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原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

深圳楼市调控出炉了,解读如下:

一、政策力度超出了预期,比如限购。这反映了,管理层对深圳楼市调控现状、调控绩效,房地产市场运行是不满的。所以,此次调控某种程度上是倒逼的,让深圳学习一下长沙,是如何做到“强力调控、经济发展、城市转型、人口流入、民生幸福”能同步推进的。深圳是先行示范区、标杆城市,在城市管理、行业管理上,必须要有统筹考虑,要有智慧和前瞻性。

二、限购力度超预期,但精准打击投资炒作。深圳落户门槛低,人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好,叠加疫后货币超发,带来的就是落户炒房(包括中介协助假结婚)、新深圳人提前买房、炒房等。此次,购房要3年落户、3年社保,基本上堵住了炒房。不过,这个“3年落户+3年社保”的组合,比长沙要狠,这略微超出预期,反映了上面讲的,政策是倒逼的。同时,限购政策力度大,也彰显了,深圳房价暴力上涨,是对“房住不炒”的违背,这是不能容忍的。

三、离婚炒房的漏洞,彻底被堵住了。2018年“7.31”调控时,对离婚炒房的,仅做杠杆限制,但也有很多漏洞钻。但凡在深圳长期工作居住的人,都知道,离婚炒房,在深圳居民眼里,就是家常便饭。特别是,在近两年“新房打新”和炒房创富的刺激下,深圳离婚潮愈演愈烈,有钱人能离得离婚了。这次,直接在购房资格上做限制,彻底堵住了漏洞,未来假离婚没有激励了,也可为精准调控。

四、差别化住房信贷有保有压。纯粹的首套购房,这是要保护的,也是历次房价上涨最受伤的。所以,此次政策仍旧坚持3成首付。二套房,依然坚持部分“认房又认贷”的举措。这要比2013年启动(2015年退出)的完全的“认房又认贷”(只要有贷款记录就算第二套房购置),力度低了很多。

这反映了,一方面,政府还是希望保护改善性需求,希望楼市交易能活跃起来,保持一定体量。因为,房价涨到这个份上,购买力的主力就是换房需求了。如果没有了换房和改善,深圳以二手房为主导的楼市交易、城市更新大规模放量,整个市场的循环,会受到相当大的影响。要记住,深圳是个金融资产规模极为庞大的城市,这背后很大程度上,就是楼市。

此外,真正的二套房政策(有一套房的家庭,再买一套)依旧未变,仍是7成,也反映了上述思路,保护换房需求。此外,对普通和非普通住房,做差别化信贷,非普通住房首付比例明显提升,这对于近期学位房高价、南山、宝安中心区等高价盘暴力护盘、集体拉升的炒作,是有很大抑制作用的。

五、部分恢复豪宅税。早知如此,何必当初。这反映了政策上的不成熟、前瞻性和统筹性不够。去年“双十一”,深圳豪宅税废了,结果把房价拉高到这个程度。现在,再恢复起来,尽管这中间有去年下半年“稳增长”的考虑。但政策的严肃性何在?当时,完全可以通过限购端做长沙式的跟进(1年落户+1年社保),对冲豪宅税取消的影响,但可惜的是,深圳没做到。

当然,担心豪宅税恢复造成大起大落,此次只是部分恢复。750万全市一刀切,对东部、中部、中小户型、非学位房,没有多大影响。影响的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等,这些都是去年以来涨价比较多的高价盘,也是近几个月被热炒的、有规划利好的区域。值得注意的是,上一班的豪宅税(2015年)标准,多在300万左右,最高的南山也才490万。现在,一下子从300万左右调到750万,也是担心豪宅税恢复后,对市场造成大起大落。

另外,出于活跃楼市交易的考虑,二手房交易计税参考价,多年未调整了,二手房交易的评估价提高后,交易成本也会上升。总之,在高速运转的楼市列车下撒了沙子,深圳楼市交易下半年将明显降温,房价也会有所下跌,特别是今年上半年交易的房子,价值可能下降。不过,稳字当头始终是楼市的主基调,对于深圳,监管层也一再强调,深圳既要调控,也要稳楼市,这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举,未来楼市若明显下行,不排除政策再相向而动。

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李宇嘉

李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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