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深圳调控二手房,楼市政策精细化

深圳二手房小区业主“集体控盘”、“暴力涨价”事件,继续发酵,并有可能成为楼市调控政策转向的导火索。因为,在区市两级住建局及时采取措施、精准施策,以“外科手术式”般的凌厉之势,停止涉事楼盘网签、约谈个别业主、发布风险提示后。紧接着,住建局明确表示,5%2019年长效机制规定的二手房价格涨幅限制。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格,且小区业主存在集体串联进行涨价的行为,市民可以向区房地产主管部门投诉。

从国家统计局公布的数据,11月深圳二手住房价格同比涨幅高达6.4%,超过了5%的调控目标。而且,深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五,11月价格环比上涨1.4%,在全国排名第三,也是一线城市里唯一价格上涨的城市。从媒体实地调查的情况来看,“抱团涨价”绝非被处罚的那两个案例。显然,赤裸裸地拉升价格,违背了“房住不炒”的顶层设计,违背了“稳房价、稳预期”的长效机制建设目标,调控出击也在情理之中。

深圳二手住房价格“暴涨”,导火索就是在1111日,深圳取消了非普通住房(也称豪宅)认定中的“总价标准”。根据贝壳研究院的统计,新政前深圳挂牌在售二手住房中,60%为非普通住房。新政后,大部分非普通住房变成了普通住宅,直接降低了交易成本。但是,“减税降费”、促进市场流通的政策善意,遇上了粤港澳大湾区规划落地,支持港澳居民购房,深圳建设“先行示范区”等一揽子规划利好,导致市场预期发生了微妙的改变。

再加上,受限价政策影响,2018年以来深圳新房市场较理性,甚至出现一二手房“价格倒挂”的情形,导致二手房市场较冷清,价格整体回调。根据贝壳统计,今年9月份挂牌价下调的房子多过上涨的房子,买家平均议价空间仍有3%-4%,交易周期高达4-5个月,二手房交易天平略偏向买方,市场积累一部分需求。近期,规划利好叠加调控政策松绑(包括深汕新区解冻购房、新批公寓取消“只租不售”),加上“稳增长”的大环境貌似形成,需求开始释放,脆弱的天平转向卖方。于是,豪宅税新政导致了“减税30万,加税50万”的怪相。

这一现象的衍生品就是,涨价的财富效应再次出现,而房子占据家庭80%以上财富时,很多人想通过这种手法实现财富增值和变现。同时,近期媒体也在造势,认为当前深圳楼市内外部的大环境,像极了2015年那一轮暴涨前的情形。而且,在当下这个自媒体和大数据的时代,房产中介联手坐庄,吃下流通盘,借助概念(学位、地铁、规划等)炒作,然后高价出货的操作手法,口口相传、很多人知道,从而催生业主集体控盘,吃尽并套现红利的案例。

建设先行示范区,深圳要补上教育医疗的短板、科技创新再上台阶、公共服务明显改善;作为大湾区龙头,深圳要发挥引擎的功能,与大湾区其他小兄弟互联互通,打造出我国新的增长极,这才能配得上“先行示范”的名头。因此,深圳的城市定位有所调整。责任大了,能力就得强起来。近期发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025)》,提出2025年要完成的“三大战略,127个事项”。这么多重大事项落地,多半还得要有钱。

钱从哪来呢?从深汕新区的购房政策来看,从深圳一个又一个“史诗级”的土地拍卖看,地产是一个重要的渠道。而且,“双限双竞”(限地价、竞地价,限房价、竞人才住房配建面积)下,地产开始对接人才住房、对接实体经济,渐进实现了与人口、产业、基建和公共服务协同发展的良性循环。基于此,在“一城一策”的框架下,深圳楼市政策作出了适度松绑的调整。

但是,适度松绑不代表就可以把“房住不炒”置于脑后。目前,“一城一策”与“房住不炒”是调控并列的两个主基调,而且“房住不炒”是大前提,各地的“一城一策”只能在这个大前提下来具体落实和实施。业主赤裸裸的控盘涨价,违背了“房住不炒”,考虑到豪宅税新政后,普遍存在的“减税30万、涨价50万”的反常现象,足以说明近期深圳二手房价格暴涨很不正常,并不是供需使然,投机炒作的氛围浓厚。进一步讲,二手房市场已经失灵。

这类违规现象也说明,二手房供应是极其不同质、弹性较小的公共品。不同质,意味着一定时间内,某一个片区、小区的放盘量是有限的,有一定规模的资金介入,或者业主集体控盘,就可以掌控这个片区、小区的供应和价格;弹性小,意味着类似深圳这样高度城市化的城市,中心城市楼市已进入存量时代,某一片区、小区需求攀升,供应却往往难以增加,价格反弹趋势明显。基于此,住房是十足的公共品了,很容易出现失灵,需要政府及时地介入。

目前,深圳二手房交易量已经达到了全部住房交易量的60%-70%,存量时代的特征非常明显。针对二手房业主的楼市调控,可能意味着,深圳的调控政策必须要转向二手房市场了。而且,就如同老旧小区改造、城市更新一样,“一城一策”的楼市调控要更加精细化,转向“一区一策”、“一片一策”,坚持问题导向、目标导向、结果导向的原则,才能做到精准调控,才能做到“一城一策”,从而建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制。

 

原创作者:李宇

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记



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