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库存触顶、供地“商改住” 这个一线城市自救决非个案

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集多重红利、多方宠爱的深圳前海,听说要出让住宅用地了。近期公告,前海桂湾要出让2宗地,其中一宗建面62万平米的综合地块,含有8万平米的住宅用地,这也被媒体解读为“6.24”史诗般供地后,深圳年内第二次供应宅地。事实上,包括这宗地,前海已出让4宗宅地,包括已入伙的前海时代、前海CEO公馆,前海湾领玺、深国际颐湾府两个待入市新盘。
 
媒体认为,前海宅地供应,这是纠偏供地结构失衡的举措。前海被给予厚望,既是新区、又是深港现代服务业合作区,还是自贸区,更是大湾区广深科技走廊这条金腰带上的明珠。因此,前海天经地义要“去地产化”,用地以产业办公为主。2013年,用地规划做了调整,增加了居住用地。目前,前海供地结构中,商办和创新产业用房占比62%,居住和公寓用地占比23%。
 
2.
 
确实,如果拿规划的75万就业人口来说,原先规划的住宅太少了。很多人认为,这是前海红利加持,但房价不敌后海的主要原因。但是,从根本上讲,前海供应宅地是商业办公等产业空间过剩的结果。不久前,市场疯传前海写字楼空置率高达65%,逼得住建局出来辟谣。
 
官方的说辞很苍白,前海高空置率铁板钉钉,即便不是65%,50%总是有的,这不改变超高空置率的事实。为啥出现这种情况?就是因为土地财政。前海开发,也要靠土地来支撑。国外的CBD开发,往往是小步慢跑,出让一块、招商一块、成熟后再出让。我们则是一股脑出让完毕。
 
国外CBD要打造几十年,我们则是“几十年太久、只争朝夕”。到目前,前海共出让地块近40宗,从2019年开始,这些写字楼将陆续建成和入市。目前,前海存量写字楼400万平米左右,未来5年还有近400万平米入市,占全市供应量的43%,也是全市写字楼最密集的区域。
 
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而且,前海的三大地主——招商、中集和深国际,还有800万平米的潜在供应量要入市。另外,前海也只是深圳写字楼供应的一块,各个行政区都要发展CBD,都要搞总部基地,包括福田中心区、后海总部基地、宝安中心区、龙华中心区等,还有数百万的存量在与前海竞争。
 
仅传统的总部基地——福田中心区,甲级写字楼就有230万平米。如果把视线放的更远一些,在产业打造上,与深圳有重叠的(主要是科技创新、互联网等),还有广深科技走廊这条金腰带上的兄弟们——广州南沙、东莞滨海湾、珠海横琴。这几个地方,最不缺的就是写字楼,成本比深圳还低。以此次供应住宅用地的桂湾为例,它是前海的供地“大户”,已供地建筑面积400多万平方米(占前海的45%)。到2020年,50%的写字楼在等着入市。
 
4.
 
事实上,尽管规划上是产业用地,但市场是最敏感的,它会进行纠偏。比如,前海公寓和创新型产业用房占了16%,这些都是“类住宅”。也就是,市场自发地从非住宅向住宅转变。目前,前海存量办公物业400多万平米,可销售部分高达46%。只有销售,才能回笼资金。
 
所以,类似2013年政府自主调整也好(增加居住用地),还是市场自发调整(以可销售的“类住宅”形式)也好,未来前海将会大规模增加住宅供地(包括类住宅)。这也是好事情。为何前海空置率高?大规模建写字楼(自持为主),开发商回笼不了资金,自建公共配套很难;前海规划为产业高地,自然公共配套就少了。造成的结果就是,前海是一堆钢筋水泥结合体。
 
5.
 
事实上,如果将全市写字楼、商业办公加总在一起,产业空间早就过剩了。出现这种情况,很大程度上是,各界对深圳寄予厚望,希望科技创新、产业升级快一些(比如此次示范区建设)。导致的结果就是,一层一层的考核,都是以本区域内,是否引进了世界500强,是否有高科技企业,是否能与AI等最前沿的科技沾边。个体理性,但加总后往往就是非理性的。
 
产业升级不可能一蹴而就,这是个简单的道理。好企业就那么多,来你这里,就不会到他那里;院士就那么多,来你这里建实验室,就不能到他那里。但每个行政区、每个城市(广州、深圳、东莞、佛山等),都在追、都在抢。政策一个比一个优惠,这山望过那山高。
 
6.
 
最后,结果就是空盖了一堆写字楼。过去,金融市场好、互联网红利强大、房地产市场旺盛,个个撑门面,都要租写字楼。所以,房地产、金额、TMT就是写字楼的三大用户。前海也好、后海也好、福田中心区也好,写字楼入驻的商家主要就是这三类,还包括一些互联网。
 
现在,时过境迁,金融去杠杆、资金回归实体经济,P2P爆雷,互联网金融清洗,金融市场一地鸡毛;互联网红利也过了高峰,VC、风投大把撒钱给互联网的任性时代一去不复返;房地产,大家就更清楚了,“房住不炒”绝不是说说。现在,开发商都开始考虑节约成本。
 
在过去那个浮华的时代,不租个高档写字楼,都不好意思说你在创业。但现在,洗尽铅华,返璞归真,越来越务实。我认识的创业人士,开始“居家办公”了。甚至,只要能降低成本,回城中村也行。所以,不仅是前海,热点城市写字楼、商业办公去泡沫,才刚刚开始。动辄100-200元/平米/月的租金,只有世界500强等少数企业才能承担的起。未来,全球经济不太景气,我国处在转型阵痛期。对于大多数企业,未来要过苦日子。写字楼高高在上的租金,本来也是泡沫的一种表现。租金下跌,匹配到实体能承受的水平,这也是均值回归。
 
原创作者:李宇嘉
微信公众号:李宇嘉地产笔记
 



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