可能还没有30%。到了最后,就演化为房地产的盛宴了以及空城的结局。

 

8月以来,南沙最热的地方,就是南沙湾。回顾南沙8月份以来出让的5地块,基本都是要配建人才住房或自持租赁的.同时,南沙政策自主,在广州率先搞共有产权住房,人才住房上也是创新不断。比如,这一宗地对人才超低限价、定向扶持南沙科学城人才,且要求一切“优先人才”。

 

彰显南沙正在打造南沙特色的住房体系,即“人才租赁-共有产权-人才销售房”,建立全方位保障人才的住房制度。这样,商品房部分的地价,再高一点,也没太大关系,反而因人才涌入提高了购买力。因为,商品房发展了,人才房才有保障的资本,人才得到保障,商品房市场更有未来。

 

3.

这几年,广州的南沙和黄埔是产业发展重镇,但黄埔在先进制造业规划、落地上一直领先。南沙的定位很宏伟、地位特别傲娇,但产业落地一直比较慢。前几年,在产业发展、城区面貌打造上,一直被黄埔压着,而人口“不达标”也被屡屡诟病。但是,2019年大湾区规划纲要发布,2020年大湾区城际铁路规划发布后,作为湾区当仁不让的核心,南沙各项产业加速落地。

 

可见,不是默默无闻,而是时机未到!

 

南沙坊间有言,“先有南沙湾,后有南沙区”。南沙湾是南沙发展最早的区域,处于珠江主入海口位置,南沙湾定位为粤港澳大湾区创新先行区、海上门户、广州国际海洋文体休闲中心。规划人口24万人,城市建设用地面积1804.68公顷,乃名副其实的副中心建设的“排头兵”。

 

4.

更加值得一提的是,南沙在集聚人口上,也迈出了一大步

 

近期,南沙区人社局正式发布了《关于南沙区2020年度使用总量控制类指标引进人才入户的申报通知》(以下简称《通知》)。《通知》显示,符合重点税源企业、招商类企业等11类情况之一的住所地址在南沙区的用人单位,其符合具有大专以上学历等条件员工可申请落户南沙。

 

南沙是广州功能区人才政策最宽松的。

你可能认为,抢人“没底线”,但事实绝非如此。人口红利减少、老龄化来临、人口向都市圈涌入。未来,有人就有一切,留得青山在就不愁没柴烧,从“抢人才”降维到“抢人口”,这是必然的。去年以来,相继有石家庄、西安、南昌启动了落户“零门槛”,云南启动全省落户零门槛。

 

最近,福州发布《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》:明确不设学历、年龄、就业创业限制,外省市人员均可申请在福州落户,六县(市)、长乐区人员均可申请在五城区落户。

你看,连福州这样的东部发达省份的省会,都实现落户“零门槛”,南沙降至大专并没有什么大碍。再说,今年杭州的人才门槛也降至大专了。总结一下,有了高端的规划,以低房价、完善的配套吸引人才,建立“人才租赁-共有产权-人才销售房”的立体式、全方位的住房体系。

 

同时,有最完善的教育、医疗配套,交通不仅与广州高效连接,而且与湾区14城都在100公里的交通距离。再加上,力度很大的人口集聚政策,就实现了人口人才、产业、交通和配套、区域开发的联动。这样,商品房价格就可以放开了,商品房价格也有了未来预期的支撑,这就是良性循环。所以,看好南沙、更看好南沙湾。



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