1.3月份，很关键

2020年，楼市会异常复杂，肯定有乐观的理由，比如货币宽松，但貌似也没有十足的信心。比如，2月份大家谈论疫情的影响，参照的是2003年SARS，认为冲击很快就会过去的。现在，我们开始参照2008年金融危机了。过去20年，要说房价真正下跌，也就是在2008-2009年。

一季度过去了，楼市小阳春没了，怎么判断接下来的楼市呢？今天，我从剖析3月份的微观数据，从一线城市这个“领头羊”，给大家一些建议。3月份非常重要，这是观察疫情后楼市重要的窗口：

一是，3月下旬开始，售楼处100%开放了

二是，3月下旬，中介可以正常带客，到小区看二手房了

三是，3月份，新房供应正常了（2月基本没有开盘的）

四是，憋了2个月，政府推盘，开发商卖房，都回归正常了。

简单来说，楼市一切开始正常了，挺不容易的。我们可以拿3月份的一些微观数据，来看未来的楼市走向了。

不过，3月的数据，不能直接拿来比较。因为，网签在今年1月下旬都暂停了，很多交易是疫情前下的定、交的首付款、办的按揭。3月恢复正常后，集中批量网签。比如，3月深圳二手房交易8008套，接近去年底的成交量。但是，笔者朋友到登记中心咨询，大约70%是春节前成交、节后过户。

也就是说，春节后真实的交易，也就占30%。不过，考虑到中介带看二手房，3月下旬才正常化；售楼处、新批项目供应，3月初开始才逐步放开，供应和销售周期都在拉长，很多成交会在4-5月份体现。疫情后，全民居家，还有2400多套的成交，这也很不错了。

还有一个显示市场回升的信号是，3月份一线城市二手房新增客源量、挂牌房源量，都在明显上升：

l  北京，新增客源和房源，从2月的9.5万、0.4万，上升至3月的19.1万、1.5万

l  上海，新增客源和房源，从2月的8.3万、0.5万，上升至3月的19.9万、2.3万

l  深圳，新增客源和房源，从2月的4.4万、0.1万，上升至3月的7.4万、0.8万

注意的是，3月最后一周，一线城市新房供应、成交明显上台阶，已接近疫情前80-90%的水平；二手房新增盘源、客源、活跃盘源数量，明显走高，恢复至疫情前70%到80%的水平。上海新房周度成交量接近1000套，创节后新高；广州周度二手房成交量，首次突破了500套。

2.哪些人买房？买什么房？

市场触底回升时，首先激活的，就是刚需客，比如本来计划春节结婚后买房、发了年终奖节后买房的。3月份，链家18个城市90平以下的二手房成交占比，高出疫情前约3个百分点，达到72.4%。近期，北京楼市平稳，总价450万以下的刚需房源成交占比，较疫情前提高近7个百分点，60平米以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比，均有2个百分点的提升。

上海，总价400万以内的刚需盘，成为3月成交的主流。近年来，地铁四通八达，商业综合体跟着地铁站点走，除了学区之外，对年轻人来说，地段的差距正在抹平。这让购房者在片区之间的选择，十分自如了。3月份，排在榜首的新房项目，主打铁新房、小户型、低总价这三大特征。

深圳很特殊，刚需有2个类型：

一是，每年涌入50万（全国第一）年轻人、毕业生，但深圳的商品住房太少，房价太贵（2019年底商品住房均价达到6.4-6.5万元）。近期，万科星城之所以成为新盘网红（商务公寓），就在于其总价只有150万，单价3.5万元，很受年轻人欢迎。288套房源，一推出来，7分钟就全部卖完了（薇娅4月2号给粉丝推的，也是公寓）。当然，投资客也有，因为公寓很容易出租。

近期，深圳的二手房市场，也是刚需主导，小户型成交量增长快，房价上涨也快。特别是，现在特区内地铁密布、配套越来越好，小户型的房子，总价也在200万左右，非常受欢迎。比如，梅林和福田南，这是福田区的房价洼地，城区面貌一般，但烟火气浓厚，低总价的二手房颇受喜欢。

二是，由于教育医疗“短板”严重，学位房是“刚需中的刚需”。根据深圳教育部门调研，笔者曾经工作过的福田区，现有公办学校能提供小一学位1.3万个，学位缺口为7000个；提供初一学位1.2万个，学位缺口为2500个，合计缺口9500个。深圳创业创新氛围浓厚，流入的人才多，高学历的家长多，对下一代的教育，非常重视。学位房多是小户型，近期价格又开始涨了。

笔者现在工作的广州，今年3月共有27个新房项目推盘29次，多为外围配套相对好的大社区刚需盘加推，价格在1.7万-2.5万，这是刚需们能够接受的价格。去年底以来，外围5区相继出台了人才政策（人才入户、购房门槛降低），也激励近年来流入的新市民、大学生等踊跃购房。

3.驱动楼市回升的力量是什么？

一是新盘供应太少。一般来说，春节前后推盘多，但疫情太突然，推盘计划被打乱，2月下旬以来，需求开始释放，但卖得很多是老盘加推。比如，上海3月份成交面积榜TOP5的项目中，前4个都是已开盘3-4个月的老盘。

去年底，深圳楼市太火爆，春节后新房供应断档，3月底库存都降至历史新低了，库存周期只有7个月。新盘少，有的人涌向二手房市场，导致二手房业主惜售情绪浓重，不断提高挂牌价。3月份，深圳二手房挂牌价涨到了7.2万元，比去年3月涨了14%。

二是货币政策宽松。比如，3月开始，存量房贷转为LPR，大家普遍认为，未来利率会下降，利好买房。另外，持续货币宽松，银行资金多，按揭也充足。而且，银行现在给中小微企业的纾困贷款（比如“经营贷”）非常多，财政有补贴，有的借道进入楼市了，这在深圳有很多案例。

三是一线城市（除了深圳以外），从2017年加码调控，到现在楼市基本蛰伏了3年，但人口还在明显的涌入。即便京沪新增人口不多，但存量人口购房需求大，过去几年有的在积攒收入，有的在积攒社保，也确实积压了很多需求。

四是优惠打折仍是主流。根据笔者的调研，凡是卖得不错的新盘，多数是蓄客时间长（以优惠券锁定），启动多方中介渠道（渠道费在5%左右），开盘当日“一万抵N万”，折上加折，一次性付款折扣更大的楼盘，这让购房者感到实实在在的优惠，很多人认为，购房的时机到来。

4.未来的走势

4-5月份，楼市回升趋势，一定是存在的。只是，由于疫情开始冲击到就业和收入，这种趋势维持多久？回升的势头如何？取决于疫情及其影响。未来，调控政策不变的话，还真不能太乐观了，特别是那些抱着抄底心态的任，以为2008-2009年式的救市又来了（今非昔比，依靠楼市已没有空间了）。从近期微观数据来看，一线楼市回升的动力，似乎开始减弱了。

首先，二手房挂牌量在迅速攀升。比如，3月份相比2月份，北京、上海、深圳，新增客源量/新增房源量，分别从21.4降至13.1，16.0降至8.8，38.4降至8.7。说明什么？乐观讲，因疫情影响推后挂牌，于是在3月份集中挂牌；悲观地讲，疫情冲击到经营，民企或中小微卖房求生。笔者近期挂了一套房子，半个月了也无人问津，中介的电话都很少，租房的却有几个。

其次，新房认购率下降。新开盘首日认购率，这是描述新房市场热度最好的指标。根据中原地产统计，由于新盘少，2009年第9周（2.24-3.01）恢复到疫情前的96%。随着新开盘数量增加，第10-12周（3.02-3.23）回落至疫情前70%。近三周（3月13-4月3日），29城平均开盘认购率仅43%，历史低位。

笔者所在的广州，3月新盘平均去化率，都在40%左右。凡是去化能到50%的新盘，都是刚需盘，并有以下几个特征：

l  优惠幅度大

l  少量多推

l  多方渠道介入

l  蓄客时间长

除此之外，其他新盘去化率，都在30%左右。

最后，海量供应，正在路上。憋了2个月，现在开发商资金普遍紧张。本来打算在春节后2-3月份的“小阳春”大干一场，去化一波，但结果泡汤了。笔者调研，担心疫情无休无止地扩散，开发商对今年都比较谨慎，多数都认为，能卖赶快卖。所以，4-5月份，海量供应将会到来。

但很明显，刚需的支付能力并不是很足，认购率、去化率双双下降。此外，还有一个困境是，前期融资成本高、地价高（2016-2018年是地王最集中的年份，2019年土地溢价率下降，但绝对价格还在涨），而近期热点城市还在“造地王”，给市场填信心。因此，开发商不会明显降价，后续高价盘还会涌现。另外，二手房市场看房量增加，京沪深等城市业主涨价比例也在上升，这也制约需求。

2季度以后，疫情蔓延对就业和收入的影响全面显现，有的行业（教育培训、连锁餐饮和旅游等）已开始裁员。如果调控政策不改变，特别是限贷政策不调整，居民收入难以支撑的话，楼市回暖还能维持多久呢？回升势头有多大呢？问题是，不允许加杠杆，这是调控的一条红线。

所以，从3月份的微观数据看，回升动力或许在减弱。后续，大家还是以观望为主，即便是打算买房，新盘供应正在路上，选择余地也很大。新房供给上来了，对二手房市场也是一个压制，京沪深二手房涨价势头也会减缓，可挑可选，当下二手房上调挂牌价，这是不可持续的。下一步，减费降税或许会到楼市，热点城市迫切希望降低二手房税费，这样整个市场才能循环起来。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记