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长租公寓进入瓶颈期 突破口在哪里?

进入2019年,对长租公寓而言,形势发生了很大变化。首先,政策导向从不间断的扶持政策,转向稳定和规范。这是因为,2018年以来,租赁市场出现了很多乱象,比如有的长租公寓平台“跑路”、暴雷、质量问题(甲醛房)、秩序问题(炒租金、针孔摄像头等)、金融风险问题(租金贷)。据统计,近一年来有20多家长租公寓公司资金链断裂或跑路。

 

其次,长租公寓市场也开始从过热转向平静。2016年以来,由于国家及各地扶持租赁的政策红利不断,加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺,住房租赁备受资本青睐。2017-2018年,各类机构大举进入租赁市场,开发商、创业系、中介、酒店等四大主体系列“收房拿地”的力度很大,导致租金明显上涨。根据贝壳研究院统计,2018年年中机构房源扩张最快的时候,热点一二线城市租金同比上涨在10%左右,部分城市同比涨幅超过20%

 

进入2019年,租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时,2018年以来国家强调要建立两个住房体系(市场+保障),政府公共租赁住房也开始发力。加上,近年来楼市火热,商品房、各类公寓(商住房和“类住宅”)也大量投入租赁市场。于是,租金趋于稳定甚至下降。今年7月,一线城市租金很稳定,深圳北京同比仅上涨1%,而热点二线城市租金普遍下跌3%左右。

 

再次,长租公寓平台告别快速扩张,进入重构期。近年来,开发商TOP10030%进入租赁市场,TOP50有一半进入租赁市场,房源扩张计划都很宏伟,多数计划到2020年实现在管房源套数“10+”,有的甚至提出20万间收储房源(旭辉,2016-2020年)、45万套(万科,2016-2018)、100万套(碧桂园,到2020年)。但现在来看,前期政策红利的边际效应减弱,在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下,政策转向对行业整顿。同时,租金上涨减缓,公租房及人才租赁分流需求,叠加资本不再大举投入,长租公寓平台也开始分化和重组。

 

一是“开发商系”部分企业剥离租赁业务,而未提出剥离的,也停止了扩储房源。比如,万科无限期停止“万村计划”,远洋地产和朗诗地产明确表示,2019年内剥离长租公寓;二是“中介系”从重资产持有运营转向轻资产管理输出。比如,笔者调研的世联红璞公寓,作为中介系最大的租赁平台,红璞2017年房源收储达到10万套,2020年计划达到50-60万间。但现在,红璞在珠三角多数城市,已停止房源扩张,转向输出租赁管理的轻资产业务。同样,最会讲情怀故事的“创业系”(YOU+、魔方公寓等),开始“避实就虚”,也开始转型为轻资产运营商,着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上;三是行业并购重组开启。今年上半年,蛋壳公寓、湾流国际社区、麦悦等品牌公寓都有收购行为。

 

目前,长租公寓行业存在的最大问题有两个,一是长租公寓普遍抬升了租金,但服务和用户体验并未同步升级,反而爆发出一系列问题。根据调研,长租公寓对房源区位要求高(一般要在中心区或地铁站点),收房成本高,贴着市场租金走,部分公司为扩大市场份额,甚至高于市场租金收房(如近期暴雷的乐伽公寓)。同时,收房后装修升级、管理运营和IT办公等方面,投入资金也很大。因此,长租公寓的租金一般要比周围散租房源高出10%-20%,有的甚至高出50%。但是,长租公寓并未体现出其标榜的客户体验和人性化服务标签。

 

2018年全年,上海市消费者权益保护委员会共受理长租公寓类相关投诉3167件,同比增长2.2倍。投诉最为集中的就是资金问题,违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款,极易造成租客面临个人资金或征信风险。

 

长租公寓行业存在的第二个大问题是,尽管多方政策扶持,业内也积极探索,现在开始孵化龙头企业,但仍未像衣食住行中的其他领域(比如出行、餐饮、购物等)一样,出现大家认可的行业稳定成熟的盈利模式、可持续发展路径。根据南方日报对广州市房地产租赁协会的调研,扣除拿房成本(占比均超过60%),装修成本(占比约10%-20%),税收成本(占比10%-20%,包括增值税、租赁综合税等),多数长租公寓企业反映其严格规范经营下,利润率低至3%-4%,比一般的银行理财收益还要低,出租率低于90%时,还会亏损。

 

目前,租赁市场和长租公寓发展,无论是政策体系、行业管理、企业运营等,都已经到了瓶颈期。笔者认为,随着“一个定位(房住不炒)、两个体系(市场+保障)”的建立和完善,随着“租购并举”住房新制度的建立和完善,房价快速上涨将成为历史。当房价上涨预期减缓了,租房的人口自然会增加(大家不用急着买房了)。另外,未来人口将向大都市和城市圈迁徙,特别是90后、00后等新生代进入社会,高房价下住房租赁需求必然会迅速崛起。长租公寓能提供稳定、标准的服务,会像发达国家一样,占市场30%的份额(目前不到10%)。

 

目前,关键是要解决长租公寓发展的痛点。解决盈利模式、可持续发展的问题,关键还是要从源头上降成本、补管理的短板。国家已明确规定,闲置商业办公、工业厂房,集体建设用地,可建设租赁住房。这部分土地和房源成本最低、区位优势突出,这也是长租公寓告别“靠差价、涨租金、打隔断”等传统渠道盈利模式,解决盈利难、不可持续的重要突破口。但据笔者调研,上述存量盘活的路径,存在几大难题,一是改造涉及到规划调整。根据国家政策,存量改造的前提是要符合规划,规划调整涉及到用地主体的意愿,公共配套落地等等。

 

但不管是用地主体的意愿,还是公共配套落地,都存在很多障碍,比如用地主体希望发展商品房,不希望搞租赁;比如,教育、医疗等公共配套根本无法落地,或者落地的资金解决不了。对于这个问题,如何建立长租公寓与原用地主体之间的利益共享机制,政府如何在规划和配套上给予扶持,这是最关键的;二是消防“难过关”的问题。住宅的消防要求,比商业办公和工业厂房的消防要求高很多,除了拆除重建(按住宅标准重建),存量盘活难以得到消防部门的认可。笔者调研了部分类似长租公寓项目,管理人员均表示消防是最大阻碍之一。

 

目前,有的城市的做法是,以政府会议纪要的形势变相解决,或邀请消防部门一起来参与改造和设计。笔者认为,最关键的,还是要从上到下建立存量改造的相关标准,特别是规划调整、配套落地、消防验收等关键节点,并要求各地在租赁发展规划中,明确此类问题解决的政策保障、相关部门的职责。另外,长租公寓租用的土地或房屋,并不是金融部门认可的物权,抵押融资存在障碍。修订相关规章,赋予租赁物权,也是解决长租公寓企业诉求的一个方面;最后,房地产进入存量时代,考虑新市民、外来务工人员、青年群体,热点城市租赁占比50%左右,深圳、东莞、广州、佛山等珠三角城市超过60%。因此,住建部门的职责应调整,转向包括租赁、二手房交易等在内的存量监管上。租赁秩序乱,最大的问题就在于,地方政府监管缺位、失位、不到位,这也应该是地方主体责任的一部分。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记



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