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近日,《广州市共有产权住房管理办法》(以下简称《办法》),获得市政府常务会议通过,或将于近期印发并实施,这是广州新时期住房制度建设上具有里程碑意义的事件。根据《办法》,共有产权住房正式成为广州多渠道住房保障体系中的一员。这意味着,一方面,其用地、资金来源、税收等方面都将得到政府财政或政策扶持,甚至有的项目政府要直接投资建设;另一方面,其建设标准、价格设定、分配对象、配套和流转等等,都有明确规则了。

共有产权住房纳入住房保障,这是广州市(或多数超大、特大城市)住房形势驱动所致。作为华南经济、文化、政治、商贸物流中心,以及粤港澳大湾区的龙头,2018年广州常住人口1490万(实际常住人口超过此数),住房自有率不足60%580多万套存量住房中,很多是配套不足或亟待更新的老旧住房。而且,近5年广州每年常住人口增长45万左右,住房需求总体较旺盛。国家统计局数据显示,201911月份广州房价相比2015年上涨了56.8%

2019年,广州商品住宅月均成交价格高达2.4万元,中心6区成交价格基本在3万元以上。未来,房地产在广州区域开发(包括更新改造)、与大湾区其他城市互联互通、公共服务均等化等方面,还将发挥重要的投融资功能,加上“稳地价、稳房价、稳预期”已成为楼市调控新目标,当前的高房价依旧会存在,未来房价甚至还会缓慢上涨。但与此同时,2018年广州城镇居民人均可支配收入不足6万元(59982元),相比2015年仅增长28%。相比居民收入增幅,房价上涨更快速,导致大量的新就业人群、中等收入人群成为住房困难人群。

由此,原有的住房保障范围需要扩容、保障标准需要更新,除了考虑“收入线”,还要考虑实际的住房“困难线”。从《办法》明确的申购条件看,显然重点考虑新就业、中等收入人群、人才等无房户群体。这部分人群具备一定收入条件(达到中等收入水平)购买产权住房,但收入和积蓄不足以支撑支付能力。为了实现其“居者有其屋”和“扎根城市”的梦想,以“限房价、竞地价”、政府提供居住区配套设施为主要政策让利,以市场价格50%-85%为定价依据,以购房人产权份额不低于50%(政府代持机构产权份额不高于50%)为产权份额设计,共有产权住房极大地降低了产权住房的购置门槛,解决新市民的住房需求。

既然是保障性住房,共有产权住房在管理上,就要遵从保障房的一般要求。比如,户型设计以90平方米以下的中小套型为主,60-80平方米两居室或小三居室成套住宅为主力户型;比如,共有产权住房产权流转实行封闭运行,承购人既不能购买政府产权份额取得完全产权,转化为商品住房,也不得将房屋出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用;比如,满足2年限售年限后,承购人可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请,但受让人应当具有购买共有产权住房资格。由此,避免了福利陷阱和公共品寻租。

相比其他保障房类型,承购人购买共有产权住房,还可以享有增值收益。《办法》规定,承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有。这一条的设计,本质上是顺应当前财产收益已成为中等收入人群主要收入的大形势。购买共有产权住房的人群,主要是中等收入的住房困难人群,他们希望获得“财产收益”,这是提高他们获得感的最重要的彰显,也是他们认为自己“扎根城市”的重要基础。对这一合理诉求,《办法》制定给予了考虑。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记

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李宇嘉

李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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