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近日,国家统计局发布1-10月份房地产数据。最大的变化就是,今年前10个月,商品房销售面积同比增长0.1%,年内首次实现正增长,单月同比连续4个月正增长。这或许意味着,2019年全国商品房销售面积和销售金额,有望超越2018年,连续4年创历史新高,出乎了业内对今年楼市销售将下滑的普遍预判。另外,10月份的数据也显示,房地产全链条表现出改善迹象。除了中游的销售外,上游的拿地和开工、下游的竣工,也都趋于向好走势。

截止到10月份,土地购置面积降速连续4个月收窄,1-10月份为-16.3%,仅为年中降幅的一半;单月土地购置面积连续2个月正增长,9-10月分别为10.4%12.8%,显示开发商拿地积极性提升。在开发商普遍奉行“快周转”的策略下,土地购置改善后,新开工增速重回加速通道。1-10月份,全国房屋新开工增速结束了今年4月以来连续5个月下降的态势,今年前10个月达到10%,比1-9月回升了1.4个百分点,单月新开工的增幅(23.3%)创今年新高。

下半年以来,下游竣工一直呈现改善态势。1-10月,竣工面积降速已从1-7月的-12.7%收窄至-5.5%,有望在今年末或明年初结束2017年以来负增长的态势。10月单月竣工增速达19.2%,创年内新高。这意味着,近几年开发和销售高峰,即将转化为竣工和交付高峰。上游拿地、开工和下游竣工明显改善,助推开发投资继续表现出强大的“韧性”。1-10月,开发投资同比增长10.3%,继续保持2位数,单月增速(8.8%)也保持在今年以来8%-10%的稳定区间。

今年以来,楼市调控比较严格。根据中原地产研究中心统计,前10个月国家及各地共发布482次调控相关政策,平均每个工作日有2次以上调控,刷新历史纪录。而且,今年楼市调控开始向长效机制转变:一是融资端控制资金流向房地产,5月份银保监23号文发布以后,房地产融资全渠道收紧,监管层同时还启动信贷(包括信托)规模和比例“双控”。另外,LPR新贷款定价机制推出,彰显了监管层要建立资金“去地产、回实体”这一长效机制的决心。

二是国家提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后,各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停,覆盖热点区域的调控政策(比如限购、限售等)基本保持稳定。今年以来,市场预期较悲观,开发商普遍降价促销,而调控加码“融资端”以后,开发商资金来源增速呈下降态势,从上半年的7.5%左右降至7%,其中国内贷款和自筹资金下降明显。那么,市场预期、政策环境、资金环境都不友好的情况下,缘何房地产还能明显改善呢?

首先,去年低基数是今年10月全链条改善的重要原因。比如,去年10月新开工面积只有1.6亿方,较去年下半年其余月份(都在2亿平米以上)的差距较大。再比如,去年101.38亿平方米的销售面积,也是年内低点,低于下半年1.57亿平米的月均规模;其次,调控趋严、预期转弱、资金面紧缩、业绩倒逼等,倒逼开发商“降价跑量”,促成短期地产链条快速循环,导致上中下游数据转好。比如,今年8月份开始,开发商大规模促销,销售均价(销售金额/销售面积)连续4个月下降。调研中还发现,开发商普遍祭出全员营销、转中介营销等。

总之,房地产政策氛围改变以后,开发商“快周转”的诉求更强烈了,这对于促进销售,有很大的改善。另外,基于行业内外大环境的判断,当下开发商普遍认为,全国新房销售的空间趋于触顶(大概就在17亿平米左右)。由此,当外源融资渠道紧缩后,内源融资(开发贷+销售回款)备受重视。于是,需求尚稳定的情况下,开发商纷纷“抢跑”销售节点,提高存货周转率,工程节点考核趋严,新开工铺排向“饱和备货”靠拢,以抢夺宝贵的增量空间。所以,新开工、销售就表现出良好的走势,补库存也让土地市场开始触底反弹。

再者,从融资成本、政策倾向看,行业发展越来越有利于大房企,大房企拿地相对稳定。比如,一般来说,TOP100序列的房企,才能进入银行信贷白名单。TOP30房企的融资成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3个点;再比如,土地出让配建要求、竣工交付要求、客户产品诉求、维权意识等方面,政策监管越来越严格,市场要求也越来越苛刻。另外,融资对于抵押物的品质要求也越高越高,这些都有利于大房企运营。因此,行业集中度明显提升,都力争往TOP序列里靠,龙头开发商销售、拿地等方面的竞争越来越激烈。

再加上,2016-2018年“去库存”叠加棚改,全国房地产市场普遍回升,今年各地(包括三四线城市)在售库存普遍不高。特别是,近期地方政府普遍面临财政收支压力,土地市场上很多优质、低底价地块放出来,四季度拿地窗口开始出现。基于“补库存”、提高销售排名的需要,加上2020年融资计划铺排,也需要提前落实一定规模的土地储备。于是,近期大中型开发商开始增加拿地,从而助推土地市场趋于好转,这就为行业全链条快速循环创造了条件。

竣工改善,这是目前房地产市场另一个大的看点。截至目前,竣工面积连续22个月负增长,今年1-10月份降速为-5.5%,较上半年两位数以上的降幅(最高达20%以上的降幅)明显收窄。一方面,根据施工证规定的竣工期限(2年左右),2016-2018年史无前例的、连续2位数增长的快速开工后,从今年下半年开始,竣工将明显增加。另一方面,目前无论是政策监管加强,还是业主维权意识增强,延期竣工现象明显减少,未来新房交付将大面积增长。

今年,调控政策和商品房市场走势与去年类似。年底和年初稳定增长的举措,都触发了“小阳春”行情;年中强化调控,导致下半年政策收紧,市场表现为“前高后低”;年底强调“一城一策”,加上开发商促销力度加大,11-12月开启“翘尾”行情。因此,展望年底最后2个月,商品房市场有望维持去年末的“年末翘尾”。但是,由于高基数,年末单月销售增速会下降。展望2020年,经济下行压力下,调控政策将更强调“稳地价、稳房价、稳预期”,“一城一策”会更加灵活实施,融资环境也将张弛有度,房地产市场会更加分化,但总体平稳。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记

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李宇嘉

李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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