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 1.

金茂府的深圳滑铁卢(665套,推200套,卖了50套),放在3年前,不可思议。因为那时的楼市风口正旺,在全国品质豪宅领域有一席之地的金茂府,在深圳的项目也必然会顺风顺水。站在当下,金茂府不受深圳人民喜欢,除了地段撑不起豪宅这个名头外,配套也严重不给力。更重要的是,看不到这个项目的升值点在哪,这是深圳人民果断用脚投票的主要原因。

 

这就是当下楼市的尴尬。深圳这样的城市,貌似购买力很任性,“钱不是问题,关键看有没有好产品”。但现实绝非如此,当下,即便是好产品,如果定价略超出预期,甚至与预期一致,可能也卖不出量、叫不上座。只有价格出现倒挂(新房价格低于二手房价格),有想象空间和“创富效应”的项目,才会获得热卖,比如像不久前的深业中城,以及之前的招商双玺和华润城。

 

千里之外的杭州,上周某楼盘蓄客2000组以上,开盘成交只有20套,发生了什么?营销为了蓄客,故意隐瞒开盘价,惹得心痒痒的2000人预约登记。但开盘价高于预期,没有了想象空间,于是99%的人作鸟兽散。但是,这不妨碍,过去两个月杭州连续迎来4个“万人摇”的楼盘。凡是“万人摇”的楼盘,前期业主必维权,因为你得到的想象空间,就是我失去的。

 

2.

说明什么?

房价不再大涨了,买一套房子,若未来没有明显的收益预期,考虑到时间成本、按揭成本、机会成本(买房的钱可以拿去理财)等,太不划算了。总之,现在人买房,都在考虑升值潜力有多大。但同时,有没有想过,相比前几年,现在购房者有什么变化没有?变化可大了。一方面,该买的人都买了,不该买的,在周围城市买了,或回老家买了,剩下的,大多是买不起的。

 

另一方面,现在对豪宅的支付能力,确实大不如从前。2015-2017年,金融业繁荣、互联网兴盛,资本市场随便就能融到钱。现在,经历了去杠杆、互联网高潮过去,资本市场回归理性,小老板们苦于环保高压、出口差、高成本这“三座大山”,还能从容地去买豪宅的人,真不多了。

 

3.

大城市的写字楼,既是生产“GDP”的车间,更是生产“购房者”的车间。经济活力强不强,楼市购买力好不好,要看写字楼租金高不高。根据中指院统计,今年三季度,全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈,20个商圈写字楼租金上涨,16个商圈租金下跌;二线城市44个主要商圈,54%商圈写字楼租金下跌,约5%的商圈写字楼租金持平,只有4成上涨。

 

意想不到的是,租金下跌的,大多是“两好一贵”(位置好、品质好、租金贵)的成熟商务区;租金上涨的,大多是“两差一低”(位置差、品质差、租金低)的新兴商务区。生意不好做,大家都务实了,开始搬到差一点的写字楼,过“苦日子”。企业都这样了,还能给高管和员工加工资吗?

 

4.

再看看,谁在租写字楼?以深圳为例,金融业、TMT(科技、媒体和通信)、房地产和专业服务(咨询、法律等)等四大行业是写字楼的消费主力,它们占了5大中心区60%-80%的写字楼消费量。现在,经历了去杠杆、控房价、去泡沫以后,这几大传统的“创富”行业高光不再。

 

所以,当近期各地开始“一城一策”(变相松绑政策)时,比如广州、青岛、程度适当松绑了限购,比如之前南京、天津部分区域退出限购,有人问我,这房价是不是又要大涨了呀?我不加犹豫,绝不可能!岁岁年年花相似,年年岁岁人不同,楼市还是那个楼市,人却不同了。

 

前几年,受益于地产繁荣、金融市场繁荣,互联网大发展,去产能后“补库存”,各行各业都迎来了一波上升期,也诞生了一大批富豪,楼市自然最受益。但今非昔比,这几大行业不仅不再创富了,反而开始去泡沫了,而新的创富行业还未诞生,前一波富豪都已变成有产者了,谁来为豪宅接盘?

 

5.

这就是为什么?深圳把豪宅税给废了。估计,楼市要降成本了,只有降低交易成本,存量房才有流转起来的希望,才能为新房“自我加杠杆”。因为,稳字当头,未来房价继续高高在上,但指望银行会给你加杠杆,不太现实了。刚刚发布的《中国金融稳定报告(2019)》显示,2018年我国住户部门杠杆率为60.4%,相比2017年末上升3.4%,相比2008年翻了3倍多。

 

中国居民杠杆率虽然仍低于发达国家,但已经高出国际平均水平(59.7%),且远远高过其他新兴经济体。所以,国家死守资金闸口,银行新增贷款中,房贷不得超过40%,存量贷款中,房贷占比不得超过30%。楼市最火的2016年,流向地产的资金占到新增资金的60%以上。

 

深圳的投资性购房者,都是靠多渠道加杠杆买房的,都在算能撬动多大杠杆。因此,只要资金卡住了,再加上购买力没那么任性了,即便调控政策有所松绑,房价也不会涨到哪里去。目前看,深圳退出豪宅税、广州微幅松绑限购,2个一线城市如此举动,绝对是标志性的事件,也就是调控政策基本见顶了,今年年底及明年一季度,各地相继政策松绑将是大概率事件。

 

6.

大家可能要问了,上有“房住不炒”压顶,730会议“不以地产刺激经济”的最高指示悬在头顶,怎么调控政策就松绑了呢?要注意,调控讲究智慧,调过头了,就违背了稳字当头(稳房价、稳地价、稳预期)。“房住不炒”、“不以地产刺激经济”,与稳字当头是一个硬币的两面。

 

说白了,经济转型与经济稳定,哪个重要?都重要,在操作层面,要看这个时期哪个更占主导了。现在,毫无疑问,稳字当头更占主导,于是偏紧的楼市政策就要松一松了。哪些城市可以松?关键看市场下行趋势是不是已形成。如果是,那就要提前采取措施托一下,这就是楼市的策略。

 

贝壳数据显示,近一年来25个重点城市有20个城市二手房挂牌均价下跌。青岛二手房挂牌均价跌幅最大,从26713元跌至22203元,跌幅接近17%;广州位从37397元跌至31910元,跌幅接近15%居次席。所以,就不奇怪,为何广州和青岛都松绑了政策,缓解一下下跌的预期。

至于深圳取消豪宅税,那是因为深圳要建设先行示范区,花钱的地方很多,需要加大供地。为了让换房需求活跃起来,给开发商一个好的前景预期,就把这个税取消了。深圳是个例外,她承担的责任巨大,要把外围小兄弟们带动起来。她好了,外围才会好,她越好,外围就会越好。所以,既然深圳有这么大的能力,楼市自然要做一些贡献了。

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

 

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李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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