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导语:前两天,深圳把执行了好几年的豪宅总价标准(简称“豪宅税”)废了,为百姓买房一下子省了几十万元的税费,可谓真真切切得“送红包”,再次彰显了深圳这个城市“放水养鱼”、“让利于民”的一贯秉性。媒体解读可谓铺天盖地,甚至认为深圳楼市“新周期”到来。据说,有业主撤盘的,也有返价的。那么,深圳祭出“豪宅税”新政,背后的意图是什么?调控要松绑了吗?是不是近期所谓的“经济失速”倒逼的?税收新政对楼市的影响有多大?购房者该怎么决策呢?

1.

这里,笔者先把“豪宅税”这个概念,给大家讲解一下!

其实,所谓的“豪宅税”,其实就是对被认定为“非普通住宅”的二手住房,在交易时征收的高额税费,主要体现在增值税和契税。对于“普通住房”,政府持支持态度,持有满2年免征增值税,而“非普通住宅”要征收售价与购入价差额5%的增值税以及增值税的附加税,合计大约5.6%

 

其实,本世纪初,住建部已有规定,同时满足以下三个条件即为“普通住宅”:

1.小区建筑容积率在1.0(含)以上;

2.单套建筑面积在140(含)平方米以下;

3.实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格。

目前,深圳也在执行全国的标准。不过,深圳在空间节约上,一直学习香港,2016年时存量住房平均面积只有89平米,也很少有低密度住宅。所以,按前两个标准,深圳超过92%的房子都是普通住宅。

 

2011年以来,由于深圳房价上涨通道开启,单调平均价格线,就显得深圳房价高的炸眼、涨得心跳,岂不是说明深圳调控绩效不好?于是,深圳借鉴京沪的做法,祭出了单套价格线,也就是“豪宅线”(如下图)。这样,既看不到价格水平,还彰显了控制总价,助力百姓上车的思路。

 

 

2.

政策一直强调,税收要差别化,支持普通住房需求。事实上,政府的评估机构也一直在按季度算新的豪宅线,希望刚需、改善能避免“被豪宅”。但自打201510月最后一次调整,深圳的“豪宅线”再也没有动过了。为何不动?“豪宅线”调还是不调,被媒体解读为调控政策的风向。

 

2016年以后,全国楼市开启了长达3年的高压调控,作为楼市“先行军”的深圳,调控上也确实像个“带头大哥”,限购升级、打击离婚炒房、启动限售、打击公寓产品等,非常努力。这期间,政府极力压房价、调控不断升级,前期入场的炒房客很受伤。所以,任何政策微调,都会被解读为“救市”。就连扶持刚需的公积金政策,都不敢动(不过,也分不清刚需、投资客)。

 

这也就导致,深圳楼市的“豪宅线”再也动不了(其实,京沪也没动,现在北京执行的还是2014年的标准)。其实,就算再努力去控房价,这几年出了那么多高价地,成本摆在那里,房价也得涨啊!

 

看了一下国家统计局的指数,刚好有定基2015年的涨幅(即2015年为100,现在是多少)。相比2015年,深圳二手房价涨了近60%(如下表)。很多媒体说,现在到了必须要调的时候了。其实,这个话放在2016-2019年的任何一个时间节点,都是对的。

 

那为何,现在要动豪宅标准?首先,楼市调控最紧张的时候过了,政策基本见顶,货币开始宽松了;另一方面,“因城施策”下,只要地方拍胸保证楼市稳定,中央给你的自主权可以大一些。最加重要的是,不动豪宅标准的话,深圳的房子不循环了。试想,深圳可是全国房子交易最频繁的城市,20152016年达8%,每年10套房子里就有1套交易1次,京沪只有4%

 

3

按目前5.5万的二手住房均价算,深圳200万套存量二手商品住房,平均价格接近500万。我们看看,哪些房子在交易,2018年,深圳总价500万以上的二手房,仅占全部成交27%。成交的主力集中在250万-350万、350万-500万,甚至250万以下的房子,竟然占宗交易的21%

 

说明什么?很多人认为深圳动辄800万、1000万的房子,其实都未交易,大家买卖的二手房,主体是“老破小远”;大多数高价二手住房,或未放盘,或躺在中介橱窗里并未成交。从区域上看,过去几年,房子成交的主力区域,就是龙华、宝安、龙岗中心区等地。现在,二手房成交的主力区域是沙井、光明、坪山等更偏远的地方。这些地方,过去认为是偏得不得了的区域。

 

 

4.

 

但新房供应呢?普遍“豪宅化”了。这一点,估计大家都认可。根据珊瑚数据,2018年新房价格高的宝安(5.2万元)、福田(9.3万元)、南山(9.2万元)、罗湖(7.3万元)、龙华(5.77万元)等,新房供应增长了1-2倍,其中宝安供应占比40%。但是,成交明显与供应不匹配。

 

这就导致一个结果,过去屡屡上演的“日光盘”,现已绝迹了。根据中原地产统计,2018年,深圳新开盘的去化率只有40%。今年上半年,深圳新盘开盘去化率仅32%,很多豪宅项目开盘去化只有一成。草根调研发现,业绩压力太大,开发商普遍做高开盘去化率,给市场打鸡血。

 

而且,很多项目一开盘,就转中介销售,有的偏远项目给出了5-6个点的佣金,真的是割肉。刚刚结束的“金九银十”,深圳新房成交量连续2个月低于3000套,这是新房市场的最低成交水平。其实,深圳不缺买家,买家去哪了呢?或转向类住宅,留在二手房的,只能接受老破小。

 

5

201610月以来,深圳房价在历史最高水平徘徊了3年。近期,大湾区、先行示范区等规划利好下,深圳房价又涨了,新房价格涨幅进入70城的TOP10,二手房价格涨幅进入TOP5。问题是,几波收割后,深圳的购买力真的没那么“强劲”了。可是,“6.24”被称为史诗级的土地供应后,“11.22”马上来了,这一次有7宗住宅用地要供应。而且,深圳房地产市场,它的历史责任,已经发生了革命性的变化,它承载着为人才提供住房,为深圳补短板提供“财力”的责任。

 

估计,国内没有哪个城市像深圳一样,从2019年开始,每一宗地都要“限地价、竞配建”,即限制地价的基础上,还要竞无偿移交政府的只租不售人才住房面积。也就是,既要相应国家“地价-房价”联动调控的精神,严格控制地价,还要激励开发商建设更多的人才住房多。

 

这两个其实是相互矛盾的,但没办法。开发商怎么盈利呢?那就是抬高可售商品住房的价格,收回成本、获利。说得直白点儿,就是“房地产要回归实体经济、房地产要给实体经济输血”。

 

6.

而且,“稳地价、稳房价、稳预期”,这可是国家战略,也是地方政府财政运转下去的基本前提。问题是,若高价新盘卖不动,深圳的地能卖的动吗?大家想想,1022日出让的前海桂湾两地块,为何终止出让了呢?笔者大胆猜想,很大程度上,这是前海写字楼空置率高(50%-60%)在乱!

 

尽管政府在辟谣,但市场是透明的,大家都知道,建的太多了。试想,这个区域那么高的空置率,哪个开发商敢拿?进一步推演,除了“价格倒挂”(比如2018年的华润城、刚刚销售的深业中城),能创造出天上掉馅饼的暴富机会,将鸡血打出来,其他的高价盘,真的卖不动了。

 

在这种情况下,即将到来的、更加史诗级的“11.22”拍地,7宗地还能吸引更多的开发商吗?还能卖个好价钱吗?还能让开发商心甘情愿地竞配更多的人才住房?

 

7.

全中国都认为,深圳“不差钱”。这个话,放在2015-2018年的话没毛病,因为无论地产、金融、互联网、高科技,这些深圳的核心竞争力,正红得发紫。但时过境迁,地产就别说了,连续2年新房成交创新低。

 

2018年“去杠杆”后,P2P爆雷一个接一个,金融也大不如从前了,写字楼高空置率与此有关。至于互联网,红利高峰期已过,现在已下沉到三四线、农村市场了;高科技,还很不错,1-3季度增加值还有7%-8%的增速,但随之而来的贸易摩擦,产业链上部分企业已开始外迁。传统的几大增长支柱,动力都下降了。深圳财政收入增速也降至2009年以来新低(下图)。

 

但是,当下的深圳,被上自国家,下自百姓,托到了无与伦比的高位,红得发紫、紫的发黑。当下的深圳,国之重托、民之众望。对国人而言,深圳能力很大,责任也要大;深圳责任很大,能力也不能小。深圳不仅要“跑得快”,还要“负重前行”。所以,现在的深圳花钱的地方太多了。

 

未来,深圳不仅要补上公共服务的短板,成为一个没有短板的城市,甚至不惜年薪30万-40万引进名校毕业生。科技创新,也要再上台阶。近期,深圳公布了30平方公里的产业用地出让,主要搞三大产业:重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。这些都是基础科研、攻坚性研究,政府投入非常大。问题来了,钱从哪里来?上面只有政策,其他的自谋出路。

 

兜兜转转,地产还需保持相对旺盛的态势。为何,深业集团不得不把深业中城拿出来卖呢(本来是用来租的)?现在,财政缺钱,能给财政贡献利润、现金流的大奶牛,国企里面真的不多。

 

按照原来的标准,深圳挂牌二手房中,40%是豪宅;存量房中,60%是豪宅。彻底废掉豪宅总价标准,60%的房子都不是豪宅了。这样,贯通“二手房-新房”的“换房”链条就可以循环起来了。一次“换房”,至少带动2套房交易,甚至是3-4套的循环。只要换房加快了,新房交易就被激活了。唯有这样,“11.22”即将拍卖的7宗地,才能像624那样,热闹非凡。

 

6.

本来,“8.18”之后,二手房市场已有回暖迹象,豪宅税新政,或许正在逆转买卖双方的谈判地位,造成卖家返价、挂牌价上涨。再加上,资客想借机出货,中介想吃差价,市场一片混乱,卖家较为强势,建议想买房的不要盲目跟风入市,一旁观看为主。

从趋势看,深圳楼市已步入上升通道,但调控政策未松,动购买力和杠杆限制等,并不支持明显反弹。总之,房价涨幅有限,买家择机入场。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记

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李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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