1.

“8.18”以后，深圳的身段上升了两个台阶。能力越大、责任越大，如何切实扛起先行示范的历史重任，深圳需要破题。近期，深圳市委召开专题会议，聚焦怎么把中央的“顶层设计”变为深圳的“施工图”。大家都知道，空间紧约束，一直是深圳发展面临的最大难题。

国家顶层设计中，提出“推进深莞惠联动发展”。这不仅是为破解深圳自己的“高房价”困境，也是打造环深圳都市圈，带动周边发展，这才配得上先行示范，标杆城市。问题是，类似深莞惠联动，过去喊了很多年，口号多、开会多，但落地少，结果就是深圳外围成为炒房乐园。

2.

深圳的“施工图”中，最受瞩目的，当属高质量发展、着力打造民生幸福标杆。不管是高科技再上高度，打造国家科学中心，还是首次提出的“七位一体”的民生幸福标准（“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”），都要拒绝高房价和高成本的。

因此，空间突围低成本，从哪里切入呢？“一路向东”。国家的顶层设计中，除了“推进深莞惠联动发展”，还提出了探索推广深汕特别合作区管理体制机制。这里，先和大家讲一下深汕新区。深汕新区的横空出世，标志着深圳直辖的一厢情愿彻底流产，为什么这样呢？

自打出世，深圳就是改革开放、打破陈规、创业创新的代名词。过去如此、未来也如此。因此，深圳需要的不是空间，而是制度革新，国家不希望深圳像内地一样，靠上项目和拉投资等城市外延扩张来获得增长。有本事的话，你把落后的地方带动起来，于是就有了深汕新区。

3.

因此，连接惠州和深汕新区之间的地带，就是深圳未来突围的方向。要注意的是，这个区域也是珠江口东岸唯一的低成本空间，也是唯一具有大面积可开发的区域。连接深圳和深汕新区之间的惠州，目前的开发强度只有9.2%（建成区面积/市域面积），在珠三角仅高于外围的肇庆。

2018年．珠三角九市中，惠州成交 17.5万套、1700万㎡，位居第一。但是，惠州常住人口为483万，房子都被深圳人买走了。除了临近深圳外，惠州最大的优势就是，它是的低成本的，它的住宅用地最多，还有2180万公顷可用，而临近的深圳，只有233万公顷可用。

4.

惠州城市发展总体规划（2019-2035），明确“一主三副”的发展格局，惠城、惠阳-大亚湾、仲恺-潼湖三个组团构成全市主中心，惠东、博罗、龙门三个县城组团为市域副中心。惠城、惠阳-大亚湾是为惠州做配套的生活服务区，惠城楼市针对的是惠州本地市场，惠阳-大亚湾针对的就是深圳市场。

事实上，一直以来这个区域房子供给很大，2014年甚至变成珠三角“鬼城”，近年来面貌改观了，二手房开始有了交易。不过，配套跟不上、规划不落地的状况还待改善。开发商说，“没人住，所有没配套”；购房者说，“没配套，所以我不住”。未来，这种状况要改观了。

大湾区、先行示范区上升到国家战略，广东省也表态全省支持、全力动员。因此，阻碍环深圳都市圈、深莞惠一体化的机制，比如基于行政边界的GDP政绩、税收征管、统一规划等等“一亩三分地”的思维，都将被打破。未来，在高层协调下，“飞地模式”将助推规划落地。

“飞地模式”已经在深汕新区获得实践，未来或将在深惠之间二次落地，这是深惠之间税收共享、经济分账、成本均摊的有益探索。这也是打破行政边界，实现区域经济一体化的最佳路径。对大亚湾来讲，东区以石化、旅游为主，临近深圳的西区，则是生活配套的核心。

目前看，之前叫得响的大湾区、深惠一体化、深圳东进等，在规划上还未落地，这个区域是一个不折不扣的洼地。国家领导人重视、省里全力支持，“飞地模式”落地，这个区域将迎来二次发展的机会，并在深惠一体化、同城化的框架下，形成深惠“半小时”生活圈。

5.

未来，“稳地价、稳房价、稳预期”的战略不变。深圳也将愈加网红、实力更强，它的房价将长期居高不下。对于年轻人来讲，“大深圳、居不易”。但是，思路可以转换，“先上车、后改善”，分享大湾区、先行示范区的红利辐射，跳出深圳去外围，去惠州大亚湾西区。

要相信，深圳愈强、外围就愈强。你到靠近深圳的外围买房，事实上也是在分享深圳的红利，没什么比先上车更重要了。广佛都市圈，常住人口合计有2000万，每年合计2500万平米的新房交易量，广州和佛山各占一半；深惠都市圈，常住人口也在2000万左右，而深圳每年的新房交易量只有300万平米，惠州每年1500万平米，合计1800万。未来，达到广佛同城的水平，这个区域还有较大的空间。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记