进入2019年，对长租公寓而言，形势发生了很大变化。首先，政策导向从不间断的扶持政策，转向稳定和规范。这是因为，2018年以来，租赁市场出现了很多乱象，比如有的长租公寓平台“跑路”、暴雷、质量问题（甲醛房）、秩序问题（炒租金、针孔摄像头等）、金融风险问题（租金贷）。据统计，近一年来有20多家长租公寓公司资金链断裂或跑路。

其次，长租公寓市场也开始从过热转向平静。2016年以来，由于国家及各地扶持租赁的政策红利不断，加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺，住房租赁备受资本青睐。2017-2018年，各类机构大举进入租赁市场，开发商、创业系、中介、酒店等四大主体系列“收房拿地”的力度很大，导致租金明显上涨。根据贝壳研究院统计，2018年年中机构房源扩张最快的时候，热点一二线城市租金同比上涨在10%左右，部分城市同比涨幅超过20%。

进入2019年，租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时，2018年以来国家强调要建立两个住房体系（市场+保障），政府公共租赁住房也开始发力。加上，近年来楼市火热，商品房、各类公寓（商住房和“类住宅”）也大量投入租赁市场。于是，租金趋于稳定甚至下降。今年7月，一线城市租金很稳定，深圳北京同比仅上涨1%，而热点二线城市租金普遍下跌3%左右。

再次，长租公寓平台告别快速扩张，进入重构期。近年来，开发商TOP100有30%进入租赁市场，TOP50有一半进入租赁市场，房源扩张计划都很宏伟，多数计划到2020年实现在管房源套数“10万+”，有的甚至提出20万间收储房源（旭辉，2016-2020年）、45万套（万科，2016-2018）、100万套（碧桂园，到2020年）。但现在来看，前期政策红利的边际效应减弱，在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下，政策转向对行业整顿。同时，租金上涨减缓，公租房及人才租赁分流需求，叠加资本不再大举投入，长租公寓平台也开始分化和重组。

一是“开发商系”部分企业剥离租赁业务，而未提出剥离的，也停止了扩储房源。比如，万科无限期停止“万村计划”，远洋地产和朗诗地产明确表示，2019年内剥离长租公寓；二是“中介系”从重资产持有运营转向轻资产管理输出。比如，笔者调研的世联红璞公寓，作为中介系最大的租赁平台，红璞2017年房源收储达到10万套，2020年计划达到50-60万间。但现在，红璞在珠三角多数城市，已停止房源扩张，转向输出租赁管理的轻资产业务。同样，最会讲情怀故事的“创业系”（YOU+、魔方公寓等），开始“避实就虚”，也开始转型为轻资产运营商，着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上；三是行业并购重组开启。今年上半年，蛋壳公寓、湾流国际社区、麦悦等品牌公寓都有收购行为。

目前，长租公寓行业存在的最大问题有两个，一是长租公寓普遍抬升了租金，但服务和用户体验并未同步升级，反而爆发出一系列问题。根据调研，长租公寓对房源区位要求高（一般要在中心区或地铁站点），收房成本高，贴着市场租金走，部分公司为扩大市场份额，甚至高于市场租金收房（如近期暴雷的乐伽公寓）。同时，收房后装修升级、管理运营和IT办公等方面，投入资金也很大。因此，长租公寓的租金一般要比周围散租房源高出10%-20%，有的甚至高出50%。但是，长租公寓并未体现出其标榜的客户体验和人性化服务标签。

2018年全年，上海市消费者权益保护委员会共受理长租公寓类相关投诉3167件，同比增长2.2倍。投诉最为集中的就是资金问题，违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款，极易造成租客面临个人资金或征信风险。

长租公寓行业存在的第二个大问题是，尽管多方政策扶持，业内也积极探索，现在开始孵化龙头企业，但仍未像衣食住行中的其他领域（比如出行、餐饮、购物等）一样，出现大家认可的行业稳定成熟的盈利模式、可持续发展路径。根据南方日报对广州市房地产租赁协会的调研，扣除拿房成本（占比均超过60%），装修成本（占比约10%-20%），税收成本（占比10%-20%，包括增值税、租赁综合税等），多数长租公寓企业反映其严格规范经营下，利润率低至3%-4%，比一般的银行理财收益还要低，出租率低于90%时，还会亏损。

目前，租赁市场和长租公寓发展，无论是政策体系、行业管理、企业运营等，都已经到了瓶颈期。笔者认为，随着“一个定位（房住不炒）、两个体系（市场+保障）”的建立和完善，随着“租购并举”住房新制度的建立和完善，房价快速上涨将成为历史。当房价上涨预期减缓了，租房的人口自然会增加（大家不用急着买房了）。另外，未来人口将向大都市和城市圈迁徙，特别是90后、00后等新生代进入社会，高房价下住房租赁需求必然会迅速崛起。长租公寓能提供稳定、标准的服务，会像发达国家一样，占市场30%的份额（目前不到10%）。

目前，关键是要解决长租公寓发展的痛点。解决盈利模式、可持续发展的问题，关键还是要从源头上降成本、补管理的短板。国家已明确规定，闲置商业办公、工业厂房，集体建设用地，可建设租赁住房。这部分土地和房源成本最低、区位优势突出，这也是长租公寓告别“靠差价、涨租金、打隔断”等传统渠道盈利模式，解决盈利难、不可持续的重要突破口。但据笔者调研，上述存量盘活的路径，存在几大难题，一是改造涉及到规划调整。根据国家政策，存量改造的前提是要符合规划，规划调整涉及到用地主体的意愿，公共配套落地等等。

但不管是用地主体的意愿，还是公共配套落地，都存在很多障碍，比如用地主体希望发展商品房，不希望搞租赁；比如，教育、医疗等公共配套根本无法落地，或者落地的资金解决不了。对于这个问题，如何建立长租公寓与原用地主体之间的利益共享机制，政府如何在规划和配套上给予扶持，这是最关键的；二是消防“难过关”的问题。住宅的消防要求，比商业办公和工业厂房的消防要求高很多，除了拆除重建（按住宅标准重建），存量盘活难以得到消防部门的认可。笔者调研了部分类似长租公寓项目，管理人员均表示消防是最大阻碍之一。

目前，有的城市的做法是，以政府会议纪要的形势变相解决，或邀请消防部门一起来参与改造和设计。笔者认为，最关键的，还是要从上到下建立存量改造的相关标准，特别是规划调整、配套落地、消防验收等关键节点，并要求各地在租赁发展规划中，明确此类问题解决的政策保障、相关部门的职责。另外，长租公寓租用的土地或房屋，并不是金融部门认可的物权，抵押融资存在障碍。修订相关规章，赋予租赁物权，也是解决长租公寓企业诉求的一个方面；最后，房地产进入存量时代，考虑新市民、外来务工人员、青年群体，热点城市租赁占比50%左右，深圳、东莞、广州、佛山等珠三角城市超过60%。因此，住建部门的职责应调整，转向包括租赁、二手房交易等在内的存量监管上。租赁秩序乱，最大的问题就在于，地方政府监管缺位、失位、不到位，这也应该是地方主体责任的一部分。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记