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10月份首批“稳租金”商品房入市后,深圳又一公租房也开始配租。近日,位于深圳市龙岗区布吉街道水径社区,由大众山工业区更新改造的公租房项目——景华春天家园,合计130套房源公开配租。根据深圳市住建局公布的信息,该项目基准租金暂定为22.79/平方米/月,大概为市场租金的35%-40%,符合《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》明确的“公租房的租金水平为同区域、同类型市场商品住房租金30%左右”的规定。

 

115日,住建局牵头下,市政府几部门将开展新一轮的“住房租赁中介机构乱象专项整治工作”。另外,《深圳市房屋租赁合同》示范文本(住宅、非住宅),也于近日正式发布启用,并将在明年11日起实施,这是近期深圳住房租赁供给侧结构性改革一揽子举措的关键措施,同时也掀开了深圳攻坚租赁困局,落实新住房改革方案的序幕。近年来,尽管国家和深圳市在培育和规范住房租赁上颇下功夫,但目前来看,租赁市场的基础秩序还有待夯实。

 

近日,住建部通报各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的7起违法违规典型案例中,深圳某“黑中介”涉及的案例名列榜首。该案例中,某“黑中介”恶意克扣押金和租金,暴力驱逐承租人,性质非常恶劣,已具备违法犯罪的性质、上升到“打黑除恶”的高度。事实上,从市场调研、身边朋友的经历来看,虚假房源、克扣押金、“高收低租”、违规“租金贷”等违法行为还普遍存在。甚至,租赁居住过程中,承租人对设施报修、居住安全、规避噪音污染等基本的诉求,很多都无法得到满足,隐性成本很高。因此,租赁供给侧改革亟待推进。

 

现在来看,租赁信息不透明,承租人弱势,侵权无处申诉和保障,不受政府监管的“二房东”肆虐等等,这是导致租赁乱象丛生的根源。毫无疑问,源头上必须要创造切实可行的业务抓手,这是推进租赁供给侧改革的“牛鼻子”。近期,各地加快房屋租赁合同网签备案工作,并启用新的住房租赁合同文本,目的在于牵住这个“牛鼻子”。以此次深圳发布的新租赁合同文本为例,新版合同增加了通过深圳市住房租赁监管服务平台办理合同登记备案的规定,将租赁服务、租赁监管、承租双方权益保障等等,引导到受政府监管、市场监督的平台上。

 

为此,深圳明确将在平台上搭载租金、押金、水电等费用支付,加载居住证办理、积分入学、积分入户、公积金提取、租赁补贴、税收优惠、租赁咨询等公共服务,创造出租赁监管的业务抓手,一站式地解决围绕租赁的各种监管难题。同时,针对各种租赁乱象和侵权频发的现状,在出租、承租双方权利义务的规范上,深圳开始正本清源,基于问题导向,制定政策措施。

 

比如,出租人将房子交付,(不再租赁时)承租人交还,双方解除合同,双方授权委托等,租赁安全管理责任书等相关规范材料,都有明确的、可参考的格式;比如,物业和水电费的计费标准和支付方式,押金为不超过2个月的租金,押金不得无故扣留,房屋建筑面积和公摊面积确定等,都有明确的标准。这些明确的,甚至量化的规定,都是为了保护承租人的权益。当然,也要保护出租人的权益,比如新版租赁合同提出,“承租人下落不明时,出租人可处理房屋内遗留物”。该规定,就是针对有的承租人无力支付租金或逃费租金交付时,断绝与出租人联系,避免出租人遭受无法收回房屋,房屋使用价值无法实现的损失。

 

2016年,国务院培育住房租赁市场的39号文发布以后,特别是党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度.”以后,“租售并举”为核心的住房新制度正式起航。包括深圳在内的主要城市,都发布了培育和发展住房租赁的政策,租赁领域出现积极变化。比如,体验性和规范性更好的长租公寓、国企租赁等开始涌现;各地土地和住房供应开始调整结构,租赁用地(包括集体土地)和房屋供应增加,年轻租房群体有所增加等。

 

但是,制约租赁成为地位上等同于商品房交易市场的障碍,比如秩序乱,侵权行为不断,租赁未成为中长期住房需求的主流选择,供需不匹配(租金偏高、适租型小户型房源比较少),租房和买房在公共服务享有上不对等等,仍未得到解决。深圳是房地产长效机制建设的先遣部队,近期在租赁领域的改革举措颇受关注,比如租金指导价、稳租金政策保障等。此次,深圳从公共服务配置、网签备案引导等角度,辅之以秩序整顿,租赁供应放量的重磅政策(到2022 年新增建租赁住房不少于30万套),有望从供给侧抓住制约租赁崛起的牛鼻子。

 

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

 

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李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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