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原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

近期,广州“桥中房”问题上了热搜,引发争议。热议分为两派,一派秉持“政府尊重产权,城市文明守法,双方对等谈判”的观点,另一派秉持“漫天要价不得,做最强钉子户,落得共输结局”。我觉得,两方观点都对。甫一听到这则消息,我脑海中首先想到的是,东京成田机场的“钉子户”,与广州“桥中房”的“钉子户”(是否是“钉子户”要商榷)的情况类似。

成田机场的钉子户之一,已年届七十的市东孝雄表示,他这辈子最大的愿望,就是继续在这片土地上劳作、种有机蔬菜。如果土地变了,那蔬菜就不是原来的蔬菜了。尽管外人看来,机场周边可能不是搞有机农业的理想地点,但这是我祖辈留下来的地盘,我对它有深厚的感情,这个理由够强大了,足可以把所有批评“钉子户”不顾全大局的所谓道德制高点,击的粉碎。大道自然,几十年里,成田机场晚上都不敢起飞降落,就怕打扰钉子户们睡觉。

广州“桥中房”案例也是如此,政府提供了货币补偿、置换房源等多种补偿方式供业主参考,但近10年来有两处房子的置换方案,业主都不满意。业主说“如果政府不征收的话,我也没问题”。可见,就如成田机场钉子户,业主祖祖辈辈在这里住了很多年,这是他的家。表面看,貌似双输,但恰恰是社会效益的最大化,因为业主的体验才是衡量公共政策的准绳。

记得10几年前,中部某大省省会房管局来深圳学习,我和他讲,贵市房屋拆迁进度很快啊!对方说,工作效率强,断水断电断气,这是常规做法。这要还不行的话,就得用特别手段了。比如,拆迁户如果有小孩、直系亲属在政府、事业单位或国企上班,就告诉他的小孩,从现在起,你别来上班了,什么时候你家愿意拆迁了、接受拆迁方案了,你再回来上班吧!

听得我是一头冷汗、寒毛直竖。表面上报道,拆迁顺利、被拆迁户获得安置,但背后有多少怨言、多少强拆、多少不公平呢?所以,广州“桥中房”,这是拆与不拆谈判的最佳结果。成田机场飞机起飞,要照顾钉子户的感受,广州也一样,桥下为该住户保留了出入通道。要记得,告别大拆大建,《民法典》保障居住权,以后类似广州“桥中房”的案例,还会出现的。

上面讲的这些,其实其他人或多或少都讲了,这里笔者想谈一点新的,就是“拆迁致富”一去不复返。大家想一下,如果社会上没有拆迁一夜暴富的屡屡报道和现实案例,估计广州“桥中房”业主不会要价太高,这10年里两个置换的房子,应该会得到业主的认可的。不能说,业主有绝对拆迁暴富的谋划,但多少有点种心理。你想,那个40平米的能置换到什么好房子?

这个案例,背后有个非常明显的趋势,就是“拆迁致富”一去不复返了。目前,广州黄埔区茅岗村是广州最大的拆迁项目之一,毗邻广州第二CBD鱼珠,周边商品房价格高达4-5万元。笔者女儿的同班同学,他的妈妈、姥姥是这个村的老住户了。笔者咨询他妈妈,你家赚大发了。其母一脸无辜地说,“很多人都这样说,总共就赔偿了2套,与原来的面积一样的”。

现实中,确有拆迁暴富,此前笔者在深圳工作,经常听说,岗厦村、大冲村、白石洲村等,任何一个村拆迁,都诞生十几位千万级,甚至亿万级富豪。全国这样的很少,也有特殊性,深圳城市化太快,对农民市民化不足,只好“种房子”,赶上出口制造业和城市化大发展,可以说,深圳的农民“拆迁暴富”的绝对不少,但在广州,除珠江新城外,其他案例非常少。

未来,这样的案例更少了。一来,房价涨幅减缓了,过去拆迁暴富,背后是房地产全单照买了,但现在房价涨幅小了,无法买单了;二来,拆迁暴富是非常坏的社会效应,它会拉高房价、抬高后面拆迁户的胃口,助长不劳而获的社会风气,最终是全社会买单,必须要割掉这个毒瘤;三来,整个社会进入存量时代了,必须要降成本,让更多的新市民进入,才能实现市场“内循环”。

一拆致富,从而走上人生的辉煌,这个极其不合理的现象,是那个草莽时代或野蛮生长时代的产物。记住,在那个时代获得拆迁暴富的,是极少数,数量和中彩票的人数差不多。未来,如果你不愿意拆,或漫天要价,那就别拆了,规则很清楚。讲真的,钉子户就别死扛了,因为死扛也没用。认清形势,自己的房子值多少钱,数据很透明,不要不切实际,错过安居的机会。

另外,经过这次曝光,大概率政府会加速这个问题的解决路径,即“桥中房”拆迁后二次施工,回填大桥路面。其实,从现场看,“桥中房”在路中间的设计思路,已经预留了二次施工的空间。广州80%的新房供应在外围,而就业机会却在包含海珠在内的中心区,未来中心区拥堵状况与日俱增,特别是类似海珠、越秀、荔湾等老城区,以旧改推动空间腾挪将是长期趋势。

规划思路就是精细化的老旧小区改造,广州是老旧小区改造的试点城市,老城区公共服务密集,特别是华南最优的中小学校、高校、中山医的几个知名医院,省级、市级机关事业单位布局多,房价较高(普遍在6-10万),但楼龄普遍较长。打通交通毛细血管、推进绣花式的精细化“微改造”,促进交通和物流大循环,将是广州主城区旧改的逻辑。这其中,类似“桥中房”的拆迁还会上演,但量会比较少,无法以地产开发买单,博弈会继续存在。

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李宇嘉

李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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